随着房地产市场调控的持续深入，北京楼市整体处于降温态势，新房、二手房的价格有所下调，但与此同时，豪宅市场的网签数据却大幅上涨。机构数据显示，今年北京市场上总价在5000万元及以上的豪宅网签量，是过去两年总和的2倍多，网签总金额是2018年的4倍还多。

不过专家认为，从数据看的确是涨了，但这不代表豪宅市场一枝独秀。这是怎么回事？

文 | 薛宇飞

01何为豪宅？

何为豪宅？市场上没有统一的标准，而随着房价上涨，标准也会有所变化。有业内人士认为，当前北京市场的豪宅应该是单价10万元/平方米、总房款2000万元及以上的住宅，而能达到5000万元及以上，则是更高标准的豪宅。

据中原地产数据研究中心统计，今年北京豪宅的网签量、网签金额等数据都高于过去两年。数据显示，从今年年初至12月2日，2000万元及以上住宅和别墅共计网签1419套，高于2017年的1227套和2018年的1111套；网签金额为502.86亿元，高于2017年的333.74亿元和2018年的335.17亿元。

5000万元及以上的豪宅网签数据增长明显。数据显示，截至12月2日，今年北京5000万元及以上的住宅和别墅共成交176套，远高于2017年的19套和2018年的63套，是过去两年网签套数总和的2倍多；网签金额为154.13亿元，签约总金额是2018年的4.2倍，是2017年和2018年总和的3.2倍。

豪宅市场今年的成交均价也有提高。中原地产数据研究中心数据显示，2016年-2018年及截至今年12月2日，北京2000万元及以上住宅和别墅的成交均价分别为78995元/平方米、75429元/平方米、77539元/平方米、83572元/平方米；5000万元及以上住宅和别墅的成交均价分别为89058元/平方米、109986元/平方米、92328元/平方米、95853元/平方米。

豪宅市场签约数据的上扬，与北京今年整体的市场走势不太一样。据我爱我家研究院统计，除去今年10月，6月-11月北京二手住宅交易量一直处在1.2万套左右/月；而在楼市交易火热的2016年，当年的3月和9月，北京二手房单月交易量均突破3万套。对比看，以二手房交易为主的北京市场，当前交易量已经较高点出现腰斩。

我爱我家研究院称，截至今年11月28日，北京11月二手住宅成交均价为54338元/平方米，环比10月下跌0.83%，同比去年11月下跌1.69%，为今年3月以来最低。近三个月的整体价格水平回到了年初，市场有 “以价换量”的表现。

02豪宅集中网签

对于豪宅市场的表现，中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬（微信号：jwview）采访时说：“从数据看的确是涨了，但这不代表豪宅市场一枝独秀。今年豪宅市场比较平稳，之所以签约数据会大幅上涨，则与限制签约致使网签时间过长有关。”

张大伟称，从2016年开始，北京出台了严厉的楼市调控政策，为防止高单价、高总价的住宅项目拉高统计数据，相关部门对豪宅实施了“限签”政策，2016年-2018年购买的豪宅，其网签流程受到了管控。到了2018年底至2019年初，楼市调控效果显现，市场趋于平稳，豪宅的网签窗口也逐渐放松，二三年前已经实际购买的项目，到2019年才通过政府网签。最终的结果就是，今年的网签量大幅上涨。

中原地产数据研究中心统计数据显示，朝阳区东三环的一处高端住宅项目，今年的网签量为99套，数量排在各豪宅项目前列。中新经纬3日从项目置业顾问处得知，该项目在2015年就已经开盘，大多数住宅在前几年已经陆续完成销售，至今还剩下一套7000余万元的公寓仍在出售。

上述研究中心称，2018年6月至2018年11月期间，北京5000万元及以上住宅和别墅的网签量只有1套，而2018年12月与2019年1月，分别达到了60套和61套，在之后的月份中，每月都有数套至数十套的网签量。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也称，网签数据的上涨与放松网签是有关系的，放松后，除了之前的项目能够正式网签，新的高价项目也能入市。同时，北京的改善与高端居住需求依然存在，也带动了交易数据的上扬。

除了限制网签的因素，业内也认为，购买豪宅所需要的资金量大，客户筹措资金的周期本来就长，这也会导致签约滞后。

03高端住宅供应减少

调控以来，豪宅项目的成交量已经减少。克尔瑞研究中心撰文称，2018年，北上广深四个一线城市豪宅成交量均创近5年新低，甚至达不到2014年成交水平；北、上、广三城当年豪宅成交套数分别为2156、3610和503套，约为2016年豪宅成交套数的三成。文章中，该研究中心将北京2018年的豪宅标准划定为总房款在1445万元及以上的住宅。

而在新增供应方面，北京当前绝大多数住宅用地在出让时就已经限价，刚需和改善型项目占据市场主流，豪宅的新增供应减少。从去年底开始，北京才出让了少部分不限价地块。张大伟称，随着北京土地供应指标的改变，高端项目的供应越来越少，现在在售项目都是企业四五年前拿的地，不少都只剩下尾盘。

“由于严格的限价，北京已经不存在豪宅增量了，告别了豪宅市场。”张大伟进一步指出。

严跃进对中新经纬分析称，限价政策会使得高端住宅的供应减少，但由于北京地区高端居住需求旺盛，有可能会带动存量和二手豪宅的交易，进而影响价格。克尔瑞研究中心称，当前国内缺乏好的投资渠道，中产阶级、富豪在没有好的投资项目的情况下，为避免通货膨胀，可能会倾向购买高端物业，豪宅项目也更容易受宠。

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