6月16日晚，泰禾集团收到了深交所关于年报的问询函，14问、近5000字的问询函剑指到期债务、存货跌价准备、股权出售等诸多方面的问题。

这是泰禾连续三年财报收到问询函，也是2020年以来第三次被交易所关注。深交所要求泰禾集团于6月23日前回复上述14个问题。

上周五晚，泰禾集团发布2019年度报告。年报显示，泰禾集团去年营收同比下降23.77%，归母净利润大幅下降81.74%，资产负债率达84.95%。

泰禾集团原计划于4月30日发布年报，然而由于“受疫情影响，年报编制及审计工作晚于预期”，泰禾集团于4月21日发布公告，延迟年报披露工作。

在TOP50房企中，泰禾集团是唯一一家延期披露年报的地产上市公司。

此外在年报延迟披露期间，泰禾集团还表示将引入战投，并表示相关交易可能导致公司控制权变更。业内对此猜测，泰禾集团的战投方可能是福建地方的央企或国企，但截至目前尚未公布最新进展。

龙头项目计提减值，扣非净利润亏损近4亿

6月12日晚间，泰禾集团披露了姗姗来迟的2019年年报。

2019年，泰禾集团实现营业收入236亿元，同比下降24%；归属于上市公司股东的净利润仅4.66亿元，同比下降82%，创近7年以来的新低，扣非净利润亏损超4亿元。

值得注意的是，本次公布的年报，与泰禾集团4月30日先行披露的2019年度经营数据有较大出入。

此前未经审计的2019年经营业绩显示，归属于上市公司股东的净利润8.27亿元，同比下降67.62%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-2.36亿元，同比下降111.14%。

（年报披露的主要财务数据）

泰禾集团表示，前后数据差异主要原因是，会计师事务所审计后补充计提了存货跌价准备约3.77亿元；核减了处置项目剩余股权收益约2.72亿元，以及一些税项的调整。

（4月30日披露的未经审计财务数据）

手中房产项目减值损失，是泰禾集团业绩暴跌的重要原因之一。根据财报显示，泰禾集团计提存货跌价影响净利润高达6.2亿元，占归母净利润的133%。

年报显示，泰禾集团存货账面余额为1479.41亿元，存货跌价准备期末余额为9.76亿元，2019年计提的存货跌价准备8.25亿元。

对此，深交所6月16日晚关注函中，亦要求分析说明2019年存货跌价准备计提同比大幅增加的原因。

财报显示，2019年泰禾对上海大城小院一期、北京金府等7个项目计提跌价准备。其中，上海大城小院一期单个项目计提额达到3.26亿元。上海大城小院是泰禾集团预售金额排名前五的龙头项目。

年报显示，该项目原预计在2020年1月1日竣工，截至2019年底的预售率27.82%。据网上未经证实的消息，上海大城小院项目已经停工近半年。

上述存货减值，涉及泰禾北京、上海多个重点区域。事实上过去一年，泰禾集团的5大经营区域：福州、北京、上海、广深、武汉区域几乎“全军覆没”。

财报显示，2019年，武汉区域的营业收入暴跌100% ，而华东、广深区域的降幅分别高达42%、65%。

2020年一季度，泰禾集团财务指标进一步恶化，当季实现营收4.8亿元，同比减少93.6%；归母净利润亏损金额5.6亿元，同比减少158%，经营性现金流量净额为-29.3亿元，同比减少124.5%。

净利率仅3.18%，多个项目未按时竣工交付

数据显示，2019年泰禾集团的毛利率为13.39%，较2018年的26.31%腰斩，远低于房地产行业29.61%的毛利率平均值。泰禾2019年度房地产开发项目收入218.54亿元，占营业收入比重为92.52%。

2019年，泰禾集团的净利率则仅为3.18%，同比下滑了约10个百分点，亦远低于16.14%的行业净利率均值。

一般来说，由于房地产行业的“预售”特性，当期的销售额往往会在一至二年，项目竣工符合收入确认条件后，方能计入营业收入。也就是说，泰禾集团2019年确认的营业收入和净利润，多为此前一至两年销售的房地产项目。

但根据克而瑞数据显示，泰禾2016年-2018年的销售额分别为408亿元、1007.2亿元和1303.4亿元。彼时销售规模尚能排到行业前20位。

2016至2018年销售额持续增长，为何2019年确认的营业收入不升反降？

这其中，结转水平下降或为原因之一。

而已售但尚未竣工交付的项目，一般被计入预收账款或合同负债。财报显示，泰禾去年预收账款仍持续增长，2017-2019年分别为225.24亿元、373.80亿元和496.76亿元。但由于施工节奏放缓，项目不能及时交付，预收账款也无法及时结转。

2019年，泰禾集团房地产业务实现的营业收入为218.54亿元，同比下滑26.05%，结转面积94.50万平方米，同比下滑24.08%。其中，商业地产结转面积大幅下滑53.32%，导致商业地产销售收入大幅下滑71.95%。

年报存货项目列示的情况亦显示，泰禾中国院子、长阳半岛中央城、华大泰禾广场等二十余个预计在2019年底前竣工的项目，截至2019年末尚未完工。

对此，深交所要求结合房屋竣工验收备案情况、收款安排、客户确认情况等说明房产销售收入确认的具体时点及依据，并说明2019年房产销售收入确认是否符合收入确认政策。深交所亦要求泰禾说明前述项目施工时间超过预计竣工日期的具体原因，目前施工进展及计划。

Wind数据显示，2019年泰禾集团的存货周转率和总资产周转率仅为0.12、0.1，而行业均值分别为0.28、0.21。

截至2019年末，泰禾集团拥有土地1303.98万平方米，总建筑面积为3270.14万平方米，剩余可开发建筑面积仅为1011.5万平方米。

2019年至今，泰禾没有在公开市场拿过一块地。

克而瑞数据显示，泰禾的总货值由2017年的7429亿元下降至2518.8亿元。按照目前的财务状况，泰禾集团或未来仍无力大规模补充土储。

账面现金仅剩55.53亿，年内540亿有息负债到期

过去一年，泰禾集团为回笼资金，缓解现金流紧张局面，不断变卖家当。2019年泰禾集团出售重大资产和重大股权项目达17个，累计回笼资金超过150亿元。

“卖卖卖”过后，泰禾集团净负债率于2019年底降至243.76%，同比下降了140个百分点。

截止2019年末，泰禾集团的总负债规模仍达1905.55亿元，其中有息负债1226.1亿元，较年初下降了358亿元。

财报显示，截止2019年末，泰禾的短期借款为48.3亿元，同比减少近70%；长期借款为291亿元，同比减少近50%；应付债券余额为124亿元，同比减少44%。

即便如此，泰禾集团的资金链仍出现问题。截至2019年末，秦禾集团有23.3亿的银行贷款出现了逾期。

泰禾集团的融资途径主要为银行贷款、债券和非银行类贷款，3个主要融资渠道的成本均超过8%，2019年的整体融资成本逼近10%，创近4年以来的新高。

2019年7月，泰禾集团曾在境外发行了4亿美元的债券，票面利率高达15%，期限为3年。而在一年前，其发行的债券利率仅7.8%-8.125%。

2020年4月22日，人民法院网披露，因子公司债务违约，泰禾集团董事长及其实际控制人黄其森，被列为失信被执行人，将泰禾的资金链危机暴露。

随后，泰禾集团紧急与西藏信托和解，7天后，黄其森的失信被执行人信息得以删除，但泰禾的危机却仍在继续。

据财报披露，泰禾集团2020年到期的有息负债高达540.43 亿元，其中银行贷款 67.3亿元，信托贷款 252.7亿，资管贷款137.66亿元。然而截止2020年一季度末，泰禾的账面现金仅剩55.53亿元。

已到期未还款金额前后披露差异巨大

5月16日，泰禾披露《关于对深圳证券交易所〈关注函〉的回复公告》称，截至2019年末，已到期尚未还款的借款本金合计 48.62 亿元；截至今年5月12日，实质性逾期借款为20.17亿元，被冻结银行资金金额为1573万元。

仅仅一个月后，泰禾在2019年财报中披露，截至6月11日，泰禾已到期未付款金额为235.58亿元，尚未支付的罚息6.4亿元。

深交所注意到泰禾集团前后披露金额差异较大，在6月16日的关注函中要求其说明原因，以及目前债务逾期和银行存款冻结情况。

另据年报“重大诉讼、仲裁事项”显示，泰禾作为被告涉案金额约为19.75亿元，大部分未计提预计负债。深交所亦要求其说明相关诉讼、仲裁事项的进展情况，是否充分预计影响并计提预计负债。

泰禾集团财报显示，2020年下半年，泰禾将有4笔债券到期，合计金额59.16亿元，其中7月5日到期15亿元、8月15日到期8.18亿元、9月8日到期20亿元、10月10日到期15.98亿元。

另外，2020年10月和11月，泰禾集团还将有两笔海外债到期，总额2.49亿美元。

截至2020年3月31日，泰禾集团货币资金仅55.53亿元。如何偿还一年内到期的债务，也是深交所问询的重点。

另外，泰禾于5月14日披露的《关于筹划引入战略投资者的提示性公告》显示，泰禾正在筹划引入战略投资者事项，可能导致控制权发生变化。

对此，深交所要求向相关方核实并说明：控股股东质押股份是否面临较大平仓风险，以及针对平仓风险拟采取的应对措施；截至目前引入战略投资者事项的具体进展，控股股东所持股份质押、冻结情形对引入战略投资者事项的影响等。

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