这里属于顶级避暑胜地，国家级旅游城市。

全年的最高温度只有24度。毗邻国家级森林公园，是国内探险、垂钓爱好者的胜地。

这里经济潜力巨大。城市人口100万，和慕尼黑，渥太华，哥本哈根相仿。

2017年的GDP增速高达7.3%。

2018年1月，民用机场项目正式获批。

一旦机场建成，这里必将成为中国新的北方交通枢纽。

与国内其他旅游城市相比，这里的物价非常亲民。

最多只需要20元，就可以乘出租车到达城区的任何地方。

十几元就能享受一顿当地特色杀猪菜。

如果是冬天，不到100元就可以去滑雪场畅玩一整天。

这里是全国房地产投资的价值洼地，最低只要300元每平米。

5万元就可以购入一套复式豪宅。

这里就是著名的东北城市——

鹤岗。

鹤岗曾经是中国四大煤矿之一。

最近几年因为资源枯竭，人口外流，经济萧条。

再加上前些年疯狂的房地产建设，盖了一大片房子没人住，导致房价一路下跌。

去年鹤岗因为300平米的房价，火了一阵子。

不管有意还是无意，这是一次很成功的营销。

最近一年，鹤岗的房价一路上涨。

对于鹤岗这样的城市，房子的投资价值约等于零。

但是如果你不了解这些。只是看开头那一段推荐，你会不会有一点心动呢？

今天我们就聊一下房地产开发商是怎样忽悠人的。

房地产是过去三十年最赚钱的行业，没有之一。

2020年福布斯中国十大富豪里边，有四个来自房地产行业。

马克思曾经说过：当利润达到300%的时候，人们甚至不怕杀头的风险。

这句话其实是马克思在《资本论》里，引用托·约·登宁的。

在房地产这个暴利行业，自然也就汇聚了全国最顶尖的销售人才。

他们为此编制了一套精密的销售流程。

当你走在大街上，看到房地产行业的户外广告，或者手里被塞下一张小广告的时候，这套流程就开始运作了。

广告上边写着：

近邻两条地铁，15分钟到达核心商圈，首付10万，可享三房两厅，全新4.0科技住宅，限量发售，买到赚到。

这里边每句话都是坑，咱们一条一条详细说。

第一句，近邻两条地铁。

看到这句话，100%是忽悠。

真正能紧邻两条地铁的，多数都在城市核心区，比如北京西直门，望京。

这些地方有楼盘销售的话，根本不需要用紧邻地铁做宣传点。

而需要用紧邻地铁宣传的地方，基本都在郊区。

既然是郊区，就不会真的有两条地铁。

实际情况很可能是它距离两条地铁都不近，一个距离2公里，另一个距离3公里。

有车确实不算远，可有车还坐什么地铁？

第二句，15分钟到达核心商圈。

大家要记住，房地产广告上的分钟数，都是按照开车时速120公里算的。

15分钟就是30公里。

另外还有一个类似的名词：叫立体交通。

听起来很高大上。但是大家要知道，城区的公交和地铁一般都不算立体交通。

有立体交通的地方，基本都是远郊的高速、火车站、轻轨。位置一定不好。

第三句，首付10万，可享三房两厅。

这句话有两个可能。要么这套房子是小区位置最差，面积最小的。

而且八成也已经卖完了，只是吸引人的幌子。

另一种可能，这里边首付的概念，和你想的不一样。

先首付10%的房价算是定金，剩下的部分一周内交齐。

没有的话，可以帮你办理首付贷、装修贷、各种网贷，利息高的离谱。

第四句，全新4.0科技住宅。

科技住宅什么意思呢？大概就是小区里边覆盖wifi。

这个wifi跟肯德基的免费wifi差不多，卡的要死，基本没用。

部分良心开发商，可能再给加配一个指纹锁。都是概念，骗钱的。

类似的概念还有亲近自然，就是说这里是荒郊野外，基本到农村了。

某某水岸，就是说这里旁边有条小河。

只要加上这些概念，一套房瞬间能多卖几十万。对于咱们买房的人，都没有什么用处。

最后一句，限量发售，买到赚到。

前半句是真的，后半句就不一定了。现在的开发商都深得饥饿营销的精髓。

他们开盘前会搞很多活动，大概确定有意向购买的人数。

比如300人有意向，就放30套房源。100人有意向，放10套。

让人总觉得房源不够，需要抢购。

剩下的房子也不怕，可以留着慢慢卖。说不能还能越卖越贵。

前几天知乎上有网友曝光，武汉某楼盘，5月15日开盘。

等到20日，这位网友去实地考察，销售说已经基本售罄，只剩下十几套，预购从速。

然后他上武汉市房管局网站上确认了一下，这个小区总共680套房，此时只卖出去12套。

把只卖了十几套说成是只剩十几套，就是为了给大家造成抢购的假象，让你赶紧掏钱。

同样是这个网站上的数据，有个2017年开盘的楼盘，号称当天就全部售罄，一直到现在还有83套房子没有卖出去。

以上是房地产广告上的一些常见套路。

这些广告大多数都是户外广告或者街上的小广告。在广告最后，还会有个联系电话。

如果你按照电话打过去，新一轮的套路就开始了。

就算你只是打电话过去问问，不去售楼处，那么销售妹子的微信总要加一下吧？

只要加上微信，她就会在朋友圈，每天帮你洗脑。

你可能会发现这个楼盘，每天都有人通宵排队。

买房子比春运抢火车票都难。

甚至有明星一次买10套。只要买房，就能跟女神做邻居。

如果有新的房产政策一出现，朋友圈会第一时间为你解读。

调控放松了，表示以后房价会涨，当然要买房屯着。如果调控变紧了，房价滞涨，当然也要抓紧时间抄底。

一年12个月，每个月都是购房最佳时间。

不管你想要找女朋友、还是结婚、或者孩子上学，买套房子都能解决。

最吸引人的，还是别人买房发财的真人真事。

大家都知道房价上涨，买房能赚钱。但是很多人只是听说过。真正赚到钱的人也不会在朋友圈里炫富。

如果朋友圈里有个房产中介，每天分享炒房致富的奇迹，就会让你不得不心动。

大多数人恐惧的不是没房子。

而是眼看别人靠买房赚钱，自己却还没房子。

经过一轮又一轮洗脑，只要你不拉黑他，迟早都会沦陷。

既然有了买房的想法，就跟销售妹子约好时间，去售楼处看看吧。

咱们上边说过了，广告上说的那种首付10万的房子，去到现场八成都没有。

就算有也是极差的，你根本看不上。

接下来就可以介绍一下其他户型了。

关于户型，大家要有个心理准备。

因为高层建筑越来越多，设计户型的难度很大。

传统意义上的好户型越来越少。比如南北通透、明厨明卫、双卧朝南向。

然而在销售中介那里，这都不是问题。

比如朝向，大家都想要客厅和卧室全朝南。但是这种房子不多，不是全朝北就不错了。

销售会说朝北也很好，夏天凉快，还能节省空调费。稳赚不赔。

朝东是享受日出，朝西是欣赏日落。

将来入住以后，和爱人一起欣赏日出和日落，多浪漫。干嘛非要纠结朝南呢？

实际情况是在二手市场上，全朝南的房子确实更好卖，价格更高一些。

大多数房子的卧室和客厅都不会全朝南。当然全朝南的也有，代价就是房子里边会有一大段过道。

这种过道是浪费面积的，多了不是好事。

但是销售中介也有独特的解读：

过道就是个缓冲地带，在卧室和厨房、厨房和卫生间中间，起到缓冲作用。

说的倒是很有道理。

如果过道不算在房价里的话，可以考虑。

接下来还有楼层的问题。

高层住宅，大多数都是按照楼层区别定价。一楼和顶层最便宜，中间的最贵。

按照道理，当然是越贵的楼层越好。

但是到了销售那里，就不一样了。

一楼也是极好的。不用坐电梯，不怕没电。而且距离小区绿化最近，可以亲近自然，空气更好。

顶楼比一楼更好，那么高不用担心蚊虫，不用担心楼上有吵闹的邻居，私密性最强。

对项目和户型有了基本认识，接下来就该深入了解了。

比如毛坯房还是精装修。

现在的楼盘，越来越多都是精装修过的。比如按照2000元或者3000元一平米的标准，帮你装修好了。

反正这个标准都是开发商自己说的，说多少就是多少。

精装修是开发商重要的利润来源，很多开发商都会自己成立装修公司，然后把装修外包给自己的装修公司。

装修成本1000，装修公司报价3000。中间的差额还能变相逃税。

所以楼盘的装修标准是多少，大家看看就可以了，别当真。

一些大牌开发商可能为了长期发展，会严格监管装修质量。

但是那些小开发商，特别是在三四五线城市的小开发商，装修质量真的很难说。

另一个需要深入了解的地方是土地性质。

我们国家的土地所有权有两种，一种是集体所有，另一种是国家所有。

集体土地除非经过征用变成国有土地，否则不能上市交易，只能在内部流转。

土地的性质又可以分成商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。

商业用地期限40年，住宅用地70年，工业用地50年。公用事业用地为国家无偿划拨。

市面上的小产权房，基本都是集体土地，里边的风险很大，不建议大家购买。

商业用地也不建议大家购买。

除了使用时间只有40年以外，还有很多其他的缺点。

比如不能落户，水电价格更高，没有管道燃气。

而且最重要的区别是，住宅用地到期后，可以自动续期。

商业用地不行，甚至要补交土地出让金。

如果有其他用途，国家可以无偿收回。

说到这里，还有两个容易混淆的名词，公寓式酒店和酒店式公寓。

说公寓式酒店的，基本都是商业用地，少量是小产权，不可能是住宅用地。

说酒店式公寓的，有可能是住宅用地，也不全是，其中也有一部分是来混淆概念的商业用地。

大家买房以前，一定要看清楚土地性质。

这些在《商品房预售证》里都有。到当地住建委网站上查。

最后再说一个大家买房时容易忽略的地方，是小区物业。

理论上，大家入住之后可以通过业委会把物业换掉。

但实际操作的时候，真正被换掉的物业公司非常少。

入住之前就要问清楚，小区用了哪家物业公司，这很重要。

小区物业不是你住进去的时候才开始服务的，而是在你住进去之前，就开始提供前期物业服务。

这时候物业公司会收取前期物业费，都是开发商支付。

开发商会通过招标的方式，寻找合适的物业公司合作。

目前这种招标都是买方市场，开发商十分强势。物业公司要给一个相当低的报价，才能被开发商选中。

所以在大家住进去之前，很多物业公司都已经在亏钱了。

这笔钱就要通过日后的操作慢慢赚回来。

比如出租物业用房，搞额外收入，减少工作人员，减少电梯维护频率，采购廉价设备。

物业公司的猫腻一点都不比开发商少。

所以还是那句话，大家入住之前，一定要问清楚是哪家物业公司。

以上就是大家在买房过程中可能遇到的一些问题。

就算你最近没有买房计划。房子早晚也是人生中需要解决的一个大问题。

希望今天的视频能帮大家。在买房的路上少走点冤枉路，少花钱买到理想的房子。

如有大家有兴趣，小编会再更新一期租房行业的潜规则。

如果把买房比喻成结婚，那租房就是洗浴中心，是一个更加混乱无序，而且魔幻的市场。

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