​2019年房地产行业年报大幕开启并逐步白热化，越来越多的人开始注意到一个问题，就是随着最近两年行业遭遇寒冬，整体销售承压，房企业绩也逐步呈现出越来越明显的两级分化状态。

2020年开年的新冠肺炎疫情更是让本已艰难的房地产行业陷入了雪上加霜的地步，但优秀的房企并不就此认输，而是创新性地开拓了更多的营销渠道和模式，并在逐步扭转行业的预期。

而做出这些努力和改变的房企本身就是两级分化中的优等生。体现在年报中，能够逆市稳健发展并跑赢大市赢得市场青睐的就是这些企业。

当然，在“房住不炒”依然作为调控主基调的当下，任何奢望大尺度、大幅度放松调控或者刺激市场的想法都是不切实际的。因为，当下的市场和经济环境已经和2008年时有了天壤之别了。

因此，能够在这种背景下不仅能活下去而且能赢得稳定增长，并保持良好的流动性和财务安全的企业都是优等生。

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3月27日，行业头部房企之一的融创中国（01918.HK）发布了2019年全年业绩。

公告显示，2019年全年，公司实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；归母净利润260.3亿元, 创历史新高，同比增长57.1%；净资产收益率约为37.2%，同比增长4.3个百分点；合同销售额5562.1亿元，同比增长20.7%，超额完成年度销售目标。

在经营业绩稳健增长的同时，融创流动性保持充裕，资产负债率呈实现连续三年下降。同时，融创最优势的拿地能力进一步巩固了土储竞争优势。总体而言，融创的综合竞争力应该说是在过去一年里得到了持续提升，其作为头部房企的优势地位也更加稳固。

相比较业绩低于预期的万科来说，融创的业绩整体还是超乎市场预期的，应该说还是给了市场不少惊喜。

从财报上来看，融创的合同销售额、营收都实现了大幅增长，这在去年的行业环境中显得尤为难能可贵。更亮眼的是归母净利润的大幅提高，不仅大增将近六成，还创下了历史新高。

作为行业第四名的融创归母净利润，跟万科年报15.1%的净利增速相比的话，增速几乎达到万科的4倍。

事实上，在当前的市场中，叠加调控影响和疫情冲击，不管对于哪个行业的企业来说，最重要的事情都应该是活下去。如果活下去都成奢望的话，遑论发展。

根据相关统计，截至3月23日，今年倒闭的房企数量已经接近100家，而去年倒闭破产的房企数量已经超过400家。

对于资金密集型的地产行业来说，活下去最重要的就是要恪守财务安全底线，保持流动性充裕。高喊“活下去”的万科尽管今年业绩低于市场预期，但万科的财务安全水平还是值得被人称道的。

对于融创来说，市场最关心的点也包括其流动性。根据财报，截至2019年底，融创在手现金1257亿元，保持充裕的流动性的同时，2020年上半年预计可售货值超3400亿元，还将贡献大量经营现金流；且2020上半年无刚性到期境内外债券，未付土地款也较少。

此外，1月10日，融创以每股42.8港元配售1.87亿股，净募资80亿港元，本次配股增厚了股东权益，优化了公司的资本结构，同时，融创新发行5.4亿美元优先票据，票息仅为6.5%。

销售业绩和盈利能力的增强，也带来了融创资本结构的持续改善。财报显示，融创的净资产实现了连续三年的大幅增长，2019年底为1141亿元，资本结构持续改善，资产负债率也连续三年呈下降趋势。

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作为房地产行业最重要的生存资料——土地来说，无疑是决定企业发展后劲的最重要的支撑条件。而融创一向以稳准狠著称的并购方式拿地不仅让其2019年利润大增，更进一步巩固了其优质土地储备锁定的未来成长优势和竞争优势。

财报显示，2019年，融创以卓越的拿地能力进一步巩固了在土储方面的竞争优势。2019年以来，融创精准把握土地市场的机会，获取了货值约1.34万亿元的高质量土储。

截至目前，融创在手的确权土储货值高达3.07万亿元，其中货值超过82%的土储位于一二线城市。同时，平均土地成本仅4306元/平方米。

在27日的业绩发布会上，孙宏斌谈到并购时说，融创把今年定义为洗牌年，并购的机会远远超过以往任何一年，融创今年会认真谨慎地选择一些好的并购标的。

财报显示，在融创货值高达3.07万亿元的土储中，超过60%的土储通过收并购方式获取。2019年以来获取的高质量土储中，收并购获取6741亿货值，占2019年总新增土储的50%。凭借卓越的收并购能力、合作品牌与口碑，成功把握了行业多个收并购机会。

最值得一提的是，去年的环球融创会展文旅资产包成为了行业并购的经典案例。

在这个案例中，融创以少量的投入、合理的价格锁定了货值超过6200亿元的优质土储。该资产包货值约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市。

此外，这次并购，确权土储货值超2200亿元，平均成本不足1800元/平米，另锁定土储货值超4000亿元。

更有意义的是，环球融创文旅资产包让融创以高起点切入会议会展行业，进一步丰富文旅布局和业态，支持主业发展。同时持有物业占比不足5%，资产包流动性非常好。

应该说，融创这次并购堪称比肩并购万达城的经典。同时，环球融创资产包的可售建筑面积规模也比肩万达资产包。

2017年7月那次并购万达文旅酒店的资产包中，不仅让融创一举快速布局了文旅产业，还让融创一举拿下约6000万平方米的可售面积，为融创的业绩爆发提供了强大的支撑。

孙宏斌的这两次并购无论是在公司的发展史还是行业的并购史上，都堪称具有里程碑意义的并购。这两次并购不仅成就了孙宏斌的个人声望，也为融创的后续快速发展提供了源源不断的强大动能。

基于持续稳健的经营表现，融创得到了投资者的持续认可。2019年融创中国被纳入恒生中国企业指数。三大国际评级机构标普穆迪及惠誉也在2019年纷纷再次上调公司评级。

此外，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、中金、美银美林及瑞信等多次发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。

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