五一长假前最后一天，发改委和证监会联合发布通知，正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作，而这一通知的发出，也就意味着千呼万唤的公募REITs，终现破冰。

让投资人喜极而泣、全网刷屏的REITs，究竟是什么呢？REITs是Real Estate Investment Trust（房地产信托凭证，也称不动产投资信托基金）的缩写，公募REITs主要是指公开发行不动产投资信托基金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。在美国，自1960年设立REITs产品以来，到2018年底各类型REITs的市值规模已超过万亿美元，在美国各类不动产投资中占据重要份额。

发展公募REITs适逢其时

一直以来，中国的公募REITs市场建设是一个庞大的系统工程，其复杂度是全球REITs制度之最。在当下的节点，中国公募REITs推出试点，可以说是适逢其时。

从短期来看，应对非常时期的影响和经济下行压力，通过REITs市场可以盘活存量资产，支持经济重启，成为中国经济的“稳定剂”；长期来看，REITs市场建设可以成为解决中国不动产投融资体制结构性问题的破题之作，能有效填补中国资本市场的产品空白，扩宽社会资本投融资渠道，成为推动经济高质量发展的“助推剂”。

而更值得一提的是，推行基础设施公募REITs，可以将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，基础设施的建设经营方得到即时可用的资金后，又可以马上投入到新的建设项目中去，从而形成一个良性循环，基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高。高和资本联合创始人周以升认为，当前中国正大力推进“新”基建，从这次试点所选择的领域来看，也在很大程度上呼应了这一趋势，并为未来的拓展预留了空间。

商业不动产公募REITs路在前方

此时，启动基础设施领域的公募REITs试点，在业内人士看来，把这一次试点视为“惊鸿一瞥”。因为目前的政策，虽然仅仅涉及物流仓储、产业园等，但却是非常积极利好的信号。随着公募REITs落地， 延展到写字楼、购物中心等传统商业地产以及住房租赁领域的日子，不会遥远，就在前方。

为什么这么说呢？因为在我国，REITs市场空间很大，基础设施数十万亿级别的量，房地产的量就更大了。如此庞大的数量怎么消化？通过一个领域试点，让其中一些优质产品能够发行REITs，之后再推广到写字楼、购物中心等传统商业地产领域，因为只要有需求就会有市场。

那大家可能会关心，当公募REITs涉及商业地产领域，这和“房住不炒”矛盾吗？当然不！商业地产本身就是以产生持续稳定现金流为定义，与REITs的特性一脉相承。而住宅地产是以销售给散户作为收入来源，因此有着本质区别。所以，未来公募REITs推广到商业地产，也符合“房住不炒”的原则，会对房地产市场发挥健康积极的良性作用。

正如前文所提的周以升，一直以来致力于呼吁商业不动产领域的证券化，之所以这么做，也是因为在他看来，中国的商业不动产是中国城市竞争力的核心所在，而中国核心城市的竞争力塑造中国经济的竞争力。一个高效的、适应中国本土特点的创新金融系统，将会大大促进中国城市的竞争力。从类REITs到CMBS，再到公募REITs，实际上体现了监管层和高层领导对这个问题非常清醒的认知。

发展商业不动产REITs意义重大

为何大家对发展商业不动产的REITs充满期许，信心满满？因为从国外发达经济体的成熟发展模式看，商业地产的繁荣才是大势所趋，像目前国内初见规模的如万达广场等，就是这个运作逻辑。那么商业不动产仅仅就是一个单纯的商业综合体吗？当然不是，其中蕴含着巨大的现实意义。

一方面，在我国，商业不动产本质上是以经营为抓手的服务业，属于第三产业，稳定就业量大。它们可以吸纳大量社会人员就业，而且就业层次多、就业环境好，员工可以就近工作，是解决社会就业问题的最优模式之一。中央也在再三强调“保就业”、“稳就业”，商业不动产无疑就成为保就业、稳就业的一块压舱石。

另一方面，由于商业不动产具有重资产的特点，因此又具有资本属性，必须有金融的支持。根据不同的数据来源，中国可投资商业物业价值可达50万亿元人民币，商业不动产体量巨大、回报稳定，正好为金融市场提供了一种可供老百姓投资的优质资产，让中小型投资人能够有机会投资中等收益的投资品种。

可见，如今公募REITs对中国金融生态的意义已经达成充分共识。在基础建设领域试点之后，秉承小步快走、稳健推进的改革智慧，商业不动产领域的公募REITs，在不远的将来，也会迎来明媚的春光！

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