长租公寓：住起来没有那么美
时间：2019-12-04 来源：新闻网 人浏览 -
这厢“爆雷”那厢“上市”，房东“换锁”租客“出门”
长租公寓：住起来没有那么美
“你们不就是二房东吗？靠不靠谱啊！”
“你放心，你们租了，一年之内我们绝不可能倒的！”
杭州的叶小姐至今仍记得，喔客公寓业务员8月份签约时给她打的包票。那时，总部在南京新城科技园的乐伽公寓，刚刚因经营不善宣告停业。杭州乐伽的部分烂尾租赁合同，还是由喔客公寓接盘处置的。
然而，10月还没结束，从喔客只收到3个月租金的房东就找上门来。已给喔客付了半年房租的叶小姐，被告知：“不交房租就得搬走！”
叶小姐一直担心的“二房东”，终究还是出事了，即使它还戴着“网络科技公司”的光环。由于喔客公寓的租客大多数都是年轻人，网上一下子就炸了锅。
“交了3万5，才住了两个月……”叶小姐在微博上把自己的遭遇，吐槽给有同样经历的网友。这时，喔客的业务员已屏蔽了朋友圈，租客想截图保存证据，都来不及了。
追溯喔客公寓出事的过程，租客们才发现，这类号称“绝不可能倒”的企业，原来竟是如此脆弱。
8月接盘乐伽时，还给租客免了1-3个月的房租；10月初有传言“公司跑路”，企业随即公告称“未收到租金的业主，请耐心等待”；不到一周又表示：舆论发酵、恶意退租已经严重影响公司正常经营；三天后，除了“万分抱歉”会“负责到底”的企业微博，一直没有解决方案。
只留下房东和租客无人调处、形同水火……
喔客公寓只是近年来长租公寓“爆雷”的一个缩影。据业内不完全统计，2017年2月以来，全国已经有近40家长租公寓出现严重问题，今年就已“爆雷”20多家，杭州成为长租公寓品牌“爆雷”重灾区。
这些“阵亡”名单上的长租公寓，使数以万计的租客和房东蒙受数十亿经济损失，也给年轻租客群体造成生活困扰，大量遗留债务问题又衍生出复杂难解的社会矛盾。
业内人士普遍认为，当前住房租赁市场基本没有准入门槛，部分企业以托管租赁方式开展长租公寓业务，为了获得资本支持，有的企业不惜通过租金贷、“高收低租”等模式跑马圈地、扩大规模，甚至挪用租金和押金从事其它投资。通过不断融资补血来维持扩张，已成为这个行业的公开秘密。
相形之下，戏剧性的事情发生在刚刚过去的十月——至少有5家长租公寓企业因资金链断裂，又有至少两家长租公寓企业发布招股说明书，希望通过海外上市融资来填补资金链的缺口。
偏离企业安全跑道，一心向“钱”看的长租公寓，前路在何方？
“跑马圈地”，企业深陷资本游戏
通过“高进低出”的高杠杆方式迅速扩大市场规模，不断做大流量以便从资本市场“圈钱”，就成了这类企业融资上市的捷径
行业内第一次明确宣告破产，将矛盾公开化，并由政府介入组织合同纠纷调处的是乐伽公寓。８月7日，南京乐伽公司发布公告称，因经营不善无法归还欠款，并坦陈“高收低租”的经营模式存在严重缺陷。
“乐伽要求租客一次至少支付半年以上的租金，很多人都一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士从２０１７年开始在乐伽租房。她交了半年租金才住了2个月，乐伽就爆雷了，剩下的租金都打了水漂。
２０１６年成立的乐伽公司，在南京、合肥、西安、苏州、杭州、成都、重庆7个城市归集公寓４．５万间，其中南京就有１．５万间。如此数量惊人的控房量、遍布多个城市的网络，加上巨大的租金差，可见长租公寓行业潜藏着难以估量的集资规模。
早在2017年，房地产经纪有限公司“我爱我家”董事长谢勇就指出，长租公寓资金投入大、回收周期长，物业运营成本和人工费用不断提升，仅依靠租金差产生的盈利，难以满足自身发展的需求。向资本市场“借风起飞”，无疑是长租公寓企业做大规模的必然路径。
南京工业大学房地产经济管理系主任吴翔华认为，如果按年收、按季付，杠杆率是四倍，按年收、按月付，杠杆率则可以放大到十倍以上。通过“高收低租”的高杠杆方式迅速扩大市场规模，不断做大流量以便从资本市场“圈钱”，就成了乐伽这类企业选择融资上市的捷径。
然而，在金融去杠杆的大形势下，信托、基金对长租公寓项目非常谨慎。
据投中集团信息统计显示，2019年前7个月，全国仅有11家长租公寓品牌获得了融资，融资规模同比下降了70%。“行业将会迎来大洗牌，一批企业会出局。”中国房地产经纪人联盟主席胡景晖说。
“现在长租项目打包做资本证券化也要交税，基金公司都不愿意收购长租项目，融资渠道梗阻。”365地产家居网实际控制人胡光辉介绍，收购一个5万平方米的项目，可改造成30平方米的房间约1600多间出租，至少需要投入5亿元。按照每间2500元／月租金计算，年租金不到5千万元。
租赁项目按照商业地产交税，房产税和增值税相加为22%，扣除各项成本以及折旧费，净利润1000万元不到，得50年才能收回投资。
成本过高而赢利能力不足，是长租公寓行业发展的共性问题。胡景晖说，北京上海的租金回报率只有1.3%左右，而贷款利率就要5%-8%。据测算，长租公寓管理房间不少于一万间，整体出租率95%以上才能微利。
据朗诗地产公开发布的信息，2017、2018年朗诗地产长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，扣除各项成本后，两年累计亏损2.34亿元。此外，万科、绿城的长租项目均遭遇困境。
“长租公寓平台、房东、租客三者之间的法律关系没有理顺，盲目推行资产证券化，只会将法律风险传导给无辜的房东和租客。”中国人民大学法学院教授刘俊海认为，一些实现资产证券化的长租公寓公司，其底层资产是劣质乃至无效的，对于长租公寓资产证券化应该缓行、慎行。
大公司玩资产证券化，小公司则直接玩起了侵占挪用押金和租金差，用以快速扩张，甚至用于开发其他产业。今年１０月２８日，杭州中择房产代理公司宣告资金链断裂。公告中，这家公司透露了资金被用于民宿公寓改造和其他项目经营的事实。
“高收低租”，监管治理存难题
放开工商登记备案后，住房租赁市场基本是零门槛，而相关的法律法规缺失严重，各层次管理部门只能在摸索中监管
然而，问题并不限于“从房东手里高价收房、向租客低价出租”的“高收低租”模式。记者遇到从合肥赶到新城科技园的王先生，这里早已人去楼空。乐伽从他手里以每月１６００元的价格，签下了１年的房屋租赁合同，再以１３００元的价格对外出租。
看似赔钱的乐伽，意在“蓄客”并获取租金差。它收取租客１年的房租，只给了王先生３个月租金。
杭州中择房产代理公司爆雷的第二天，房东比较集中的欢腾金座小区就贴出署名“全体业主”的告示，提醒租客将在１１月２日，对小区的房子“统一换锁”，实际上是采取强行收房行动。房东和租客之间的关系，陡然紧张起来。
企业甩锅之后，遗留下来的社会矛盾怎么化解？在杭州，公安部门对喔客公寓身后的企业开展立案调查，向叶小姐等租客和房东公开了举报渠道。在南京，以房管部门为主的政府部门主动介入了矛盾的调解。
南京市住房保障和房产局有关部门负责人介绍说，按照矛盾纠纷调处原则，当地整合街道、司法所、人民调解委员会、律师事务所等力量，开展综合调处，促成房东房客协商一致，同时做好法律咨询和调诉衔接服务。此外，当地还组织多家分散式住房租赁企业，提供优惠租赁条件重建房屋租赁关系。
据统计，目前，南京各区的乐伽事件调处接待点现场累计接待2.67万人次，现场调处成功5300多对，加上没到现场调解和自行调解的，绝大部分房东房客已经达成和解。从7月事发至今，耗时近4个月时间，乐伽爆雷引发的社会矛盾纠纷才得以基本化解。
相比“爆雷”事发后的协调处置，有业内人士认为，主管部门亟需对其经营模式以及资金池加强监管，让长租市场走健康规范发展之路，从而才能保障房东和租客的合法权益。
亚东建设集团总裁刘成刚认为，长租公寓的租客主要是大学毕业生和打工群体，长租公寓公司挪用资金或者从银行套取“租金贷”，导致公司倒闭后影响范围大。长租公寓公司的资金池，应让银行第三方独立存管。
对于那些逃之夭夭的长租公寓公司法定代表人及相关责任人员，刘俊海认为应当赶紧启动刑事诉讼程序，该查封、扣押、冻结财产的及时查封、扣押、冻结，争取将房客和房东的损失降到最低。
“不能因为市场准入门槛低，企业就可以把成本都甩给社会，让政府部门动用公共资源为其埋单？”一名监管部门的相关人士表达了疑惑。他认为，针对鱼龙混杂的长租公寓，有必要进行严格的监管。
2016年以来，国家号召加快发展租赁市场，众多企业纷纷响应。目前已有数百家大、中型企业进入租赁市场。为了快速占领市场，部分长租公寓公司采用高价收房、低价出租的“高收低租”模式进行扩张。
“这些花样翻新的模式把市场搞乱了！”南京东遇公寓管理有限公司总经理苏济慷说，放开工商登记备案后，住房租赁市场基本是零门槛。而相关的法律法规缺失太严重了，每个层次的政府管理部门只能在摸索中监管，难以有效监管到位。
规范运营，拓展新的盈利点
让客户安居才是长租公寓的生命线，住房租赁市场不断规范化，企业经营必须精细化运营、拓展新盈利点才是未来之路
“谁真正把租客和房东的利益放心上呢？”南京一家机关单位的职工高先生，一直关注乐伽公寓等长租公寓爆雷问题的处置进展。
高先生反映说，一些长租公寓企业的法人已经更换了，也许再开个公司换个名字，做的还是长租公寓的事。在长租公寓企业招股说明书里，融资目的还是投资增加房源，并未真正考虑租客和房东的需求。
喔客公司“爆雷”后，曾一度传出计划引入一家房地产代理有限公司“接盘”。
据租客反映，后者还发布要求房东降价续租3年、租客涨价续租1年并补交押金的方案。
虽然这个方案让房东和租客无法接受，但随后的发现更令人脑洞大开：这个接盘公司成立时间为2019年9月30日。
有人怀疑这是一家“顶雷”的皮包公司，接下来是扑朔迷离的身份之谜，以及喧嚣过后的一地鸡毛。
不仅是涉事的房东、租客对长租公寓心有余悸，就连没爆雷的长租公寓，也出现了房东希望解约的情况。
一名地方住房监管部门负责人告诉记者，频发的长租公寓爆雷事件，让部分把房子交给托管企业的房东心里不踏实，不少人拿着租赁合同来到服务窗口咨询，希望监管部门帮助他们和长租公寓企业解约。因为双方是民事经济行为，他们也没办法。
“钱真拿不回来了，可生活还要继续。不知以后怎么租房才靠谱？”这是事发后，包括叶小姐在内很多租客的共同疑问。
虚假房源一直是房屋租赁行业的一大痛点。
在南京等地，有关部门正在考虑开展房源认证和租赁网签备案。对中介企业的房源信息进行筛选鉴别，通过认定的房源在各平台展示时，将被贴上认证标签。
租赁网签备案工作则要求监管部门，不仅提供规范的租赁合同文本，还要将租赁合同像买卖合同一样纳入监管。
“监管之外，其实更重要的还是企业自律。”南京东遇公寓管理有限公司总经理苏济慷等长租公寓经营者认为，单纯走烧钱扩张的模式不会持久，让客户安居才是长租公寓的生命线。
他们认为，租售并举这个大方向是既定的，国家仍会继续鼓励长租公寓行业的发展，但前提是住房租赁市场不断规范化，企业经营必须首先不断规范起来，精细化运营、拓展新盈利点才是未来之路。
“买不起房的人们的幸福感更需要照顾，作为企业应当认识到这一点。”苏济慷说。（记者杨绍功、潘晔、邓华宁、郑生竹）
·长租公寓莫短视