小郑两口，为了不让孩子输在教育的起跑线上，在市中心看中了一套配套设施非常好的二手房，但缺点就是这套二手房非常老旧，从房产证上看已经超过20年了，申请贷款的时候被银行拒了，买房钱不够，不买还不甘心，现在小两口就陷入了一个尴尬的处境。

房龄也是购房者买房时需要考虑的因素，房龄的多少不仅跟新旧程度有关，还跟贷款的数额和年限有关，所以是必须要注意的细节。那么，房龄是从什么时候开始算起？房龄超过20年能贷款吗？房龄超过多少年不能贷款？今天，小课堂就和大家一起来涨知识。

众所周知，一般居民住宅楼的产权年限是70年，所以很多人就认为只要自己买下一套房子，就能够使用70年，但是事实并非如此。

房龄并不是从你拿房子的那一刻开始算起的，而是从开发商拿到地的那一刻开始算起的，而且房产证或者土地使用权证上的时间也不一定能反映出真实的房龄。

大部分情况下，房产证上的时间和开发商拿地的时间是不一样的，尤其是二手房的话，房产证上的时间记录的是原来房东取得房产证的日子，这个日期是远远晚于开发商拿地的时间的。

另外，在实际生活中，购买者如果想买到能使用70年的房子是很困难的，因为开发商在拿到地之后，才会开始施工建设与销售，这一段时间都是会计算在房龄里，所以大部分新房的是在开发商拿到地后的2年左右，房龄就只剩下68年了，而二手房的房龄更短了，还要看原来房东居住的年份。

1、去建委查询房屋档案

去建委查询房屋档案来判断房龄是最稳妥的查询方式。

注意事项：此方法需要房主持房本和身份证明等资料现场查询。问题是如果没有达成购房协议，基本上没有房主愿意配合买家来查询真实房龄的；如果遇到想要刻意隐瞒房龄的房主，他根本不会配合你进行查询。

2、查房产证

房产证上的房龄不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右；这种方法适合查询第一次在二手房市场营销的房子。如果房子已被转手不止一次，购房者可以查看房屋建成时间，有些产权证上面会写明建成时间或者测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。

3、询问小区其他业主、物业或中介

如果你对业主提供的真实房龄有所怀疑，可以咨询小区其他业主或物业工作人员。从外围入手，得到的结果往往真实性很高。

通常房龄在6~8年的二手房最吃香，此时交通、教育、医疗、商业等周边配套设施基本完善，房屋质量如何、物业服务品质如何一看便知，买房人对小区居住舒适度了然于胸。而且，房龄6~8年的房子还比较新，在户型设计和小区绿化规划等方面，程度都比较新，也不必担心房子存在质量问题，买房人到手后不需要支付大笔的维修费。

其实通常房龄不超过10年的二手房都比较受欢迎，好地段的房子、地铁房等还可再放宽两三年，但如果时间再长些，房子贬值的可能性恐怕就要增加了。

1、商业贷款

二手房的商贷年限跟房龄和贷款人的年龄两个因素有关，最长不超过30年。

（1）看房龄：贷款年限=50-房龄（各个银行之间也有差异）

老旧的二手房由于房龄比较老，所能贷款的年限有限；如果房龄超过20年，那么银行批贷的可能性就会比较低。

（2）看贷款人年龄：贷款年限=65-贷款人年龄（部分银行是70-贷款人年龄）

以上两种算法取较短的年限，二手房房龄多大是以银行认可的评估机构的评估报告为准的。

2、公积金贷款

二手房贷款的期限不得超过20年，贷款期限和房龄之和不得超过40年。

如果二手房的房龄超过了20年，那么所能贷款年限也就越低；如果楼龄超过40年，那么将不能获得银行的贷款资格。

大多数银行超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内，面积在60平方米以上。对于拥有优质的学区配套的房产可以适当放宽到25年以内。一般的，二手房贷款的年限和房龄相加不得大于30年。

1、银行对于二手房房龄的规定一般为20-25年以内，对于房龄比较老的房产，即使可以办理贷款，银行也是会降低借款人的贷款成数。

2、房龄越老，办理贷款的机率越小。超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的，房龄大只是会影响到借款人办理贷款。

3、理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的，因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如：地理位置、交通、生活设施等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。

“房龄”对于换房置业者来说也是十分重要的。因为，“房龄”和房屋的有效使用年限有着密切关系。实际实际使用年限越长，那房屋损坏程度越高。所以购房者在买房时也要好好思考能否承担“高龄"二手房的风险。下课！

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