第二次“房改”，已经来了。

7月2日，国办发了一个关于加快发展保障性租赁住房的意见，其中提出了土地支持、简化审批、发放补助、减税降费和金融支持等5条措施，支持保障性租赁房建设。

比如，人口净流入的大城市，允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款。

可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，探索利用集体经营性建设用地建设长租房。

此外，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建的长租房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

建设租赁房的措施年年有，但像这一次如此细致、深入、全面的扶持政策，是以往从来没有过的。

我们可以捋一下时间线。

在2019年，16个城市入围了租赁城市试点，包括北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

在2020年，天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安又入围了第二批租赁试点城市。

而在去年年底，高层经济工作会议用了很大的篇幅阐述“租赁房市场”，明确提及“加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。

到了今年5月份，住房和城乡建设部分别在沈阳、广州召开了发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市负责人分两批参加。

这一次，高层又发布了具体的措施，通过税收、土地、金融多种措施，扶持租赁房的发展。

可以看出，过去几年，发展长租房的思路是一脉相承的。

而2021年，就是确定租赁房发展方向的元年，这就是此次意见发布的背景。

之所以这样说，是因为：以前的租赁房市场，几乎无法解决年轻人、新市民的安居需求。

自从1998年第一次“房改”开始，房地产市场一直“重销售而轻租赁”，商品住宅才是楼市的主流。

朋友之间说起房子，提到租房都是一脸鄙夷，提到买房都会竖起大拇指。

不能怪购房者势利，只能说商品房捆绑了太多资源，个人租赁房市场之所以无法成为主流，租户缺乏安全感，房租连涨上涨倒是其次，关键是无法享受到学区、落户、医保等一系列与业主相同的权利。

这种情况下，大城市核心区的供地终究有限，房子不够住是必然的。

数据显示，从2017-2019年，进城人口将近2000万人，而这2000万人，大部分都涌入到了一二线城市。

近几年随着杭州、西安、南京、宁波、广州等地加大力度“抢人”，“零门槛落户”的大城市越来越多，热点城市单年涌入人口高达几十万。

从两个数据就可以看出，为什么以往租赁房市场无法形成气候。

1，数据显示，进城务工人员随迁子女的总量呈加快增长趋势，到2020年，义务教育阶段随迁子女人数达到1429.7万人，比2015年增长62.6万人。

对这1400万流动儿童来说，如果父母没有买房，就不能享受到与户籍子女相同的就读机会，获得相同的教学条件和教学质量。

2，第七次全国人口普查数据显示，2020年我国户籍人口城镇化率为45.4%，较2016年提升了4.2个百分点，略慢于常住人口城镇化率的增长，但流动人口却大幅度增加。

如果除去“当地落户、当地工作、当地生活”的户籍人口，全国“人户分离”人口已经高达4.9亿人，与2010年相比，人户分离人口增长了88.52%。

换言之，近5亿人，都是漂在城市里的。

他们的户口还在老家，因为落户的种种限制，无法享受和当地人一样的教育、医保、就业的待遇，这是阻碍城镇化率进一步提升的主要“瓶颈”。

从这个意义上来说，第一次“房改”，是确定房地产市场化，商品房住宅的主体地位，把房地产作为经济支柱行业。

而第二次“房改”，是建立“商保共存”、“租购并举”的平行住房体系，即：居者有其屋，但居者不一定有产权。

1400万流动儿童可以进城读书，4.9亿人将加速城镇化，全家都可以在城市里落户，租在当地提供的长租房里，租金低、租期长、交通便利、上学方便，不必再受漂泊之苦。

以前大家买房，看重的是“产权”，哪怕买来了房子不住，也不出租，但产权一定要属于自己，潜意识中就含有未来“获利变现”的动机和念头。

但房住不炒的理念，重点在于一个“住”字。

大家都有住的地方，也许是保障房，也许是公租房，也许是老旧小区的“旧改房”，也许是长租公寓，产权不一定是自己的，可租户和有房族享有平等的教育和医疗等权利。

不管在京沪深，还是在新一线、二线省会，没钱的可以租到便宜房子，有钱的不愁买不到自住房，人人都可以活得很体面。

这既是远景，也是目标，2021年已经迈出了实质性的一步。

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