我国房地产从98年房改至今，经历了近22年的光景，房地产业从曾经的高速增长的“蛮荒”时代，进入到了需要深耕细作的精品时代。如是研究院院长，首席经济学家管清友不久前就曾表示：房地产企业必须转变思路，不要抱有幻想，需要从开发人过渡到手艺人”，购房者也已经慢慢的从“住得起”开始转向“住得好”。

但是“冰冻三尺非一日之寒”，话虽这么说，未来的路也该这么走。可是房企们过去20年毕竟都是这么走过来了，习惯了“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。高层住宅俨然成为了我国房地产开发一道靓丽的风景线，是大城市的标杆。据不完全统计，截止到2019年底，我国拥有高层数量高达26万栋。高层开发不仅是早期房地产高速发展期的有效方式，也是房地产商相对热衷开发的住宅模式，因为相比低层相比别墅，20层30层的高层住宅货值提升的可不止一倍。所以从利润最大化角度出发，开发商至少可以多赚一两倍的钱，何乐而不为，这种思想一时半会是很难转变的。

所以为了快速实现高利润收割，那就要进行高周转，结果房地产开发量是保住了，但是质就很难保住了。随着前面提到的，购房者已经逐渐从”住得起“开始转向”住得好“，以现如今的眼光去看待高层住宅的建筑品质，很多就显得不合规了。我们会发现这两年身边的维权事件屡屡出现，就是由于购房者对建筑标准的提高。还有就是过去20年所开发商的高层住宅，随着楼龄不断增长，质量问题也逐渐开始暴露出来，严重影响到了人们居住的品质。比如房屋外墙渗水、管网老化堵塞、消防安全问题、电梯故障问题等，都成了高层住宅不可逃脱的问题。

再加上今年4月份，我国发布关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知，也就是常说的《限高令》。通知要求严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。各地新建100米以上建筑应充分论证，中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。所以高层住宅的“贬值”问题，还有高层的”贫民论“绝非信口开河，意在提醒购房者们，无论是从高层逐渐暴露的品质问题，还是ZC层面上对高层住宅的限制。未来房企的开发思路必须得发生转变才行，高层“停建”或不可避免。而有两类房子或将会开始登上舞台，变得更加吃香。

第一类住宅是总高11层的小高层。或许有不少朋友或疑惑，不应该是小洋房嘛，怎么会是11层的小高层呢。我想表达的是，小洋房当然也会是抢手的啦，但是又有几个开发商会真正愿意去开发的呢。你想，小洋房的概念正常指的是总高6层并且带电梯的住宅，哪怕你一平方比高层多卖个5千，但是相比30几层的高层，你多卖个五千根本是无法填补这其中的差值的。因此综合“限高”的标准和要求，房企最终的折中方案就会是11层的小高层。如今我们经常听到售楼人员推销的洋房，实则多半是这种小高层。

第二类，别墅或者是商墅（40年产权）。为什么会是别墅或者商墅呢，因为在限高令的背景下，高层受限制了，小洋房的利润不济。既然同样都是6楼，那为什么不去开发别墅呢，别墅可不一定都是独栋才能叫别墅，如今流行的一种别墅是三叠别墅。可以分成上叠、中叠、下叠三种，总高也是6楼，但是利润却比小洋房来得更高，也是一种利润最大化的方式。而商墅针对是那些纯改善人群，没有落户划片的需求，只是追求改善，商墅相比别墅价格又能低个百来万，但是又比小洋房来得高，估计会成为未来的一种热门产品，眼下不少的房企已经陆续都开始涉及该产品了。

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