刚刚，三部门联合发布公告，增值税降了！10月1日起施行。

财政部、税务总局、住房城乡建设部日前联合发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号），就出租住房问题制定了以下税收优惠政策，自2021年10月1日起执行：

从公告中我们大概可以知道2点：

1、租赁企业中的一般纳税人，向个人出租住房可以选择简易计税5%减按1.5%缴纳增值税；

2、符合条件的企业出租住房，房产税可以减按4%的税率征收。

有小伙伴们说：这政策不是早就有吗？增值税减按1.5%的优惠在总局公告2016年第16号文；房产税减按4%的优惠在财税2008年第24号文。就是归纳整合到一个公告里了而已。

此次2021年第24号公告真的是前两个公告的归纳吗？往下看

之前作为一般纳税人，出租不动产,增值税方面有啥规定？国家税务总局公告2016年第16号规定如下：

“老项目”：2016年4月30日前取得的不动产。

“取得”：包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。

猫叔这里简单总结一下（稍后注意和新政的对比）：

1、一纳税人出租不动产时，需要区分是老项目还是新项目，且税率为9%，征收率为5%；

2、小规模纳税人出租不动产时需要区分出租方类型，比如是单位还是个体户还是自然人出租，再匹配具体征收率，只有当个体户/自然人出租住房时适用5%减按1.5%缴纳增值税。

原房产税减免政策：

财税〔2008〕24文对房产税是这样描述的：

1.个人出租住房，一律按4%征收房产税

2.对企业事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

有人说这和新政策有什么区别吗？当然有区别！

第一点：住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

1.适用政策必须同时满足三个条件

（1）住房租赁企业：是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

非住房租赁企业的一般纳税人出租住房依据按照国家税务总局公告2016年第16号执行！非住房租赁企业的小规模纳税人，依旧适用国家税务总局公告2016年第16号，出租住房按5%(个体工商户可以减按1.5%）。

（2）向个人出租

【提醒】如果个人单位可以报销，发票抬头开具的问题，需要后续口径明确；另或者租给企业当员工集体宿舍是否满足该项条件，也需要后续口径明确。

（3）出租的是住房（包括保障性租赁住房）

【提醒】如果出租的是非住房就不能使用这个政策。

【注意】新政并没有要求不动产取得的时间，不区分所谓的老项目新项目，也就是说即使不动产是2016年5月1日以后取得也可以适用政策。

这里用一张图说明：住房租赁企业向个人出租住房/保障性租赁住房：5%减按1.5%

假设A公司是一家住房租赁企业，增值税一般纳税人，2021年10月份收入为120万，根据三部门的降税大礼包优惠政策，如果A公司选择简易计税办法计征增值税，应纳税额=120*10000/（1+5%）*1.5%=17143元。

第二点：对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

如何判定企业是否属于专业化规模化住房租赁企业？

是由于相关的标准的，但从字面意义看，企业必须是从事专业租赁的，其次要有一定的规模，具体为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。

但是这个标准具有一定的灵活性。

各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

总结:

10月份新政施行后，房产税的税率有按照以下三档税率征收：

新政策扩大了这个范围：企业向（专业化规模化住房租赁）企业出租住房，减按4%的税率征收房产税。

假设B企业把自有的住房租给员工：

（1）如果企业属于住房租赁企业（向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业），则增值税可选择按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额（也可选择一般计税方法计税），另减按4%的税率征收房产税。

（2）如果企业不属于住房租赁企业，如增值税按规定能选择简易计税（如2016年4月30日前取得的住房）的话，则按照5%的征收率计算应纳税额，另减按4%的税率征收房产税。

（3）如果企业不属于住房租赁企业，如增值税按规定不能选择简易计税的话，则按照9%的税率计算应纳税额，另减按4%的税率征收房产税。

整体来说，新政支持的是特定的企业的特定出租行为。

相关问题

问：猫叔请问符合条件的企业，如何享受增值税和房产税优惠政策？以及需要准备哪些资料？

纳税人符合享受本公告规定的优惠政策的，应按规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。

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