最近，关于二手房停贷的新闻炒得沸沸扬扬，不仅仅是北上广深一线城市，武汉、杭州、重庆、合肥等多座热点城市也出现了房贷审核趋紧、贷款速度放缓的迹象，尤其反应在二手房上。

那么，二手房真的停贷了吗？作为一名银行人，小编起初也不太相信，因为，个贷业务对银行来说，绝对是一块非常优质的“压舱石”业务，主动放弃，那无异于“自断后路”。但是近来通过深入观察和了解，有一点是肯定的，二手房停贷的确在很多城市发生了，并不是空穴来风。

以小编所在的城市青岛为例，据不完全统计，二手房贷款华夏、浦发、光大、邮政等银行基本都停了；民生、招商、恒丰、北京等个别银行额度还相对宽松，需要排队放款；青岛银行只与贝壳签约的大型中介合作，不接散客，额度紧张；国有四大行等大部分银行对外虽然未宣称停办，但也额度紧张，放款无确定期限。

那么，为什么二手房“停贷潮”怎么就突然间发生了？是什么原因？对后市楼市将带来什么深远影响？下面，小编就以金融的视角，谈几点个人观点。

之一：二手房停贷真的多吗？

目前，准确得到的消息，武汉、杭州、重庆、广州、合肥等楼市热点城市纷纷出现了停贷现象。有的虽然不是全部真正意义上的“冰封冻结”，但申请困难、审批严格、等待时间不确定等现象已向多地蔓延。

1、武汉

交通银行、招商银行、农业银行、平安银行、邮政银行、华夏银行、浦发银行、民生银行、光大银行、兴业银行、汉口银行已经对二手房停贷。建设银行限量签约，汇丰银行、东亚银行不做公积金，不可商转公。

2、杭州

南京银行、建设银行已经不做二手房贷款了；浙商银行、兴业银行目前二手房贷款原则上暂停审批；工商银行、宁波银行表示因为没有额度，目前基本不接单了；杭州多家银行目前额度比较紧张，放款起步就要等3个月。

3、重庆

招商、中国银行、民生银行、三峡银行已暂停二手房贷款业务；重庆农村商业银行、广发银行放款周期3个月以上；工商银行、中信银行放款周期3-6个月；建设银行、浦发银行、光大银行、兴业银行等，放款时间不确定且排队放款。

4、合肥

广发银行没有额度，暂停办理二手房贷款，中国银行、农业银行的部分支行已不接受二手房贷款，共12家银行停止二手房贷款业务。

5、南京

兴业、光大、宁波银行已无贷款额度，中信、杭州等银行表示额度紧张，无法保证放款时间。交通银行不接受二手房贷款业务，排期已到2022年。

6、广州

邮政银行、广发银行、平安银行以及光大银行4家银行已宣布二手房停贷；中行要求中心六区且楼龄不超20年，但二套房贷利率要5.75%；农业银行则表示额度紧张，具体放款时间未定；建行放款时间至少要等半年。

以上只是部分城市统计情况，但从中我们可以看出几个规律：

一是这些城市基本都是热点城市，房价出现回暖或是上涨态势，房贷需求比较旺盛，从而导致了信贷额度出现供不应求局面。

二是各城市停贷的银行五花八门，没有规律，按道理国有银行额度比较宽松，不至于停贷，但也出现了；另外四大行也是最讲政治的，如果是统一意志和行动，应该统一停贷，但也不是。这就说明停贷是在监管红线之下，不同区域各银行的个体的自主调节行为，带有自我纠偏性，说明主要是二道监管红线政策作用在滞后半年后开始显现。

三是虽然各城市停贷的银行数量、严重程度各不相同，但表明二手房停贷确确实实在很多地方发生了，而且不是孤立的，带有扩散连片的趋势，这是在以往不管是地产界，还是金融界都是没有发生过的。而这一现象，在监管二道红线下，也许会成为今后的一种新常态，因此重新认识和评估二手房，是今后不得不考虑的一个必选项，这一现象确实值得我们警醒。

之二：为什么会发生？

那么，以前好好的，怎么画风就突然变了呢？是银行没钱了，还是真不愿意放个贷了？归根结底，主要源于以下几点：

1、银行方面，“两条红线”制约。

今年初，央行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。简单来说，就是给各家银行的房贷规模设置了“两道红线”：一是房地产贷款占比上限「即投给开发商的项目贷款」；二是个人住房贷款占比上限「即投给个人的按揭贷款」。具体比例如下：

然而，从最新公布的数据看，建设银行、邮储银行、招商银行等多家银行纷纷“踩线”，比较危险了。但这并不是说银行没钱了，而是无论开发商项目贷，还是个人按揭贷款，这个比例都不能超了，一旦超了，监管部门就要处罚了！尤其是马上到了半年末的会计期关键节点，必须不惜一切代价把这一比例压缩下来，于是各大银行不得不开始“勒紧腰带”收缩额度了……

2、房产市场方面，供销两旺对信贷资金需求大。

今年上半年，全国房地产普遍回暖，数据显示，1-5月，全国商品房销售额70534亿元，增长了52.4%。尤其是东部和中部地区，销售额分别上涨61.8%和55.3%，而利率的上涨也是相对集中在这些区域，但销售额上涨远远超过房贷上涨速度。

销售额这么大，增长这么快，卖的这些房子毕竟全款付清得很少，大部分还得靠银行贷款，对信贷的需求自然旺盛，就像生产企业加大马力开工，对用电需求量加大一样，银行的信贷额度明显吃紧，跟不上节奏了。与此同时，现在的房价上涨，贷款额也大幅增加，以前贷款三五十万是主流，现在每个人贷款几百万都是家常便饭，银行信贷额度消耗太快，地主家没余粮了，全年的额度很快就见底了。

3、打击经营贷，切断了其它渠道资金流入房地产，从而对正规按揭房贷形成了挤压效应。

大家都知道，今年上半年以来，国家严厉打击经营贷、消费贷违规流入楼市，并开展了专项治理，尤其是广东、深圳、上海、杭州等一些南方城市，影响非常大，在这些违规操作受到打击和惩处后，其它“财路”断了，就不得不掉过头来，寻求正规渠道办理银行房贷，从而导致个贷按揭需求进一步增长，额度紧张情况雪上加霜。

之三：有何深远影响？

既然趋势不可逆，该发生的都发生了，这将会对楼市带来什么影响呢？大家最为关心的主要有以下几个问题：

一是二手房将是否会进入“低谷期”？这一点不容置疑，财路断了，房子还能玩得转吗？在整个房产的交易过程中，银行的信贷资金绝对是起着一个关键的桥梁作用，没有这个垫脚石，房子作为一种商品，很难实现马克思主义经济学原理中所说的“惊险的一跳”，现实中买房的有几个能付得起全款的？因此，房子交易量进入断崖式下跌是可以预见的，这一点杭州已经出现。

据透明售房网的数据，刚刚过去的一周，算上商办，杭州全市的二手房成交量仅1700套！非常罕见的，在没有任何假期的情况下，单周成交不足2000套！因此，在发生二手房停贷、信贷额度紧张波及面比较大的城市，近来都会出现一段交易量“冰冻期”，具体能延续多久，还得看当地银行的信贷额度宽松程度。

二是二手房会降吗？这是大家都最为担心的。任何一次房价的上涨，都基本上是量增在先的，并一般维持至少3个月以上，从而才会带动价格上行。相反，市场冰冻，交易量下降，也必然会拖累房价也跟着下行，最起码是涨不动了。尤其是急用钱客户，降价卖房现象会越来越多。这一点，上海、深圳等都出现了，以杭州为例，近期降价卖房明显多了，强如“顶级学区”的文鼎苑，从1800万降到1580万，降价220万都卖不掉！

三是新房会涨吗？这是很多人认为会发生的事。二手房停贷，此路不通，那就买新房呗！于是大家都一股脑儿地挤到买新房大军队伍，这样新房就会快速上涨。这一推理看似有道理，果真如此吗？小编认为不一定。因为，新房目前也同样面临信贷额度资金紧张的局面，只不过银行一般为了维护与开发商的合作关系，或是为了兼顾地产商开发贷、中间业务等带来的综合收益，把额度优先倾斜一些，但也绝不是敞开供应。

据小编所知，近来某两个大型全国性开发商都因项目按揭贷款发放速度慢，急于回笼资金，拜访多家合作银行，争取增加信贷额度，都被银行“霸气”的无情拒绝了。为什么？这时候信贷额度资源稀缺啊！地产商、大型中介、优质客户这么多关系，银行也得统筹摆布，兼顾平衡。按揭贷款资金回笼慢，再加上项目贷款也受限，眼下地产商资金链也绝不是一般的紧张，日子也不好过。

那么，在这样的情况下，新房价格还有底气涨吗？未必！举个例子，近来青岛浮山后开盘的金茂悦府为什么比备价低2000都抢跑出货，一定也是嗅到了某种危机，尤其是我们一定要相信，央企层面的高层信息一定是很灵敏的。

小 结 感 言

综合以上分析，小编总结几点箴言，希望与大家共勉：

一是要树立危机和警醒意识。6月10日，银保监会主席郭树清出席2021年陆家嘴论坛，曾提醒：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。这句话不管大家信不信，份量耐人寻味。如果再联系起来深圳对二手房出台政府指导价，联系起来眼下的对二手房釜底抽薪进行断贷，细思极恐。

我们可以大胆试想一下，市面上的房子，但凡如果长期不能贷款交易，将会怎样？尤其是500万以上的带有明显金融属性的房子，如果没人付得起全款进行交易，而只是有价无市，长期拖下去，你的房子价格将会如何重新估值？纯居住还可以扛得住，但投资的话，你每天能睡得着觉吗？

二是要持有高品质优质房源。郑州的银行机构对二手房设置限制性条款，挑肥拣瘦，给了我们深深的启示，但其实也为我们买房提供了蓝本和指南。那就是要尽量买15年以内、60平以上主城区的优质次新房，这是银行的政策底线，也应该是我们选择买房的底线。否则，如果持有的房子是老破小、如果在偏远的郊区，那未来将可能面临银行拒贷的风险，这样的房子在二手房市场就很难成交，价值就会大打折扣。

三是要密切

因此，当下买房，在银行信贷政策不明朗，仍在持续收紧的形势下，这一局面将持续多久？影响深度到底有多大？银行到底会有多“狠”？谁也说不准，风险还是很大的。小编建议大家还是等一等，还是应该密切关切银行的信贷松紧程度，最起码基本恢复正常再做决定。

四是要维护好自己的现金流。其实这场二手房停贷的风波，在某种意义上说，表面上是针对二手房限制其交易，实质上也是考验投资房产者的现金流，通过冻结交易、挤泡沫，去化房产的金融属性，而让其回归居住属性，让通过加杠杆、高周转，想趁着这一轮房价回暖高位套现的投机者无处可逃。

如果仔细观察，大家会发现，最近很多城市法拍房大量涌现，如深圳208政策之后，每个月的法拍房数量都超过200套，远比同期多。法拍房数量增加，与现金流密切相关，这本身就是一个重要的信号。因此，能耐得住寒冬，坚持长跑走完整个周期的，必须要有强大的现金流作支撑，否则难逃出局的命运。

最后，很多人会问了，这样房贷紧张的局面会维持多久？上周，贝壳研究院发布调研报告，6月份72个重点城市中，有46个房贷放款周期延长了。广州从上个月的延长14天，变成了这个月的延长98天；一半城市的房贷利率在上浮，最狠的是长三角，苏州首套房利率甚至涨了65个基点，普遍达到6%以上了。因此，从目前看，预计下半年房贷收紧依然是常态。

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