我是融哥，没高度没深度的金融真实知识传播者。有点不羁爱自由，喜欢简单干脆。[V5]

并购贷款、股权融资、发债、供应链金融、BP、VC、ABCD轮、IPO等等，动不动就是几个到几千个小目标的金融产品，确实跟我等P民一辈子也没啥关系，那是不是金融就跟普通人没关系了呢，从常见问题看。

同样一笔200万的房贷，如何省下百万利息！

掏空6个口袋凑个首付：出来社会参加工作的年轻人买房是沉重但无法逃避的话题，这跟金融有什么关系？给了首付就必须贷款吧，然而贷款的学问就大了。

数据来源于市场调查，以产品方实际规定为准

如上图，结论是同样的产品不同银行的利率是不一样的！二套房最低5.65%，最高6.45%，直观看相差0.8%没感觉，看具体数据对比。

利率差别：200万，30年，等额本息，5.65%和6.45%计算：前者月供11544.72元，总利息215.61万元；后者后者月供12575.67元，总利息252.72万元，相差37万。每个月1000块加油吃肉它不香吗，每个月多存1000块，退休后买个房车浪迹天涯不香吗？

还款方式差别：200万，30年，5.65%，等额本息和等额本金计算：前者月供11544.72固定不变，总利息215.61万元；后者首月月供14972.22元，逐月递减，第132个月后月供低于11544.72元，总利息169.97万元。如果每个月不差3000块，也没有办法用3000块赚更高收益的钱，相差45万。

贷款期限差别：200万，5.65%，等额本金，30年和20年计算：前者首月月供14972.22元，总利息169.97万元；后者首月月供17750元，总利息113.47万元。相差56万。

提前还款误区：真实情况大多数是随着收入的增加，有了一点积蓄就恨不得马上结束房奴的身份，认为每个月本息和利息都是一样的就是大错特错！200万，5.65，等额本金，20年，10年后提前还款计算：本金剩余100万，合计利息已经支付85万，剩下10年利息总额28.5万元。大哥，不算复利，100万，一年4%收益的理财产品您能买到吧，10年40万，相差11.5万。

如果家庭月收入2.5万，同样一笔贷款，不懂和懂在每个环节都有不同的表现，省出百万利息不是梦，真是选择大于努力，贷款总共才200万了，动不动上千万的贷款你品。

what？

经营贷为何如此火爆！

随着收入的增加，房价一直涨的历史表现，置换和新购房产的需求旺盛，生怕上车晚了或上不了车，这种情况往往会面临二套的问题，二套主要是首付比例高和利率高两个问题，从而造就了经营贷的火爆。

政策红利：全面支持实体经济、小微企业，经营贷利率3.65%起，最长30年，最快一周放款，最高8.5成，我们用一套1000万的房产做极端性测算。

杠杆差别：二套最高贷款600万最低300万，经营贷最高850万，从杠杆原理来看，一个是700万才能拿下，一个是150万就可以拿下，刺不刺激。

利率差别：二套按揭利率5.65%，经营贷算3.85%，按照600万，30年计算，差额230多万，心不心动。

谈判差别：你好，我一次性付款，说出来都舒服，我相信价格和优先选择都比按揭付款要有优势，现不现实。

税费差别：有过买卖房产的都有经验，一般是实收，所以买家需要承担所有税费，二套或豪宅最高的税率合计9.6%（广州），参考的是网签价和系统价孰高原则，如果资金只够付首付，那1000万的房子您就得按照1000万去报税，税费96万，经营贷可实现600万报税，不到58万，相差38万多。

经营贷火爆是因为它可以帮你减少上车的难度，节省几百万的利息，增加谈判优势，降低税费，平心而论谁不心动，不愿意冒险？当然融哥是不支持的，里面的风险也很多，媒体也报道了很多的结果，都不太好。

银行的投资产品一定最安全？

当解决了房子问题，手上也有了一些闲钱，大家比较关心的是如何让钱生钱，如何跑赢通胀，很可惜绝大多数人没有好好研究一下财富管理，基本上都是买的所谓的保本保收益的理财产品，购买渠道银行优先。

误区一：保本保收益，现在压根就没有保本保收益的理财产品，原理是因为都是通过你的钱去赚更多的钱，毕竟任何投资都存在风险，只是风险高低而已；政策是2018年资管新规打破了刚性兑付。

误区二：买的是银行的理财产品，银行是最大的金融中介，在银行买的理财产品并不一定是银行发行的，很多是代销的，甚至跟一些财富公司代理的产品是一模一样的，但银行作为超级渠道，代销的手续费远高于其它渠道，所以蛋糕不变的情况下，给到你的就少了，银行6%到8%的，跟财富公司8%到10%的属于同一类产品。

正确的做法：首先是要遵循一个原则，投资是有风险的；其次是要了解产品信息，即你的钱是投向哪个企业干什么事，有没有这么高的盈利能力；最后要了解担保措施是什么，即这个项目没有达成预期的时候，是谁用什么方式来保证还款和给收益。在自己的认知里面分析、判断和做决定，像一些应收账款、资金池、供应链等看不懂的尽量别碰，相关银行发行的产品暴雷的不少，自己留意和查看，我就不做坏人了。

某银行代销产品

房子每月为你创造1万元的教育金！

当你了解了贷款和投资逻辑和真相后，你会发现闲置的房子除了可以收租以外，还能贷款和投资，每个月2个点的利差是容易的，贷款500万，每月1万元，打败了全国97%的人，无论是作为养老金、教育金、请保姆等都有余，有房真香[比心]

特别备注：贷款资金规定不得用于购买房产及投资理财，投资有风险。本文只是讲述金融的相关现象，不做任何的投融资建议和引导。

融哥总结：

如果您喜欢融哥的风格，

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