今天，我是来填坑的。

之前说要专门用一篇文章和大伙说说房地产类信托产品。

房地产周期是个很重要的概念，根据时间长短，分为长期、中期、短期。长期看人口、中期看土地、短期看金融。如果能够赶上一波房地产的上行周期，那可谓睡觉都能笑醒，躺着就能赚钱。

我国的房地产在过去主要有四轮上涨周期，1998年的房改、2003年成为国民经济的支柱行业，2008年的四万亿政策，还有2015年的去库存。

2008年的四万亿政策，不仅造就了一群买房人，还造就了一批投行人。那时候各地城投发债风生水起，如果那几年你刚好在证券公司做投行，现在你已经比大多数人更接近财务自由了。

有时候，选择就是比努力更重要。

当然，2005年国八条的出现是房地产的调控元年，2010年又出了国十条，限购限贷，被称为历史上最严调控；2016年推出了“房住不炒”，开始了对房地产长期的调控。

起起伏伏，就形成了房地产的周期。

首先，了解一下房地产的开发流程。根据不同的环节，房地产融资可以分为：土地一级开发整备融资、二级开发前期融资、开发建设期融资和开发建成后融资。

1.土地一级开发整备的环节，信托公司很难介入。2010年，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。可通过房地产结构性融资模式实现。信托公司很难介入，唯一能介入的是旧改项目。

2.二级开发前期融资，这个阶段主要是为了拿地的融资。银行信贷受限，近两年信托也管得比较严。

3.开发建设期融资：以银行信贷为主，通过预售、在建工程转让等方式回收资金。信托公司也可以发放房地产开发贷款。但是要满足“四三二”。

“四”就是四证齐全，四证为土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证。

“三”是30%自由资金投入；项目资本金比例达到国家最低要求，保障性住房或者普通商品住房项目的资本金比例不低于20%，用于其他房地产项目开发的不低于30%；

“二”是开发商或其控股股东具备房地产开发二级资质。

4.开发建成后融资：为快速套现资产，很多房地产公司会通过发行reits及其他证券化产品进行融资，比如做成MBN/CMBS证券化类的产品。

如果从项目质量和公司质量两个维度来划分，房地产类信托产品可以分为四类。

产品矩阵示意图

这种矩阵式的划分在管理学上是常用的一种方法。最典型的是SWOT分析、波士顿矩阵、通用矩阵等等。

矩阵模式非常直观了当，我们日后在做一些分析时，也可以借鉴这种方式。

上面四个象限，给大家做个简单的分析。市场上主流的信托公司做的是“好公司、差项目”，一些激进风格的公司做的是“差项目、好项目”，比如四川信托和安信信托。

那“好公司好项目”为什么不做？一个这部分项目基本上被银行承包了，另一个也不是特别的缺钱。“差公司差项目”肯定就不做了。

不管是做一个房地产类信托计划还是投资，我们都要关注融资主体。主要关注这么几个要素：

1. 看融资主体的排名，排名前50还是前100。像之前给大家介绍过的北金所债权融资计划只允许前100的房地产公司；

2. 看房地产公司的背景，是大型国有企业还是上市公司；开发资质及开发历史。

3. 看公司的财务数据，总资产、负债、资产负债率、存货及预收账款、其他应收款及其他应付款、收入及利润、现金流分析。这里要强调一点的是，房地产公司存货主要是土地，要关注这些土地储备在哪里，北上广深还是三四线；另外，要关注财务报表的真实性。有一些经验丰富的专家，很清楚哪一些地区的造假可能性很高。

其次，要看项目。

1. 项目位置：位于一线城市或者二线城市核心区还是三四线城市。

2.项目其他要素：楼面地价、建安成本、周边楼盘价格、当地限购政策、商业还是住宅、户型面积、当地购房意愿、项目总投资、已投资、销售回款等等。我想提的一点就是这些因素里，很难控制的就是房地产政策，许多限购政策都是一下子出来，让做项目的人措手不及。

另外，做房地产业务还要非常关注抵质押措施。

房地产类信托产品主要分为两类，债权类和股权类。

债权类主要是放贷款、办抵押。贷款期限一般1-2年，贷款利率根据项目、产品结构、市场情况及风险水平而定。

信托公司做这类产品必须满足“四三二”的准入条件，另外各家信托公司有一些自身的特定内部要求。

抵押物可以是项目土地、在建工程，或融资主体名下的其他资产，比如成熟的商业物业；质押物主要为股权股票、应收账款等，抵押/质押物也可由第三方提供。

这种模式受各项政策限制较多，如果不满足“四三二”，银保监局是不允许做的，因此项目要求还是很高的。

还有一类是股权类产品，是国家比较鼓励的模式。

但实际上信托公司的主流业务模式一直是类固收的模式。虽然是股权，最后还是设立对赌条件，说到底是明股实债的。

好了，说到这~~~

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