二手房和新房，你更愿意买哪个？

国家统计局14日公布的11月份70城房价数据显示，新建商品住宅上涨城市数量为36个，较上月减少9个。从涨幅情况来看，70城平均涨幅为0.12%，环比涨幅收窄0.03个百分点。

楼市“打新”被按住了吗？二手房价格表现又如何？哪个城市是11月的房价涨幅“黑马”？

政策效果初显，70城房价涨幅回落

据国家统计局数据，11月份，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落。

其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2020年11月份，各地进一步落实房地产长效机制，推动房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。

“11月房价涨幅收窄原因主要跟信贷宽松程度相关。随着货币政策逐步回归中性，购房信贷环境宽松触底。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“下半年来，LPR（贷款市场报价利率）保持不变，我们监测的36城主流房贷利率下降减速并筑底企稳，银行放贷平均放款周期拉长，11月比7月拉长8天，居民房贷余额增速连续下滑。”

“前期房价上涨的城市也加强金融监管，严查资金来源，有力遏制了投机性购房行为。”许小乐说。

在中原地产首席分析师张大伟看来，调控政策持续升级是涨幅出现放缓的主要原因之一。“截至11月底，下半年已有32城出台收紧政策，央行等部委都以收紧为主。对于市场的影响，特别是对新建商品住宅的影响逐渐出现，很多城市的新建住宅限价政策影响了新房价格。”

“二手房表现优于新房”

相比新房，二手房处于“真香”状态。从11月二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为44个，比上月增加5个；持平城市3个，较上月减少1个；下跌城市23个，比上月减少4个。从涨幅情况来看，70城二手住宅价格环比上涨0.13%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。

其中，广州二手房价格涨幅领先全国，环比上涨0.8%，同比上涨6.7%。“广州二手住宅市场热度居高，在深圳和东莞调控逐渐收紧后，使得部分购房需求外溢至广州，一定程度上带动了房价的上涨。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，整体来看，11月份房价趋于稳定，二手房表现优于新房。

“从城市名单可以看出，二手房房价涨幅较大的城市普遍都是一二线城市，广州、合肥、徐州、深圳、北京、沈阳、厦门、西宁和银川等城市二手房涨幅比较靠前。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这说明房东的预期在变。如，合肥近期地王拍出后，出现周边房东乘势涨价的现象；银川此前土地市场比较热，新房价格明显升温，这都使得房东在乘势涨价。

许小乐认为，这其中是由于一些地方新房限价，导致一二手房价格出现倒挂。“据我们观察，一线城市中的核心区域、核心产品的价格涨幅较高，出现房价越贵的地方涨得越快的特点，二手房受到追捧。”

严跃进表示，年底部分房企销售业绩或加快完成，后续会进入重新拿地的工作中来。要防范部分热点区域地价炒作的现象，同时防范房东借机炒作和涨价。“要防范二手房价格受土地市场的影响。”

济宁新房价格涨幅1.2%领跑全国

“济宁成为此次房价环比上涨最快，或者说最热的城市，也是唯一一个涨幅超过1%的城市，此类城市房价上涨和城市规划等有关。”严跃进说。

根据数据，新房方面，济宁以1.2%的环比涨幅领跑全国；广州、丹东紧随其后，分别位居第二、三。

严跃进表示，鲁西南城市高铁等规划较好，楼市容易被抬升。“实际上，类似城市的走势和此前分析的苏北房价炒作有一定的关联，基本上是属于徐州周边的相关城市。后续需要对此类城市的房价进行管控，防范各类炒作。”

许小乐则认为，济宁新房价格涨幅居首主要在于土地市场热度传导。从土拍数据看，9-10月济宁住宅用地成交平均溢价率分别为29%和34%，土地市场升温带动新房价格涨幅扩大。“这些城市房价基数不高，短期里出现价格波动不一定代表市场过热，需要继续观察。”

“11月下旬以来，楼市调控密度再度提升。中长期看，房地产调控将延续‘房住不炒’的基调，平抑房价波动，住房金融调控继续深化，供需两端杠杆严格受控，房价上涨的动力将进一步弱化。”许小乐说。

对于楼市的后续走向，严跃进认为，12月是房企加快完成销售目标的关键时期，预计还是会有各类促销活动。而且地方政府房价调控的责任目标值在积极落实，预计一些地方近期还会有对房屋交易秩序的管控政策出台。

“这都说明短期内房价涨幅反弹的空间不大，总体以涨幅收窄为导向。”严跃进说。

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