作者：层楼 来源：功夫财经

春节过后和毕业季一直是租房旺季，虽有疫情出现，但楼市回暖后租赁市场也随之跟进。

以北京为例：5月整租成交量环比增长20%左右，分租环比增长近30%，6月前一周的表现也很好。

本以为一切都会好起来，但6月还没过去，下跌就来得猝不及防。

到了6月第三周（15-21日），租赁交易量降幅较大，比第二周下滑了19.27%！

而时至今日，租房市场的升降，早就不是简单的市场行为。

长租公寓飞速发展的这些年，早已将无数业主、租户绑到了一条船上，简单的市场波动，也会引起轩然大波。

1

反噬开始

今年长租公寓的负面风波就没停过。

先是上海、杭州、南京等地青客公寓的租户因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网，甚至被赶出公寓的窘境。

其次是蛋壳公寓创始人被查、管理人员涉嫌窃取个人信息。

而这一次长租公寓巨头“自如”也未能独善其身，继2月自如给租户涨租引发舆论风波后，近日有不少自如房东表示，多次收到自如电话，要求降低房租，最高降幅甚至达到45%！

而在双方沟通中，自如则表示即使是自如违约，业主也需赔偿装修费。

而当业主们联系上租户时，才发现自如一边要求房东降租金，另一边租客的房租却并未减少。

虽然目前租赁市场确实有一定降幅，但何至于就到了长租公寓巨头们不顾吃相，视合同为无物的地步了？

这还得从几年前说起：

2018年8月，天通苑一位房东准备以7500元/月的价格出租一套三居室。

自如开价8500元/月，蛋壳公寓开价9000元/月，自如再加500元，蛋壳公寓最终以10800元/月，成功拿下这套房子。

那一波房租上涨，长租公寓可谓功不可没。

虽然随后自如、相寓、蛋壳主要住房租赁企业负责人均被相关部门约谈，并承诺不涨租，但面对房源、市占这两个关键资源，拼命高价抢房仍然很普遍。

如果租赁市场一直上涨，这种做法就没有太大风险，但房租不可能永远高速增长。

疫情过后市场虽然有所回暖，失业率也没有再超过6，但消费能力短期内却难以提升。

当真实的市场价格浮出水面，对曾经高价抢房的长租公寓而言可谓是一记暴击。

至此长租公寓终于迎来反噬。

高价收房，变现抬高了成本，而租赁市场一旦下行长租公寓将直接面临亏损，可以说自己给自己挖了个大坑。

自己一手推高的价格，跪着也要走完，只是这一次的拉锯战远比直接暴雷要痛苦得多。

2

引狼入室

长租公寓模式偏向重资产模式， 加之前期风投对市场规模的期待，使长租公寓纷纷走向激进扩张的道路。

市场上的所有长租公寓平台几乎都在拼命抢占市场，就算利润会因扩张而削薄，也义无反顾的抢房，回流现金再抢房，循环往复，不会轻易暂停。

因此为了扩张，早日实现盈利，大部分长租公寓只能依托于金融信贷。

相关数据显示：

青客公寓与11家金融机构合作，有65.4%的租金系使用租金贷支付。

2017-2019年蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。

别忘了，资金是要成本的，扩张也是要用钱砸出来的。

成本上升将直接导致盈利下降，《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内20个重点城市中，公寓租金回报率为1%—3%，低于办公租金回报率。

一个行业如此低的回报率，是什么导致的？

曾经潘石屹对长租公寓的评价可谓一针见血：“你用5%、6%的银行贷款去建公寓租出去，回报率最高超不过1%，这个生意是亏的，哪怕你租金价格再翻一番，还是亏本。”

更何况真实的际融资成本要比银行贷款高太多，这也导致长租公寓连年扩张，连年亏损，扩张得越快，死得越快。

沉重的扩张成本导致青客、蛋壳这类长租公寓即使上市也改变不了亏损压力。

青客从2017-2019已连续三个财年亏损。

蛋壳从2017年-2019年净亏损分别为：2.72亿元、13.66亿元和34.35亿元。

本可以轻松获利的生意，在资本的追赶和盲目扩张的战略下，变得越来越局促拧巴。

长租公寓的领头羊们都没实现盈利，更何况其他中小长租公寓平台？

大部分盲目扩张的中小长租公寓往往还未实现盈利，资金链就断了。

据相关数据，2019年因资金链断裂而倒闭的长租公寓达53家。

虽然上一轮行业洗牌洗掉了资本不扎实、盲目扩张的品牌，但这一次租赁市场回降无疑打在了巨头们的七寸上。

租金下调盈利空间进一步收缩，更何况就目前的市场来看，降价也不一定能租出去。

而大部分与房东签订的空置期都在25-60天不等，资产管理周期加长，空置期成本就能直接要了长租公寓的命。

此外还要面资金成本、市场负面效应等问题，就算财大气粗有雄厚资本支撑的长租公寓平台也岌岌可危。

3

没有赢家

长租公寓这条赛道一直很光明，相关机构预测到2025年租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口达2.3亿。

背靠租房市场这颗大树，长租公寓居于房主和租户中间，只要把握好平衡，遵循低收高租的基本逻辑，拿的每套房实实在在能赚钱，就能把这个生意模式跑通。

但大部分长租公寓却在这样一条好赛道上，把自己玩儿死了。

先是引入金融，而后又不顾市场规律，劣性竞争争抢推高房租，把自身风险进一步抬高。

更何况哄抬房租，抬上去的并非市场真实购买力，推高房价那一套用在房租上行不通，毕竟决定房租的是扎实的购买力。

而且就历年的房租涨跌来看，租赁市场也并未一路上行。

这就意味着，如果一个长租公寓平台从一开始就不赚钱，还想高速扩张，那只会越亏越多，最后只能成为“大而虚、长期亏损、风险不断上升”的高危行业。

在长租公寓的这套玩儿法下，从租户到房东再到长租公寓，没有谁是赢家。

长租公寓顶着负债压力扩张费力不讨好、房东也没享受到房租溢价、租客缴纳了逐年上涨的租金。但没有人赚到钱得到利，最大赢家或是金融平台？

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