最近，官方公布十四五规划和2035年远景目标纲要，为未来5-15年的发展指明方向。

纲要有65章，信息量很大，涉及经济社会方方面面。

其他部分内容很多，我们暂不解读，今天只聊聊和大家房子有关的。

关于房地产，这次规划纲要，也提到很多内容，比如：

稳步推进“租购同权”落地、推进房地产税立法、推进粤港澳大湾区建设、常住人口城镇化率提高到 65%...

每一条，都可能影响房产的走势。

规划中，明确跟房子有关的是，提出要完善住房市场体系和住房保障体系。

具体怎么做？这次也给出了答案：

一方面是坚持房住不炒，确保房地产平稳发展。

原话是：要稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。

这个解读过很多次，房住不炒是长期战略，楼市不可能像以前那样暴涨，一定是平稳发展，支持刚需上车。

值得注意的是，这次专门提到了房地产金融调控，说明高层的思路很清晰，就是要从金融入手。

近期北上广深严查经营贷，明显就是从金融调控开始，只要控制好金融，楼市才会彻底平稳发展。

另一方面，怎么搞保障体系，就是大力发展租赁市场，推进租售同权落地。

要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。

为了应对大城市住房难，高层给出的方案是，大力发展租赁市场。

以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。

比如深圳，最为典型，以后租赁保障房的供给，会越来越充足。

土地会扩大比例倾斜，存量住房转租赁住房，并且还要单列租赁住房用地计划。

除了增加供给，政府还会给租房补贴，尽量确保租购同权。

这些都是想办法，把租赁和住宅市场分层，分开进行管控。

有钱的，你可以继续买商品房，但是土地变少，房价要稳，价格高涨得慢我不管。

但没钱的，你就安心租长租房和保障房，政府让你有地方住，给你补贴，让你有更多选择。

不过，值得注意的是，租购同权不是真的同权，同权同的是最低门槛，比如有地方住，有学上。

但如果你想要自己的房子，或者读好学校，可能还是要买房。

另外，这次纲要规划，还再次提到了房地产税。

推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。

大家都知道，房地产税迟早会推出，但自从15年提到立法，每年都有在提，每年都没啥进展。

现在连立法阶段，都还没有完成。这足以说明，房地产税推进难度比较大，各方还没形成共识。

所以，房地产税立法，很可能依然不会出台，哪怕出台，力度也不一定如大家所预期一样。

除了完善住房市场体系和住房保障体系，十四五规划还有不少跟楼市有关的政策。

首先，棚改成为过去式，老旧小区改造被提上议程。

这次规划，没有提到棚改，只提到老旧小区改造，2000年前是个明显节点，之前的老旧小区有机会被重新翻新，提高大家的生活质量。

其次，大都市圈的建设，肯定是未来的趋势。

以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。

以京津冀、长三角、粤港澳大湾区为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高质量发展的第一梯队。

这说明：未来经济发展的高地，肯定就在这19个区域里。

其中，最被官方认可的，就是京津冀、粤港澳和长三角三大城市群。

这三大城市群占全国土地面积的5%，但吸纳了超过23%的人口；A股上市公司数量占比超过60%，总市值占比更超过65%。

2019年，这三大城市群的生产总值，占全国GDP的比重达到44%。

京津冀的目标，是疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区，推动京津冀产业链与创新链深度融合。

长三角的定位，是瞄准国际先进科创能力和产业体系，提高长三角地区配置全球资源能力和辐射带动全国发展能力。

粤港澳大湾区，要推进综合性国家科学中心建设，便利创新要素跨境流动。

加强粤港澳产学研协同发展，完善广深港、广珠澳科技创新走廊和深港河套、粤澳横琴科技创新极点“两廊两点”架构体系。

总的来说，国家对三大城市群的定位很清晰，也对它们提出了更高的要求。

要以中心城市和城市群等经济发展优势区域为重点，增强经济和人口承载能力，带动全国经济效率整体提升，开拓经济高质量发展的重要动力源。

未来，这些城市群和都市圈，会进一步成为中国经济发展的龙头。

这次的规划纲里，其实还提到了一个楼市发展的大机会——城镇化。

放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。

目前，国内城镇化率只有60%，5年内要达到65%。

这和发达国家80%的城镇化率相比，差距还很大，这就是楼市的长期机会。

注意，目前60%的城镇化率，只是平均数。

各个省份、重要城市的城镇化率，也存在巨大差距。

若以60%的标准来看，全国只有广东、江苏、浙江、辽宁、福建、内蒙古、山东、湖北、黑龙江等9个省份超过60%的。

大部分中西部的省份，比如四川、河南、安徽、广西、贵州等，城镇化率还不到55%，与全国水平还有差距。

而如果以城市的角度，全国仅有上海、北京、天津、广州、南京、沈阳、太原、兰州、深圳、东莞10个城市是超过80%的。

目前，按65%城镇化率，还是会有很多机会，未来5年约有1亿人落户城市。

随着户口的不断放开，各大城市的抢人大战会持续下去，还会有人不断涌入大城市。

一线城市，二线和省会城市还有增量人口。

这些新增购买力，一方面能拉动经济，另一方面也能夯实稳住房价。

机会，大概率就在这里。

当然，这次十四五规划，还有个很大的亮点，是国家对科技创新的重视。

纲要把创新放在了具体任务的第一位，并明确要求，坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位，把科技自立自强作为国家发展的战略支撑。

要支持北京、上海、粤港澳大湾区形成国际科技创新中心，建设北京怀柔、上海张江、大湾区、安徽合肥综合性国家科学中心，支持有条件的地方建设区域科技创新中心。

还要从研发投入、降税降费和知识产权质押等方面，扶持科技的发展。

为什么要重视科技？其实就是为了点亮科技树，获得更高效的生产效率。

从近几年“卡脖子”现象，已经能看出，只要中国不解决科技技术创新的问题，那就永远会被锁死在劳动密集型的低利润空间。

以前年轻人多，产业基础不丰富，可以勉强答应，但现在产业技术完善，老龄化压力就在眼前。

走产业转型，搞技术创新，这是中国不得不走的路，也是不能输的国运。

另外，十四五规划还提到了少子化和老龄化的压力。

放开生育，延迟退休，社保基金划转，都是必然趋势。

和日韩不同，国内的老龄化是未富先老。

怎么应对不断扩大的老年人群体，和不断萎缩的消费市场，这会是接下来的难题。

除了改善养老服务，降低生育门槛外，我们只能想办法从靠数量取胜，转变到质量创新。

所以，又回到那个问题，还是要想办法科技创新。

只有生产效率提高，科技水平提升，才有机会挣脱老龄化的地心引力。

未来，有技术红利，有科技基础的城市，还是会有无限机会。

因为大的战略不会变，各种资源要素和资金信贷，都会优先照顾这里，一旦目标达成，还会有新技术爆发的红利。

怎么想，都有赚钱的机会。

那么，国内下一个科技红利的主战场会在哪里呢？

我觉得，还是会在核心城市。

有人做过统计，5G、人工智能、工业互联网等新技术，主要集中在以下城市：

北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉、合肥、苏州、宁波、无锡。

未来，去到以上这些城市，去这些城市高新产业密集的区域，你才比同龄人拥有更多可能。

在中国，顺势而为很重要，但最大的势其实就是政策。

读懂十四五规划，不是让你做阅读理解，而是帮你做好选择。

你既然知道，政府会怎么走，那下一步要想的，是你该怎么办？

我觉得聪明的做法，就应该是尊重规律，顺势而为。

一个人的命运，当然要看个人的奋斗，也要看历史的进程。

哪个大学排名高实力强，我们就要想办法进那个大学。

哪个公司发展强劲竞争力强，我们就要想办法进那家公司，或者买它家的股票。

哪个城市和区域更有发展空间，我们就要想办法进那个城市，有钱干脆买它的房子。

要知道，一个东西再好，那也得与你有关。

关键是你知不知道它好，敢不敢让它和你有关？

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