如果能对10年前的自己说一句话，你会说什么？我想几乎所有人都会毫不犹豫的说出4个字：赶紧买房！

当然站在现在回顾过去，一切都清晰明了；但站在过去看现在，或许更多的是疑惑和彷徨，比如国内的股市和楼市。

股市：十年磨一“点”；楼市：十年磨一剑

先来说股市。2009年10月16日上证A股收盘2976点，2019年10月16日收盘2977点，假如按今天收盘2938点位算的话，更惨，十年磨了“负38点”。

再来看看楼市。2009年9月北京平均房价1.5万/㎡，到2015年涨到4万/㎡以上，如今已达6-7万/㎡。10年涨了约500%。10年来，中国房价最大的涨幅出现在2009年，即4万亿大刺激后的第1年，据统计当年新房均价达到4459元/平米，涨幅24.7%。

而国外呢？美国、英国、日本、德国、印度和泰国房地产和股市都有不同程度的上涨。

所以说现在回过头去看，在国内买房的人赚了，而选择炒股似乎是最大的失败。

有人会说，理论上股市不是经济的晴雨表吗？中国经济十年成果有目共睹，楼市起来了，为何股市却“以不变应万变”呢？

2009年A股共有1676只股票，如今已经有3827只（截止2020年6月2日）。根据央行数据，2009年金融机构本外币各项存款余额61.2万亿元，到2019年12月末，本外币存款余额198.16万亿元。财富的增量远高于股票增量，为何股票却涨不起来？

首先，由于经济增长，社会对住房、土地的需求大增，土地出让和城镇化打破了楼市的供需平衡，导致房价上涨；但是，这种供不应求在股市似乎并没有体现出来，毕竟股票并不是国人唯一的投资品。股票可以不买，但房子必须得买。

其次，如果简单地拿指数进行对比，未免有些失真。事实上据统计，2009-2019年间，上证指数虽然涨幅很少，但上证50的收益是70.87%，沪深300是54.83%，中证500是58.06%。而且像A股中的一些优质白马股，涨幅还是比较可观的。也就是说，涨了个股，没涨指数。

再者，也是比较重要的一点：就是上证指数的编制。像中石化，工商银行这种大盘权重股基本决定了指数的走向，而且个股采用的是全市值加权计算，而不是流通市值，换句话说，比如目前中石油总市值7900多亿，但是其流通市值只有7027亿。假设中石油跌了50%，那么按照总市值计算的话，指数跌幅会更多。所以，即使咱们看好的消费科技股涨幅再大，对指数影响也很小。

最后一点就是A股的垃圾股泛滥，只进不出。试想，标普500永远只是最优秀的500家上市公司，优胜劣汰，而A股都是垃圾股，谁能造牛市呢？

股市与楼市的恩恩怨怨

理论上，股市可以反映经济基本面，是晴雨表，是温度计。但在中国，楼市似乎更配这个角色。

在中国，房地产涉及许多行业，牵扯诸多利益，且周期性较强。回顾过去10年，房价上涨最快的时候，也是城镇化、就业等发展最好的时候，如果挤破房地产泡沫，负面影响势必会蔓延到其他行业。

而挤破股市泡沫呢？要知道，券商可是旱涝保收的，只是多赚少赚而已。但股市和楼市又是国人最主要的两大投资渠道，这就注定了中国的股市和楼市的关系若即若离的关系：

首先，二者在一定程度上会呈现此消彼长的关系，比如楼市调控可能会导致部分资金转战A股，不过这种资金体量并不大。

其次，二者受各自政策影响很大，比如今年以来股市基本都是震荡市，而楼市在需求和调控双重影响下整体依然稳中带涨。再比如之前几年未调控时，楼市疯涨，A股也迎来了一波大牛。

不过，股市和楼市有一个共同点：资金密集市。过去的10年也正是股市和楼市资金分化的10年。

根据胡润报告，2010年中国财富阶层的大规模移民正式开始。2010年有772人移民美国，2011年猛增为2408人，2012年为6124人，两年的增长率分别为3.1倍和2.5倍。也正是这几年，中国出口增速开始下滑，大基建后形成了高额的债务开始堆积，资金开始不断地向上涨的国内外房地产流动。

真正给房地产“助攻”的，是2014年高层支持去库存，新一轮的楼市松绑周期到来。而2015年股市却遭了殃，短短半年，A股市值蒸发25万亿。在经历了17,18和19年这“不怎么太平”的三年，最终形成了楼市高位震荡，股市低位震荡的窘境。

股市楼市，功劳几何？

​这10年间，如果撇开涨幅的话，在改革方面，股市和楼市的几个具有代表性改革成果，还是可圈可点的：

股市：

1、沪港通、深港通。14年和16年分别开通的沪深港通，其意义不必多说，这是A股走向全球，引入外资的里程碑事件。虽然目前A股与海外股市的相关性并不高，还没有完全互联互通，但我相信随着国内投资者和机制逐步成熟，剩下的只是时间问题。

2、注册制。2016年3月1日，注册制改革正式启动。到今年3月，新证券法3月1日开始施行，全面实施注册制。注册制最大的意义，我认为在于放低了IPO门槛，让未来有潜力但当前盈利稍弱的好公司做大做强，再加上退市机制的改革，真正为A股起到了优胜劣汰的作用。

3、科创板。科创板聚集了信息技术、高端装备、生物医药、新材料、节能环保等大量新兴行业公司，而这些行业恰恰是未来经济可持续发展的重要脊梁，让这些公司享受资本市场红利，意义不言而喻。

楼市：

1、房地产税。2011年上海和重庆首先启动房产税试点；2013年十八届三中全会上，房地产税立法被提上日程，到上个月中央提到“稳妥推进房地产税立法。”虽然目前仍未推行，但随着土地制度和出让金改革的推进，我认为也只是时间问题。

2、现房销售试点。房地产预售，让所见即所得成为一句空话，质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等问题层出不穷。根据天眼查数据，2019年房地产行业的新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为158万条、6.9万条、35.2万条、12.3万条、1.42万条、1.38万条。

3月份，海南首先开始试点现房销售制度，为全国推行现房销售打响了第一枪，在未来这将大大减少购房风险，规范楼市健康发展。

未来10年，让钱袋子免受“伤害”

回到最初的话题：2030年的你，会对现在的你说些什么呢？买房还是买股？

其实10年后的事谁也不知道，可能A股重振雄风，可能楼市进入下行周期，或者相反。但无论怎样，我们当下需要做的是管好钱袋子，说白了就是老生常谈的资产配置。

不过我今天不再谈具体怎么配置，而主要谈一谈未来资产配置的阶段和方向。

当下经济刺激将分三步逐步加强：货币宽松、财政刺激和最近比较火的财政赤字货币化。

在货币宽松阶段，利率将持续走低，与之对应的是利好债市，同时我们也应该通过适当提高风险资产比例来增强收益。

在财政刺激阶段，实体经济将得到较大恢复，带动股市整体上涨，股市机会值得关注。

在财政赤字货币化阶段，央行通过印钞来购买财政部发行的国债，财政部用这些钱去买买买，通过扩大需求的方式刺激经济增长。但这么做的弊端在于存在通胀风险，因为从历史来看，实施财政赤字货币化的国家，最终由于难以短期摆脱对财政刺激的依赖，都以恶性通胀收场。所以为了防通胀，黄金则为王。

都说2010年是全球投资环境的一个分水岭。这一年国内人口老龄化问题开始显现，货币供应增速和固定资产投资放缓，海外资本投资回报率见顶。但现在看来，经济刺激和众多改革才刚刚起步，2020年不也正是一个新的开始吗？

如果你觉得文章很棒，对你有帮助，可以关注作者的微信公众号：小白读财经（ID：xiaobaiducaijing），订阅更多的优质原创推文！

上一篇：权威测算：华为市值1500-2500亿美元，倪光南预估

下一篇：落地了！创业板注册制改革将这么干