当前楼市是涨还是跌？火热还是冷清？

这篇文章通过对调控政策和住房市场分析，为大家拨开楼市迷雾，呈现市场真面目。

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各地楼市经历疫情短暂停滞后，都积极出台稳楼市政策。2至3月份，楼市纾困政策、人才引进政策、购房补贴政策井喷。

据悉，今年上半年全国共发布稳楼市政策304次，同比去年上涨21%。

这对楼市来说，确实是大利好。

4月17日中央政治局会议释放的信号是：房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。不再提“长效调控机制”、“因城施策”，“平稳健康发展”成为重要目标。

这意味着各地的政策得到了中央支持，唯一要求是不能脱离“房住不炒”主基调。

在这样的政策环境下，叠加降准降息带来的金融利好，后疫情时期购房需求释放，楼市在4到5月份迎来小阳春。

国家统计局发布数据显示，5月份各线城市新房扩大，二手房涨幅与上月相同或微扩。

楼市基本面是积极向好的，但各城市情况是分化的，热门城市的房价趁机大涨了。

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房价上涨代表城市：深圳、杭州、东莞和宁波。

深圳自从去年11月取消了豪宅税，楼市一直很火热。根据链家数据，2019年7月深圳二手房参考均价为57350元/㎡，2020年6月均价为65083元/㎡。短短一年不到，均价上涨约8000元/㎡，涨幅约14%。

深圳二手房价走势 数据来源链家

这个数据非常能说明，为什么疫情刚结束，深圳人就开始抢房了。

马克思说：“如果有10%的利润，资本就会保证到处被使用；有20%的利润，资本就能活跃起来；有50%的利润，资本就会铤而走险；为了100%的利润，资本就敢践踏一切人间法律。”

诚不我欺。

临深的东莞市，承接了深圳楼市外溢需求，同时享受着粤港澳大湾区政策照拂。

6月12日，中央党校主办的《学习时报》提出深圳“扩权”倡议，将东莞、惠州惠阳、深汕合作区和河源合作区归属于大深圳统筹合作示范区，深圳对该区拥有省级管理权限，扩权不扩容。

这让东莞楼市沸腾了，房价上涨的焦虑和呼声，裹挟着刚需和投资客跑步入场，房价一天一个价。

杭州市蝉联全国三年“卖地冠军”，土拍火热之余，房价连续三个月上涨，万人摇号楼盘频现。

杭州新房房价指数同比、环比折线图 图源网络

这主要原因是杭州城市基本面较好，2019年新增人口全国第一，达55.4万，购房需求强劲。

杭州各区二手房价 数据来源链家

然而，杭州这万人摇火热现象居然是限价政策导致的。因为新房限价，导致新房要比周边二手房价低几千甚至一万。在买到就是赚到的情况下，形成价格倒挂的优质楼盘格外受欢迎。

因此，有人调侃，楼市去库存的新方式——新房限价。

宁波作为新一线城市中，新增人口、人均可支配收入和GDP领先的佼佼者，房价似乎来到了上涨通道。

土地市场竞争激烈，地价走高，楼盘重现“日光盘”，6月新房价格环比涨幅全国第一。这房价势头，有一颗想超越杭州的心。

宁波房价 数据来源安居客

国家统计局数据显示，5月宁波新房价格指数环比上涨1.4%，同比上涨6.1%；二手房房价指数环比上涨1.1%，同比上涨8.2%。并且，涨幅较4月有所扩大。

图源：中商情报网

这些城市过快上涨的房价，也引起了监管层的注意，纷纷加强了楼市调控。

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7月2日，杭州率先加强楼市调控，主要有四点：

1、高层次人才家庭优先购买的新房，自网签之日起，5年内不得上市交易。

2、无房家庭补充认定，新增在本市限购范围内连续缴纳社保或个税12个月。

3、摇号对无房家庭倾斜，明确均价35000元/平方米以下新房对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50％。

4、一户家庭，只能参与一个楼盘项目摇号。

杭州新增的5年限售和社保个税要求，对抑制炒房需求很有效。对无房家庭摇号倾斜体现了限价住房保障的底层逻辑。

同日，东莞发布通知，要求加快在建商品住房入市销售、价格指导、加强商品住房项目的销售监管。

文件明确限价：同地区新房房价3个月涨幅不得超10%，且同幢新房每套均价差不宜超20%。

严禁开发商捂盘，取得预售证或现售证书后，要10日内一次性公开全部房源。

此外，堵上炒房政策漏洞，商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

7月6日，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，旨在降温房地产市场，保障刚需。

《通知》共有十条新政，包括土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求和强化市场销售管理等方面。

这次新政提高了限购标准，拓展了限购范围。

土地方面，通过控制土地价格，降低房价。“从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。”

深圳近三个月可以说霸占了楼市头条，从秒光的千万豪宅、住建局约谈、高杠杆炒房被大V套路贷到深高南8公寓学区暴雷，深圳楼市演绎出房价上涨后光怪陆离。

即便如此，深圳至今未有加强楼市调控政策出台。

上周六，深圳房地产市场研讨座谈会召开，中央住建部副部长倪虹参会，流言盛传深圳将提高购房门槛：深户要交一定年限社保才能购房，提高二手房交易税率，增加商务公寓购买门槛。

不过，流言依旧是流言，可能是刚需一厢情愿美好想象，也可能是高位入场的人心存恐慌。

深圳市住建局表示：“目前还是那个政策，没有变过。”静静地等待，让深圳的房价继续飞一会儿吧。

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这轮加强调控风潮，针对的基本上是房价飞涨的二线城市，强调回归房住不炒。

然而，并不是所有城市都能像上述城市一样迅速恢复，收获房价新高。很多城市楼市黯淡，仍在试探松绑调控底线，产出了“一日游”、“ 半日游”政策。

例如7月1日，环京楼市河北怀来县，废止住房限购政策消息广泛传播。第二天怀来政府就宣称，没有废止住房限购政策，也没有放松对房地产市场的调控。

今年疫情以来，这是第13个发布房地产松绑政策被叫停或调整的城市。其他城市为：驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、荆州、赤峰、淮安、无为、宁阳。

这些城市松绑政策都突破了调控四限底线——限购、限价、限贷、限售，容易引发楼市炒作，违背了房住不炒的要求。

渐渐地，我们发现4月份中央政治局提的“平稳健康发展”时刻，似乎过去了。楼市逐渐恢复2019年冷热不均，城市分化的状态。

房价飞涨城市必遭调控，楼市不乐观的城市，总在试探调控底线。

这是楼市告别疫情冲击，重回正轨的积极信号。

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