本报记者陆宇航

“运气不太好，抽到了后面的号，别说挑选户型了，估计都没法认购了。”准备在上海购买首套住房的小王最近有点沮丧，“已经看了好几个月了，一开始这个盘并没有多少人看好，可到这个月，认筹的人是楼盘数量的两倍多，而且现在也不能同时认购两个盘了。”

和小王一样，身处上海和深圳的购房者着实感受到了近期房价上涨所带来的影响。在“房住不炒”定位下，上海和深圳分别于1月21日和23日出台楼市调控新政。而在信贷端，关于银行房贷额度紧张乃至暂停等传闻也屡屡“刷屏”。

地区差异进一步凸显

学区房一房难求、一夜之间房价上涨几十万元……新年伊始，上海和深圳的房价上涨以及“买涨不买跌”的现象，仿佛让人们再次看到了熟悉的场景。不过，与几年前全国普涨的楼市热有所不同，此次的上涨只出现在两个一线城市中。

在因城施策的大背景下，各城的楼市分化进一步凸显，人才、资源集聚的一线城市的吸引力进一步加强。

去年底召开的中央经济工作会议提出，要“解决好大城市住房突出问题”。1月21日，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从完善土地市场管理、严格执行限购政策、调整增值税征免年限、严格执行差别化住房信贷政策、严格商品住房销售管理等多方面“紧急灭火”。1月23日，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，从严格审查购房人资格、加大违规惩罚力度等方面入手调控。

“上海的调控新政直接针对此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。而深圳的政策则明确购房资格审查的导向，体现了继续落实限购政策、防范钻政策漏洞的调控思路。这些政策的出台，有助于打击各类违法违规行为，促进房地产市场健康发展。”易居研究院相关研究人士表示。

住房金融调控也将持续贯彻因城施策的政策思路。“我们也密切关注观察不同地区、不同城市房价变化的情况，因城施策，与其他部门和地方政府一起采取相应的措施，这些措施都是动态的，根据各个地方的情况随时调整。”在1月22日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示。

房贷运行总体平稳

“即使买到房，也不知道银行能否给我正常放贷。”对于大多数像小王这样的刚需来说，不借助房贷杠杆的支持，很难在大城市买房。在房价上涨和楼市调控的双重作用下，大批涌入的购房者和收紧的调控，让刚需群体对房贷发放有所担心。

“最近房贷的确会稍慢一些，主要是由于近期申请房贷的人太多，各家银行都有额度限制，目前没有暂停房贷的通知。符合要求的申请者不用担心。”上海某大型银行业内人士告诉《金融时报》记者。

放眼全国，房贷运行总体表现平稳。据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年12月20日至2021年1月18日，全国首套房贷款平均利率为5.22%，二套房贷款平均利率为5.53%，环比均下降1个基点。

“不同于2017年、2018年的房贷走势，与2019年、2020年一样，2021年开年，房贷利率依旧较上年末有所下降。这反映出全国房贷利率大幅加码的时代已经过去，房地产市场已经进入平稳期。” 融360大数据研究院分析师李万赋表示。

分城来看，一线城市中，北京、上海、深圳三地的房贷利率自2020年6月至今未发生变化，广州地区则持续下降。在融360大数据研究院的本次监测期内，首套房贷利率再次环比下降1个基点，其中3家银行的房贷利率有所下降。

与此同时，本次监测期内，房贷利率下降的二线城市数量有所增加，但环比降幅差异缩小，均在1至5个基点之间。“降幅最大的是泉州和太原地区，均环比下降5个基点；苏州地区也继续延续2020年房贷利率一路下降的趋势，首套房贷利率再次下降4个基点至5.14%；昆明地区首套房贷利率从5.07%降至5.03%；惠州、长春两地的房贷利率降幅为3个基点。房贷利率上涨的城市中，中山、杭州和哈尔滨的涨幅较大，分别为5个基点、4个基点和4个基点。”李万赋说。

新规对刚需影响不大

除了各城的差异化调控，今年起正式实施的房地产贷款集中度管理制度也备受关注。

“目前贷款并没有什么影响，而且处于年初，银行受理房贷的情况基本没有出现什么变化。”北京丰台某房地产中介告诉《金融时报》记者。

管理部门也给刚需群体吃下了“定心丸”。“其实针对房地产发的这个通知，不完全是个新的东西。过去，集中度管理一直都有，所以我们今后还是要根据一直以来的集中度管理规定和这次发的通知要求，密切监控银行业对房地产的融资，确保房地产融资平稳有序。对按揭贷款这一块应该影响不大，按揭贷款是非常分散的，无论是从规模还是从范围，在集中度里面影响都不是太大。” 肖远企表示。

“从房地产贷款集中度管理制度的上限和过渡期限来看，政策目的不在于短期内急剧下调房贷规模，而是从调整结构入手，实现长期内银行业信贷结构的转变。从目前各银行的房贷占比来看，仅有少数银行的个人房贷余额占比超标，面临调降压力，多数银行尤其是大中型银行的个人房贷额度仍有调整空间。” 李万赋认为。

对于新规目前的实施状况，李万赋表示，在信贷“开门红”的影响下，年初银行个人房贷投放暂未受到较大影响，个人住房按揭额度较为充足。但从长期来看，银行的房贷投放总规模有收紧预期，或将加大区域性房贷额度差异化调整，压降利率较低、利润空间较小的城市房贷额度。

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