今儿群聊谈到一个老年人口数量问题，查了点资料才发现，韩国好像提供了一个非常好的房产价格走势经验给我们参考。

网上找到这个数据，未查验了直接用。

为了便于理解，我给转化为统计图形：

似乎小孩生的少，降速快的时候，对经济增长有帮助。

这个老人数量趋势指的是是65岁以上人口，如今日本的比例是29%，而韩国目前只有15%，中国大陆只有12%。

看趋势图，日本的老人增长已经趋缓，老龄化已经忍受了大约20年了，而韩国正急速的步入，因为之前的老人实在太少了。

中国大陆的60岁以上老人比例更低，而对比韩国，似乎是两年前开始跟上这个增长速度，而且产生了一个加速的曲线。

我认为韩国之所以前十几年人均GDP特别高，应该是同时享受了低生育率和低老人比例的双重利好因素导致，抚养负担低，全民投入生产。

但是高速的GDP增长，不会立即带来房价上涨，因为它同时代表着高利率，最容易带来房价高速增长的是转为储蓄的过程搭配低利率更容易发生。

2012年之后，利率虽然开始逐渐下跌，但是房价反应不大，直到去年才加大，也怀疑是抚养老人的费用开始出来了。

这个图是房价和利率的关系（蓝色为利率）：

这个图是房价和GDP增速的关系（蓝色为GDP）：

观察下来，GDP增速与房价关系薄弱，而利率与房价关系紧密。

下面是通胀指数与房价关系（蓝色为通胀指数）

下面是储蓄率与房价关系（蓝色为储蓄率）

从这两图看，感觉通胀低的时候，比如拉低到低于2时，后面容易带来房价上涨，储蓄率遇到一个高峰后，之后也容易带来房价上涨，唯独1998年发生储蓄高峰到下次房价上涨间隔了四年，有可能是因为当年的互联网危机问题，需要进一步分析。正常来说，低通胀带来高储蓄率，并且容易触发房价上涨。

但是今天这些分析，都有一个奇怪的漏洞，就是韩国2014到2019年之间，为什么各种条件都合适，利率低，通胀低，高储蓄，房价却没涨？

我找来找去的原因，可能就是最开始说的老年人口变多，抚养负担开始加重，并且开发商这段时间大量的建房，可以拿日本做对比：

这段时间韩国开发商的建房速度非常快，但是建完到了2018年就大幅减少了，毕竟开发商又不是雷锋，建太多卖不出去会极大的积压资金，很可能让自己倒闭，而韩国就在2019年下半年重新房价暴涨。

所以说，所谓的供应太多导致房价不涨，只能解释短期现象，供应多不多最好看私营企业的投入，他们的钱运用不好是要命的。

直接看拉近的相关性，蓝色是房屋完工量增速，黑色是房价：

2013到2014建筑完工量大增，压制了一下房价，2016-2017又大幅增加，仍旧压制房价，随后一两年就房价上涨，而2018年大幅减少供应的结果，次年年底就发生了开始大涨现象了。

今天的数据比较无聊，但是基本上就是告诉你一些房价走势的基本大方向，未来大家买房，分配资产投入，以及做各种决策应该有一定的参考，也许比日本更有参考价值，因为韩国目前的人口结构和我们更加接近，各种经济指标也很接近，特别是沿海几个经济大省的情况，几乎可以说就是几个韩国的组合。

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