“新浪社会新闻地产狂人”特朗普，如何从破产
时间：2019-11-26 来源：新闻网 人浏览 -
来源：米宅海外
特朗普在1971年正式进军商界。
在随后几十年间，特朗普开始建立自己的房地产王国，人称“地产之王”。
美国杂志《福布斯》曾评估特朗普资产净值约为45亿美元，特朗普则称超过100亿美元。
今天我们就来聊聊特朗普的“巨额”财富积累之路；
特朗普家族的生意，要追溯到他的爷爷在加拿大育空地区开的小旅馆。三代积累，生意真正做得全球知名，还真要数特朗普。
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小试身手：改造斯威夫特小镇
特朗普做成的第一笔生意是斯威夫顿村的公寓小镇（Swifton Village），它位于俄亥俄州的辛辛那提市。当时还在上学的特朗普，看到联邦住房管理局没收的房产列表，就相中了这个小镇。1964年，他和父亲一起，买下了小镇的开发权。
斯威夫顿小镇，1953
这是一个属于破产房地产商的烂资产，之前是一个满街跑猪的贫穷之地。拥有1200个单元房，800户闲置，租户全是低收入人群。特朗普父子从这个小镇里看到了商机。
特朗普采取了一系列整顿小镇经营的措施。
首先，是设法对付那些不交房租开溜的人。
特朗普加强小镇的管理，专门安排人员夜晚巡视，防止不良租客半夜用卡车运走行李开溜。
其次，整修小区，提高房租。
特朗普将小区1200户，每户8到10扇窗户，全部换成了百叶窗，小区的大门，也从土气的铝合金大门，换成了据说有“雅典的殖民时期风格”的白色大门。特朗普对小区做了细节方面的整修，虽然改动不大，但是让小区焕然一新。
最后，提高收租效率。
特朗普找来了有管理和办事能力的“超级收租人”欧文负责小镇物业，欧文能和小镇上各色人等打交道，毫不示弱，提高了小区的入住率和收租效率。
在经营了几年之后，特朗普听从了镇上一位资深客商的建议，在小镇收益下降之前，及时卖掉了小镇。这个斯威夫顿小镇600万美元买进，1200万美元卖出。特朗普第一次做旧房改造，赚到了一笔不错的收入。
2
一举成名：君悦大酒店
1968年，23岁的特朗普，不愿遵循父亲的老路做低端房产，他瞄准了纽约曼哈顿。
二战后的纽约，正处在旧城改造和新区郊区化发展的关键时期，房地产很热，特朗普打算来到这里寻找商机。
当时宾州中央铁路旗下在纽约有几家酒店，其中的康莫德酒店危机重重，不仅不盈利，还欠下了一大笔税款。
康莫德酒店紧邻中央总站
这家酒店位于纽约中心，42号大街和公园大道交汇处，与中央车站相邻，是一个地段绝佳的位置。但当时这家酒店已经破败不堪。
特朗普实地考察后，看到这里人流量大，如果改造好，是他立足纽约绝好的机会。
但显然，这是冒险的投资，成功的话，便可一鸣惊人，失败也是理所当然，因为这是一处拥有者都急于剥离的烂资产。
特朗普为收购设计了详细的计划：
1. 找经验丰富的管理人，让他做担保，从银行拿到贷款；
2. 争取到政府的税收减免；
3. 为酒店重新设计；
4. 说服宾州铁路把酒店以合理的价格卖给自己。
当时籍籍无名的特朗普试图联系凯悦集团高层，与之合作。他亲自给凯悦集团的创始人杰伊·普利兹克（Jay Pritzker）联系，正好普利兹克也有意在纽约开展业务，特朗普便首先获得了凯悦集团的合作协议——特朗普顺利拿下康莫德酒店后，凯悦集团将负责酒店运营。
特朗普拿着酒店最新的设计模型，游说政府方面，并通过媒体宣传康莫德酒店的经营不善，讲明如果政府方不同意减税，很可能导致酒店上百名员工失业和商铺被迫撤资等糟糕情况。
1978年，特朗普与纽约州长Hugh Carey(右二)查看君悦酒店绘图
特朗普用他的三寸不烂之舌和利用媒体造势的能耐，最终拿到了政府方面40年的税收减免，这可是有史以来纽约政府开出的最长时限减免，为他省去了千万美元成本。
但是在银行方面贷款，特朗普遇到了困难，尽管特朗普将酒店改造后的入住率和盈利说得头头是道，但是银行还是不为所动。
最后，康莫德酒店的地理位置帮了特朗普。离酒店只有一公里的公平人寿保险公司，同意贷给特朗普3500万美元，而康莫德酒店对面的鲍里储蓄银行（Bowery Savings Bank）借给了特朗普4500万美元，理由很现实：银行不希望看到自己总部对面的邻居完蛋。
就这样，特朗普相当于空手套白狼，用很低的成本，买下了康莫德酒店。
1980年9月，重新装修后的康莫德酒店，更名为“君悦大酒店”（Grand Hyatt：凯悦集团旗下品牌）正式开张，每年毛利润超过3000万美元，特朗普拿到了这家酒店50%的股份。
曼哈顿君悦酒店
更为重要的是，特朗普与凯悦酒店签订了排他合同，即除了君悦大酒店，凯悦集团不能在纽约五大区（包括当时的两个机场）新开连锁。
这一排外协议一直维持到1996年10月7日，特朗普与普利兹克对簿公堂后，凯悦集团最终以1.4亿美元的价格，收购了特朗普手中的股份，也结束了这条影响凯悦集团在纽约自由扩张的排外协议。
但这时的特朗普，已经通过康莫德酒店的成功改造，赚到了巨额资金，进入了纽约的上流社会。没有人再瞧不起特朗普这个纽约“郊区人”了。
3
成为王者：特朗普大厦
1971年，在曼哈顿57号大街和第五大道交汇处，特朗普看中了一座11层楼的建筑，是邦威·泰勒（Bonwit Teller），一个著名奢侈品牌的所在地。
拆除之前的邦威·泰勒，现特朗普大厦位置
特朗普开始游说邦威母公司吉内斯科（Genesco）的高层，希望买下这个地段。在经营正常的时候，吉内斯科当然不会卖掉旗下的品牌，但特朗普是个不言轻易放弃的人，他连续给公司高层写了三年的求购信件，讨论买地的事宜，最终，迎来了转机。
1974年的吉内斯科经营遇到困难，开始走下坡路。它急需出售资产周转，特朗普得到了机会。
不过吉内斯科虽然拥有这块土地上的建筑，对于土地却只有租用权，租期从1978年算起，还有29年。特朗普与吉内斯科高层谈妥了以2500万美元的价格，买下百货公司和这29年租用权。
这块地的所有权同样归之前贷给特朗普资金的公平人寿，特朗普于是利用老关系，和公平人寿分析他的地块利用方案：
方案一：由特朗普翻新大楼，公平人寿继续收租，等到29年以后，还得按照低价格与吉内斯科续约；
方案二：特朗普买下大楼和租用权后，公平人寿与特朗普重新签订土地租用合同，特朗普将在此地块上盖高容积率的大厦，翻倍赚大钱。
最终，特朗普和公平人寿签订了第二套方案的协议。
特朗普和特朗普大厦模型 图片来源：纽约时报
接下来便是解决大楼上空使用权的问题。
上空使用权在房地产开发领域的地位至关重要。1900年初期，精明的纽约地产商人率先将上空所有权与土地所有权分离，单独进行交易，后来成为了城市的法规。
特朗普非常尊敬的沃尔特·霍文
这块地的上空使用权，属于蒂芙尼公司，其掌门人是美国著名的商人，时年83岁的沃尔特·霍文（Walter Hoving）。
霍文没有因为别人出高价，而推翻之前和特朗普的谈判，而是很守信用地将蒂芙尼的上空按谈好的价格出售给了特朗普。到此，特朗普拿到了建造特朗普大厦的所有协议。
蒂芙尼旗舰店与特朗普大厦紧邻
最终，特朗普成功地在这块原属于邦威·泰勒百货的地块上，建起了高202米，共58层的特朗普大厦（Trump Tower）。
大厦还没建成，特朗普已经收到了租户的租用合同，原来邦威·泰勒百货破产后，被联合百货收购，联合百货为了保住邦威旗舰店的位置，租用了特朗普大厦的沿街店面。
特朗普贷款2500万美元，每年偿还10%租金250万美元，但是联合百货每年付给特朗普的租金是300万美元，大厦没开工，特朗普已经净赚50万，另外还有其他店面尚待出租。
大厦的前六层作为入户的中庭，再往七到十九层是写字楼，再往上是商品房（Condo）。为了凸显大厦的内部奢华，特朗普花重金打造大厦中庭。
他亲自挑选了昂贵的大理石石材，并用光滑的黄铜代替铝合金材质，营造出了奢华的环境。并每年花费昂贵的物业费，维持大厦的奢华感。
例如，特朗普要求中庭的黄铜扶手每个月要进行两次擦亮保养。中庭的设计是大厦最为耀眼和吸引人的部分，至今还是纽约曼哈顿的打卡地。
金碧辉煌的中庭，现在看也不过时
特朗普大厦的建成，为特朗普带来了持续的收益，也奠定了“特朗普”（Trump）的品牌价值。
许多名人在此入住，古驰的旗舰店设在这里，还有一些重量级机构的总部，也在此办公。著名的真人秀《飞黄腾达》在这里录制，《蝙蝠侠：黑暗骑士》以这里为背景，这都在无形中增加了“特朗普”的品牌价值。
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打造品牌：“Trump”的价值
特朗普的品牌“Trump”始自特朗普大厦。当时他本想借用知名珠宝品牌蒂芙尼的名字（因为蒂芙尼与特朗普大厦紧邻），将大楼命名为“蒂芙尼大厦”。毕竟，蒂芙尼还曾经给总统肯尼迪及其夫人做过礼品，非常有名。
但是身边的朋友反问他，为什么你不用自己的名字而用别人的？
特朗普受此启发，开始使用自己的名字命名大楼。用特朗普的话说：“一件小得不能再小的事，随着我的名字广为人知，这就成了一件很大的事。”
特朗普在纽约的物业
不仅美国本土，随着特朗普的知名，土耳其伊斯坦布尔、印度孟买、菲律宾马尼拉、乌拉圭等地都已经建成或即将拥有特朗普大厦。
特朗普可以授权出售自己的名字，为世界各地的物业命名。
特朗普在经营自己的品牌方面，可谓登峰造极。从特朗普贷款公司到特朗普自助餐，从特朗普酒吧到特朗普香水，从特朗普伏特加到特朗普牛排，从特朗普家具到特朗普学院……
马尼拉的特朗普大厦，高250.7米
特朗普前前后推广了诸多“特朗普牌”产品或服务，虽然未必都获得成功，但形成了巨大的品牌效应。
由于为人高调，特朗普从来都是媒体争相爆料的角儿，虽然时常招致麻烦和官司，但在特朗普当总统以前，也给特朗普带来了源源不断的关注度。
特朗普家客厅
2003年，特朗普开始参与美国真人秀节目《飞黄腾达》（The Apprentice）的录制，节目中展示了特朗普繁忙而充实，比总统还要总统的日常工作。当然，特朗普在节目中展示的私人飞机、豪车、豪宅、奢华办公室，也让美国公众见识到了什么是成功人士。
特朗普在节目中展示的私人飞机内部
该节目在美国获得了巨大的成功，也构建了特朗普非常正面的决策者形象，让特朗普成为了比美国前第一夫人希拉里还要有名的公众人物。
当然，“特朗普”这个品牌，从此也有了更高的品牌价值，为特朗普2015年宣布参选总统，铺平了道路。
2016年11月9日，特朗普当选美国第45任总统
从特朗普对房地产的投资和品牌经营中，我们可以学到很多：
①特朗普勤劳、乐观，对待认准的事情锲而不舍。
②善于整合资源，屡次利用“城改”变废为宝。
③地段、地段、地段。特朗普发家的两个地段，都是绝好的位置。
④粗中有细，对待合同字斟句酌，善于利用既有资源盘活其他资源。
⑤时刻维护自己的品牌知名度，知道如何宣传和运用自己的品牌。
当然，如今已经成为总统的特朗普，再也不用担心，自己的楼盘没人知道了。他只需要注意一下自己的大嘴巴，不能乱说话。