十年前是什么概念？十年前我所居住的附近房价仅仅只有四千多元，但今天的房价是一万多，差了三倍多一点。十年前我们的人均GDP只有几千美元，今天我们的人均GDP已经突破了一万美元。

先不说这个结论对不对，我们先来假设，假设五年之内房价降到了十年前的价格的话，这是什么概念呢？

这意味着，在房地产市场中至少有半个美国甚至一个美国的房地产市值给跌没了。

这意味着巨大的金融风暴，巨大的金融危机。

甚至可能比美国的次贷危机更为严重，造成的危害更大。

先来看一组数据：

央行数据2019年前8月，房贷3.65万亿，再次刷新历史记录。

这还只是房价上涨数十年中的八个月而已。

如果房价全面跌到十年前的价格，这部分跌没了的损失，该由谁来承担呢？

答案其实也很简单，那就是买了房的人来承担，那些贷款购房、全款购房的人来承担。

按照现有的局势来看，购房者是大多数，未购房者的刚需已经不断被消磨殆尽了。因此，如果五年之内，房价降到十年前的情况的话，那么这将是非常恐怖的一件事。

会引发大范围内的倒闭潮、下岗潮等等。

这是一个一定会发生的现象，覆巢之下，哪有完卵呢？

说完了我们预想中的这一可能性，我们再来回答这个问题：五年之内，房价有没有可能降到十年前的价格？

从概率上来看，不是没有可能，因为世界上其他国家的房价从泡沫到破灭，也是有着历史经验可供我们借鉴的，诸如美国、日本、新加坡等国家，都曾有过“眼见高楼起，眼见楼塌了”的时刻。

但这个可能性有多大呢？我们来一一分析。

我在本文开头已经说了，目前的房价大概也就是十年前的三倍多一点的样子，要说房价下跌到十年前的话，那么肯定是有原因的，也就是所谓的诱因。

这里的诱因又分为两种，一种是长时间的积累，例如这几年的房价泡沫；还有一种诱因是短期内的一些现象，导致了市场的非理性行为，恐慌性抛售所引发的房价下跌。

不管是长期的积累还是短期的爆发导致的非理性行为，我们都称之为房价下跌的诱因。

先说第二种诱因，短期内的一些现象在五年之内有没有可能发生呢？坦白说，这种现象很难预测，完全属于黑天鹅范畴，在小范围内，很少能够从中窥见其规律，甚至完全属于突发事件。

但房地产市场长期积累下来的泡沫，却是有可能在未来爆发，从而导致房价降到十年前的价格。

中国银行业协会联合普华永道在19年初发布的《2018年中国银行家调查报告》显示，多数受访银行家认为，去年贷款受限最严重、不良贷款增速最高的行业都是房地产。

其中15.3%的银行家认为2018年房地产不良贷款率上升最快，占比最多。该报告对127家银行金融机构、2380位银行家进行调查。

在2017年的时候，被银行家预期不良率上升最快的为冶金业，占比22；其次是商贸业16.2%，其次才是房地产业14.2%。

过去几年，由于银行谨慎投放房地产信贷、部分银行还暂停或限制了房地产行业的新增授信业，房地产企业面临较大的融资压力。

这是应对房地产泡沫的对策之一。

在过去的20十年时间里，房价飙升了315%，住房被普通投资者视为最快、最安全的致富方式。但与此同时，住房空置率也水涨船高。

根据新加坡研究机构的数据显示，中国是全球最大的房屋市场，17年的房屋销售额为1.7万亿美元，这个数字是美国市场交易总额的7倍。

西南财经大学金融调查显示，2017年中国居民把七成以上的家庭储蓄用于住房，这是美国的近两倍。换句话说，中国居民净资产构成里，超过七成是房地产，其余才是现金、股票债券等金融资产。

这份报告还显示，中国城镇房地产存量中空置率大约在22.4%，超过5000万套房子是空房无人居住。其中有一些是度假房，还有一些则是外出务工。

中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测》报告也证实了房地产对普通居民带来的债务压力。基本上全部投入到了房地产市场。

这些数据都在警惕我们一个浅薄却又深刻的道理：在看似房地产市场火爆的背后，其实是房地产市场的诸多不确定性与风险。

当房子成了击鼓传花式的消费品，全民都参与其中又随时准备脱手的时候，任何风吹草动，都极易引发非理性的全民恐慌式抛售行为。

海外经济咨询平台海外掘金18年4月份的一份报告显示，国内一线城市北上广深在租金回报率上几乎是垫底的，远不如其他国家主流一线城市。

换句话说，除了确定性之外，在中国租房真的要比买房划算得多。

2018年绝对是中国房地产市场的元年。一年450次的地产调控，平均每个工作日出台两条新法规，这构成了今时今日看起来岁月静好的房地产现状。

2017年全国各地只有250次调控，2018年则增加到450次调控。这其中就包括限购、社保、学历限制等等。

随着全国三四线城市的棚改，房地产市场火爆全国，大量资金通过拆迁流入到居民手中，再被重新投入楼市中，在这个过程里，经济达到预期，也完成了房地产市场的新生。

从宏观经济市场来看，限购原本是防止房地产市场过热。但在市场中来看，限购反而加剧了消费者的购房热情，抱着“物以稀为贵”的理念，购房者反而络绎不绝。

摇号也变成了权利寻租的漏洞。

的确，从许多表象来看，没人相信房价真的会被允许下跌。在这样的预期下，自主者也成了投资者，花掉积蓄，负债百万，这毕竟是看上去唯一可靠的投资，没人觉得自己会接最后一棒，或者说，即使跌了也不会亏到哪里去。

但在市场经济下，没有永恒不变的真理和趋势，房地产市场也不例外。

破灭是早晚的问题，但在五年之内，房价有可能破灭吗？

没人能够准确地预测未来，但我找到了中国银行业协会联合普华永道会计师事务所共同发布的《中国银行家调查报告（2020）》，附下图：

在这份报告中，占比最高的不是国内风险，而是国外和全球疫情所带来的黑天鹅。其中经济增速放缓排在第三位，占比40.3%；地方政府债务风险积累紧随其后，占比21.7%。

而房地产市场供需失衡，仅有7.8%。

这看起来，像是转危为安，度过了一个危险期。

但我又想起了华人经济学家陈志武在《十三邀》中针对全球疫情所发表的一些观点。陈志武说，如果把经济看作是一个生态的话，这次疫情所带来的一些经济问题，当下看是灾难，但往后看，说不定是好事，就像自然界中的火灾一样，它能够有意识地烧灭一些无法在火灾中存活下来的物种，为后来的物种腾出资源，以更好地发展。

但现在的问题是，我们太喜欢去人为干预市场了，这里有问题要干预，那里要问题有干预，对企业来说，它还有必要去提高自身的竞争力和防范意识吗？

这一点，非常地重要。人为干预能不能解决问题？是治标还是治本？这是需要我们去思考的地方。

现在或许可以得出结论，五年之内房价降到十年前的价格几乎不可能，但房地产所面临的危机与风险，绝对客观存在。

end.

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