大家都知道，房地产行业并不仅仅只是建造房子那么简单，过去一二十年，实际上一直承载着非常多的功能，比如推动城镇化进程，改善城市面貌，拉动经济增长，提高居住环境等等。当然了，对于购房者而言，同时也是积累家庭财富的重要手段，事实证明，凡是早早买房的基本都已经赚得盆满钵满，甚至实现了家庭的财务自由，如今再也不用为买房而纠结犹豫了。

不过，一枚硬币总有两面，对于刚刚踏入社会的年轻人来说，买房压力并不小。根据易居研究院发布的50城房价收入比显示，深圳位居第一，高达35.2，也就是说不吃不喝至少需要35年能买一套房。此外，厦门、北京、上海、三亚等城市都在20以上。其实，不仅热点城市如此，过去三年，绝大多数城市都经历了一轮房价大涨，对于工薪阶层来说，在任何一个城市买房都不轻松。

在笔者看来，之所以出现高房价和买房难的现象，很重要的一个原因就是商品房市场占比太高，住房类型过于单一，同时租房市场又存在不少问题，使得购房者无法得到归属感和安全感，所以买房几乎就成为了唯一的住房方式。对于这个问题，住建部政策研究中心主任秦虹直言不讳：“怎么解决大家的住房问题，供应体系是怎样的，过去是不清晰、不稳定的，而且社会预期也是混乱的。”

秦虹

​在去年年底的经济工作会议上，国家敲定了2020年的楼市走向：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场的平稳健康发展。随后，在全国的住房和城乡建设工作会议上，国家再次敲定了未来的楼市格局：着力完善城镇住房保障体系，进一步规范发展公租房，做好城镇老旧小区改造工作，着力培育和发展租赁住房，重点发展政策性租赁住房。

根据国家的定调来看，透露了两个明确的信号：一是坚持“房住不炒”的长期定位。二是建立商品房和保障房两大住房体系。对此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，这次新的住房体系已经很明确，具体包括4类住房，分别是市场体系下的租赁住房和商品房，保障体系下的租赁住房和共有产权房。根据专家观点来看，未来房地产格局已经基本明确，住房问题将通过4类住房来解决。

一是共有产权房。住建部原副部长齐骥曾表示，对于一些既不属于保障对象，又确实买不起商品房的“夹心层”群体，要发展共有产权房。2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市被列为全国首批共有产权住房试点城市。最近这几年，广州、南京、烟台、福州、济南、青岛等越来越多的城市开始推出共有产权房，目前这一范围还在继续扩大。笔者认为，共有产权房大大满足了那些买不起房，但也不愿租房的购房群体的需求。

二是市场化租赁住房。与历次调控相比，大力发展租赁市场是本轮调控的明显不同之处。截至目前，全国共有18个城市试点利用集体土地建设租赁住房。具体来看，2017年，国家确立北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都为首批试点城市。2019年，试点范围得到了进一步扩大，福州、南昌、青岛、海口、贵阳也加入其中。此外，最新数据显示，今年4月份全国成交自持地块518宗，可供给租赁住房1935万平。

三是政策性租赁住房。5月初，建行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等6个城市签订了《发展政策性租赁住房战略合作协议》，计划提供1900亿贷款，支持以上城市3年筹建80万套政策性租赁住房。住建部还表示，预计3年后还将在沈阳、南京、合肥、深圳等城市继续实施。值得注意的是，政策性租赁住房是在2019年年底首次提出的，低租金、小户型、面向低收入人群为主的特点恰恰弥补了市场化租赁住房的短板，丰富了租赁住房的形式。

四是商品房。关于商品房，购房者都已经很熟悉了，长期以来一直都是住房市场的主要供应类型。根据国家统计局数据显示，目前全国商品房累计建造了近1亿套。虽然看起来并不多，但如果算上小产权房等住房类型，目前城镇住房总量差不多4亿套左右，按照目前8.3亿城镇人口计算，住房明显过剩了。不过，根据现有的政策信息来看，下一阶段，通过“旧改”，出台房地产税、空置税等措施盘活存量住房或是大势所趋。

4大住房类型基本明确，意味着房地产将逐步告别商品房市场一家独大的局面，从而迎来商品房、政策性租赁住房、市场化租赁住房，以及共有产权住房等“遍地开花”的楼市局面。

笔者认为，这对于无房者来说，显然是有福气了，不仅可以进一步满足居住需求，而且选择方式也更加灵活和自由了，这样就避免了盲目负债带来的生活压力，可以让年轻人把更多精力用在工作、创业，追求梦想上面。此外，值得一提的是，保障房市场的完善，还可以分流商品房市场的购房需求，从而对房价起到稳定作用。

最后要特别说一点，目前国家已经提出并开始推进“租购同权”试点，也就是说让买房者和租房者享有同样的权益。比如，广州明确要赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，保障租购同权。再比如，济南也明确要逐步落实租购同权，符合条件的承租人可享有落户、教育、社保、医保等公共服务权益。由此可见， “租购同权”或将成为未来租赁市场发展的一大突破口，一旦全面推广，租房和买房之间的差距会越来越小。

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