1月26日，星盛商业在港挂牌上市，定价3.86港元/股。开盘一度涨18%，截止午间休市，涨幅回落至9.33%，报4.22港元/股。

2021年物管上市潮还在继续。此前1月份已有两家物业新股上市，15日荣万家上市破发8%，18日宋都服务上市破发36%。星盛商业作为2021年物业行业的第三家上市的物业股，受益于“纯商业物业管理”的属性，尽管首发市盈率高达40.86倍，但未出现破发情况。

星盛商业在上市前规模小不为人所知，但招股认购阶段行情火爆。香港发售获756倍认购，中签率只有1.29%，国际发售部分超额认购约9倍。发行定价3.86港元，是招股价3.2港元-3.88港元的极近上限，募集资金8.81亿港元。按招股书的规划，募集资金约55%将用作寻求其他中小型商用物业运营服务供应商的战略收购及投资，以壮大公司的业务及扩大公司的项目组合。

市场人士给出的解读是，目前已上市的44家物业公司中，没有纯做商业运营管理的，星盛商业是目前唯一一家只做商业运营与管理的物企。商管比单纯的住宅业态利润率要高。截至2020年9月30日，公司收入为3.06亿元，净利润9014.1万元，整体毛利率达55.2%，净利润率近30%。

目前物业股中含有商业运营管理业务的有华润万象生活、卓越商企服务、宝龙商业，市盈率（TTM）分别为为173.9倍、63.9倍、60.7倍，居44家物业股高位。星盛商业截止发稿市盈率（TTM）为34.8倍。

资料显示，星盛商业是星河置业的商业板块。主要包括城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”及“ICO”、社区型购物中心“COCO Garden”以及高档家居布置购物中心“第三空间”。从区域布局来看，星盛商业属于区域聚集型企业，大湾区项目个数占比60%，其中深圳占比35.6%。大湾区面积占比约44.3%

截止2020年9月30日，星盛商业合约管理项目共计45个，建筑面积299.9万㎡。截至2021年1月4日，商业合约管理项目共计53个，覆盖全国20个城市，建筑面积328.4万㎡。此商业运管规模排名全国TOP15之内。

值得注意的是，星盛商业同样具有母公司依赖症。星河控股及其联系人开发或拥有的物业一直为星盛商业的稳定收入来源，2017年至2019年年度及截至2020年9月30日止九个月其分别贡献人民币2.51亿元、2.91亿元、3.47亿元及2.65亿元，分别占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。在未开业的商业物业方面，星盛商业依然过度依赖母公司，20项物业中仅有6项来自独立第三方物业发展商。

克而瑞物管表示，星盛商业作为首支“商业轻资产运营”股、约4亿的年营收规模、55%的毛利率、700倍的超额认购，小而美的同时仍有两个问题值得思考：

1． 不要迷信超额认购

从过往经验来看，超额认购倍数其实并不能说明什么问题。星盛商业超额认购倍数高达700，但此前不少小而美的上市企业认购倍数动辄一两千倍，最后依然逃不过高开低走，股价大跌的命运。

2． “依赖度”问题应引起绝对重视

星盛商业的美来自于55%的毛利率，而关联方的输血和大本营的资源和口碑则是其重要支撑。

在关联方的问题上，值得注意的是，不同于其他上市企业的母公司多为上市主体，星盛商业的关联公司并未上市，因此，财务等公司信息不透明，为其后续稳定发展埋下较大隐患。

而对于大本营资源和口碑的依赖，也将随着“做大规模”的目标，而不得不走出去，寻求更大的市场。近两年星盛加快了走出去的步伐，但是这些项目还处于前期服务阶段，是否能够获得全国性市场的认可，依旧要打上大大的问号。

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