对于我们国人来说，特别是新中国以后出生的群体，在投资渠道狭窄的状态下，很多人都把财富存放在房产上，在不少家庭里，房产就是他们最大的财富。作为国人，传承思想影响着世世代代，这是中国人特有的文明。父母辛苦奋斗一辈子，不仅为了自己的生活过得更好，还会为子女考虑，希望不仅是自己的血脉延续下去，还想到把自己挣来的家产完整的传给子女，让他们的生活起点更高一些。

如何把这笔占据许多家庭主要财富的房产传给子女呢？在国内就是办理房产过户，一般我们会遇到一个问题，就是老人什么时候把房子过户给子女，要在生前，还是生后？

这类情况在发达国家处理起来比较成熟，比如大多是生前立好遗嘱就可解决这类问题。但国内老人观念还没那么开放，子女也难以启齿，大都需要等到老人去世后再继承房产。但如果子女比较多的家庭，特别是遇到房产这样的大宗财富分割，往往会闹得不可开交，甚至对簿公堂，子女亲情全无。

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第一，生前赠与房产：老人在世时，通过赠与的方式过户给子女

房子虽是一件物品，但不是普通物品，在我国被纳入不动产范畴，称之为“房产”。因此，赠与房产需要按照相关规定缴纳税费。根据新规，房产赠与的个税不用交了，房产赠与时，需缴纳的税费就只有这三种，以房产评估值为计税基础，契税按3%，公证费按1%，评估费按0.25%，三项税费加起来4.25%。例如，1套房产被评估为100万元，那么这三项费用就是100万元*4.25%=4.25万元。

第二、生前买卖：老人在世时，通过买卖的方式过户给子女。

凡是买卖过房子的人都应该清楚，自己办，或者找一家房产中介帮自己办理一下过户手续即可，操作也不麻烦。在现有交易规则下，房产买卖过户会产生契税、增值税、个税和证照等相关税费，而税费又跟房产价格、面积以及房产证取得时间和持有房产套数有关联。具体说来，①契税：面积小于90平，且满五唯一，按房产总价1%交，90平以上按房产总价1.5%交，非唯一房产，按房产总价3%交；②增值税：房产证满两年不用交，房产证不满两年，增值税=房产总价*5.6%；③个税：普通住宅和非普通住宅分别按房产总价1%和2%交。登记费几十元就可搞定。

例如：要通过买卖的方式过户一套“价值500万、满五唯一，面积为100平米”的普通住宅。买卖过户产生的个税为5万，契税7.5万，两项过户费用合计为12.5万。这种过户方式最重要的要求就是房产一定要满五年，省掉了一大笔费用，满足这种过户方式条件对大多数家庭来说也不是难事。买卖过户费用相当于房产总价的2.5%。

第三、身后过户：老人过世后，子女继承。

这种过户方式，在国内还是比较普遍。原因就在于老人没有财产分割意识，子女也不好提出来，以免引起老人不快。所以只有当老人去世以后，房子作为遗产过户给子女。事实上，老人生前没有主动把房产过户给子女还有一重考虑，那就是怕子女将来不孝顺自己。另外，这类过户方式之所以让大家乐于接受，原因在于不会产生相关的大笔税费，比如契税，个税，评估费啥的，仅仅需要交几百元、几千元不等的登记费与公证费就完结，办理流程手续也简便。

值得注意的是，由于国内没有开征遗产税，这种过户方式看似最划算，但其实也有很大的后遗症。正如前文所说，如果家庭子女较多，生前老人没有提前立好遗嘱，很有可能引起子女之间为分割房产而闹得不合，如果某一个人独立继承房产，还要求其他继承人书面放弃继承才可。另外，身后过户办理时，虽交费用少，但继承来的房产最终可能面临转卖变现处置，根据是否是满五唯一区别，还应交个税，这里比例是20%。

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在新规下，通过以上三种过户方式对比分析，表面上看，身后继承房屋的程序最简单，费用也最低，其实不然。在此需要提示一点，如果是继承下来的房屋再转卖，需要缴纳20%的个税，100万的房子，就需要交20万的个税，并且其他税费还会按照正常买卖一样交，总费用就更高。

当然，如果继承下来的房子仍然满足“满5唯一”，那么这笔个税就可以省掉，但对于大多数人来说，继承房屋后，基本上很难做到“满5唯一”了。比来比去，对大多数人来说，还是只有在老人在世时以买卖的方式过户给子女最省钱。

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