文/晓太阳

《天龙八部》书中讲，当年在少林藏经阁，慕容复他爹为难萧峰他爹，两个老爹互相看不顺眼，进而演化成两对父子的打架斗殴。

眼看事态升级，半路冒出来个打扫卫生的老和尚，在两边眼皮子底下专心扫地，嘴里说着稀里糊涂的话，一抬手，结果两边都不敢动，高深莫测。

由于这位保洁老和尚过于低调，直到小说结尾，他的名号、来历依然只有三个字“扫地僧”。

在那个争名逐利的武林，这显得格外讽刺，真正顶尖的高手，看着那群雄逐鹿，只当是一群菜鸡互啄，人家根本不稀的进去搅和。

艺术来源于生活，生活里有着无数的伤春悲秋，比如这场疫情。

有人说，时代的尘埃，落在每一个人头上都是一座大山。放到个人来看，这确实是一种极好的比喻。但对于公司来说，这座大山实实在在。

疫情造成的停滞，使得不少公司本来就贫困的现金流，更加雪上加霜。

尤其是房地产行业，去年融资渠道全面收紧，日子本来就紧紧巴巴，今年开头，又来一“下马威”，还能不能活？

不过，一众房企哭爹喊娘找钱续命的档口，行业里还真的蹦出几个“扫地僧”式的角色，比如下面这位。

4月20日，金融街控股公告称，公司成功发行一笔25亿的超短债，为期267天，票面利率仅1.74%。

什么水平？答：不痛不痒，但狠狠抽了同行一个嘴巴。

据CRIC数据，2019年房企融资利率，最高值15.5%，平均利率6.90%，平均最低出现在8月，那也得5.99%。

形象点比喻，房企们穷困潦倒，借钱度日，只能扣扣搜搜喝稀饭。金融街控股也喝稀饭，不过人家喝的，是正经的海鲜粥。

论业绩，2019年，金融街控股营收235.7亿，同比增长20.3%，操盘共248.8亿，销售331.2亿，似乎平平无奇，没有亮点。

据克尔瑞房企榜单，金融街控股排名50开外，若是眼花，兴许一不小心，就看漏了这个房企，凭啥喝海鲜粥？

但深扒企业背景，以及年报数据之后，就能发现这位“扫地僧”，藏的究竟有多深。

而且有意思的是，凡是内力深厚但行事低调的高人，一般从前都受过刺激，同样的，金融街控股在4年前，也差点把自己玩儿脱。

“扫地僧”的身世

贵为“央妈”的房东，钱的事，都是小事。

金融街控股，最早成型于1996年6月，后经资产置换，变更主营业务，成为了现在模样。

公司旗下的最得意之作，名为“北京金融街”，三个大字金灿灿，可了不得。

金融街，长两公里不到，却是北京市第一个，大规模定向开发的金融产业功能区，什么意思？

其中汇聚了“中国人民银行”、“中国银保监会”、“中国证监会”等等，中国金融中枢，还包括一众大型金融机构总部，与重量级国企的总部。

而且，离故宫仅一步之遥，说句寸土寸金，并不为过。

能占到这等区位的开发商，本身能量就不是凡夫俗子可以相比的。

拿官方术语来说，此开发商有较强的的区域资源优势。背靠北京西城区国资委，又有一众“神仙”持股加持，融资利率1.74%，轻易击穿行业下限，简直跟玩儿似的。

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金融街控股于2000年登陆深交所，如今20年发展，股票圈子里尊称一声“金姐”。

“金姐”旗下，商业地产占比高达70%左右，少量涉及住宅开发。

不过从年报中看，似乎“金姐”的住宅开发之路，走得不太顺？

据年报数据，金融街控股19年营收261.84亿元，同比增加18.41%，住宅收入155.9亿，仅同比增长1.0%。

此外，地产开发毛利率出现了不小的下滑：

有句话这么讲，毛利率就是没拔过毛的利润率，毛利要经过两次脱毛，才是净利，这代表“金姐”一年忙到头，留在嘴里的东西越来越少了，这意义非同小可。

从年报数据可见，“金姐”各主力区域的毛利率，几乎全线下降。北京，广州，上海，重庆，天津项目，毛利率波动分别为-16.97%，+0.07%，-9.97%，-2.29%，-8.02%。

这十分不寻常，之前的文章我们讲过，无论是市场影响较大，还是结转周期不均，都不足以引发所有区域的全线下跌，百密还有一疏，如何死的透透？

答案只有一个，2019年“金姐”主动自废武功。究竟为什么？

结合近两年的政策形势，与4年前的那场“玩脱儿”来看，“金姐”必须慢下来。

否则，走火入魔。

狂飙突进后的反思

6年前开始“狂奔”，扫地僧一度“走火入魔”。

上文提到， “北京金融街”在中国商业地产史上，已经登峰造极，好处不必多讲，但坏处也十分明显——“高处不胜寒”。

由于区位资源的稀缺性，此类项目，几乎不可复制，无法在全国一一铺开，由此便限制了企业规模上升的天花板。

于是，2014年开始，“金姐”在住宅业务上大举扩张，版图铺向全国。

然而，时值2016，“金姐”突然陷入股权纷争，反腐风暴也紧随其后，以此引发管理层动荡，如此好比跑步途中大汗淋漓，却突遭一盆冰水泼下。

于是当年，“金姐”走出了一波让人看不懂的业绩，据2016年半年报，金融街控股上半年销售增长107%，盈利却同比下跌20%。相关机构评述这样的表现：金融街控股出现“排异反应”，休克了。

此后，经过近一年的“恢复适应期”，“金姐”再度出山，一时风头凶猛至极。

凶到什么程度？凶到一个打七个。

据报道，17年6月，北京土地市场，“保利、首开、龙湖、中海、平安”等7家企业，组成联合体拿地，仅举牌一次，便开始保持沉默。

最终，金融街控股以28.6亿，竞得北京丰台区一处旧改地块，溢价率24.35%，楼面价4.8万元/平米。

而在19年之前，其经营活动产生的现金流量净额，只有2016年为正，其余均为负值，19年上半年，公司总负债已破千亿，达到1122.83亿元，财务状况不容乐观，几近“走火入魔”。

资金岌岌可危之下，金融界控股于2019年中期开始收缩战线。

19年6月20日，金融街控股公告称，将作价10.54亿，出售位于上海的金融街（海伦）中心D栋、E栋，交易对象为长城人寿。

据悉，此项目17年投入运营，出租率上升明显，18年租金收入为上年的38倍。项目收益处于上升通道，金融街控股急着卖掉，此举回笼资金的意图非常明显。

事实上，进入2019之后，高层对地产行业的融资监管趋严，即便是背书强硬的金融街控股，也不得不加入“去杠杆”的大潮之中。

这种对安全性的渴求，同样可以在年报中找到支撑。

据年报数据，2019年金融界控股的公允价值变动收益同比，达到了惊人的2786.94%，近28倍的增长，官方解释可以为8个字：地价涨了，项目卖了。

另外值得注意的是，由于金融界控股手中拥有大量具有稀缺价值商业项目，所以深度受公募 REITs 推进的利好与追捧。

可以预见的是，金融界控股，在找钱这桩麻烦事上的想象空间，还十分巨大。

截止2019年底，其业务布局京津冀、 长三角、 珠三角、 成渝、 长江中游五大城市群的15个城市及区域。

值得注意的是，即便19年毛利率全线下跌，其现存的毛利率数字依然可怕，北京、广州、上海、重庆，天津5个主要城市分别达到49.4%，39.03%，31.89%，43.7%，30.72%。

以上，受益于前6年的突飞猛进，金融街控股正处于上升通道之中，可以预见的是6年狂奔，至少能换来3年滑翔。

最后，从不抛头露脸的“金姐”更像是一支政策风向标，其深厚内力积攒，多方力量加持，使得其成为一支不容忽视的市场力量。

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