感知中国经济的真实温度，见证逐梦时代的前行脚步。谁能代表2019年度商业最强驱动力？点击投票，评选你心中的“2019十大经济年度人物”。【我要投票】

本报记者/翁榕涛/赵毅/广州报道

正在调整战略方向的招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，下称“招商蛇口”）遭遇了“多事之秋”。

此前，招商蛇口旗下的广州三大旗舰项目之一的黄埔招商雍景湾，被曝欠楼盘网、房助手等电商平台共计逾100个中介人员佣金。

知情人士谢先生告诉《中国经营报》记者，“从去年开始，由于招商蛇口方面没有结清尾款给电商平台，导致我们迟迟未能拿到钱。”

招商蛇口披露的2019年10月销售简报显示，10月份公司实现合同销售面积86.26万平方米，环比下降16.71%，同比增加18.72%；合同销售金额170.61亿元，环比下降27.27%，同比增加2.47%。

根据已有数据测算，10月销售均价为19778.58元/平方米，环比下降12.67%，同比下降13.68%。

有中介被拖欠佣金

公开资料显示，招商雍景湾位于黄埔中新知识城，总占地面积为179039.00平方米，开发商为天骄（广州）房地产开发有限公司，于2017年7月取得预售证，项目规划建设2446户，已售住宅套数2140套，未售套数236套，包括高层住宅、多层住宅以及别墅三种产品。

从销售情况来看，该楼盘目前整体去化率已达87.48%。项目主推建面约89~100平方米三房，带装修均价约2.5万元/平方米；建面约105~121平方米复式，毛坯均价约1.9万元/平方米；建面约130平方米平层，均价约3.2万元/平方米。

据了解，招商雍景湾楼盘在销售过程中，采取和电商平台合作，再分发给各个地产经纪公司的方式，即招商雍景湾项目公司和涉事的电商平台楼盘网、房助手、楼讯网等多个平台签订销售佣金合同，之后电商平台再和中介对接结算佣金。

知情人士周婷（化名）表示，她原本在一家中小地产经纪公司工作，在接了楼盘网、房助手的销售任务后，在招商雍景湾担任销售人员，从去年开始前后累计20多万元佣金，但直到现在都没结清。

周婷告诉本报记者：“之前招商那边的对接人承诺的都是今年10月份结清，但没有做到，最近一次沟通是在11月13日，对方却说之前的负责人离职了，也没有给出任何解决方案。”

被拖欠佣金的中介们自发组建了微信群，该群目前已经有120多人，据谢先生表示，“从去年开始，已经组织沟通三次了，每次沟通后，佣金都返还一些。”

据谢先生不完全统计，最开始的时候，招商蛇口拖欠所有中介佣金超过800万元，在一年多的时间，经历多次沟通后，目前已经结算了接近一半，但还有三四百万元没完全结算。

本报记者就此事采访招商蛇口相关负责人，对方表示，“据核实，广州招商雍景湾委托销售代理平台公司进行销售并已结清2018年度所需结算佣金，与中介经纪人无直接业务合作关系。此次讨薪问题属于中介经纪人与平台代理公司双方之间的问题，与我司并无直接关联。”

本报记者曾就中介讨回佣金一事致电楼盘网相关人员，对方表示不方便接受采访。

谢先生指出，“电商平台因为和招商蛇口还有不少合作关系，因此不愿意站出来。”在招商蛇口以及电商平台没有共同给出明确答复的情况下，谢先生及被拖欠佣金的部分中介们仍会坚持寻找解决方案。

增速放缓 借助线上平台清货

招商蛇口销售额在近期显著放缓，公告显示，10月份公司实现合同销售面积86.26万平方米，环比下降16.71%；合同销售金额170.61亿元，环比下降27.27%。

2019年1～10月份招商蛇口累计实现合同销售面积919.29万平方米，累计合同销售金额1791.01亿元，已完成全年目标2000亿元的89.55%。

今年第三季度，招商蛇口的业绩表现持续下滑。第三季度财报显示，公司实现营收88.56亿元，同比减少30.77%；归属于上市公司股东净利润1.95亿元，同比大幅下滑83.21%。针对业绩下滑，公告解释为：“地产项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度，本报告期结转面积较小，导致结转收入及毛利同比减少。”

今年“双11”活动期间，招商蛇口华东区域在阿里拍卖上线83个资产，涉及上海、宁波、苏州、常州、南京等地的10个楼盘，主要以商铺、写字楼及车位为主，住宅仅9套。

招商蛇口华东区域资产处置专页显示，这批资产中价格较低的均为车位资产，起拍价由5.6万元至12.8万元不等。起拍价最高的是苏州公园1872项目一间建筑面积达861.68平方米的商铺，起拍价为1989.98万元。

据不完全统计，此次招商蛇口上线的这批资产的起拍总价接近3亿元，这也是招商蛇口华东区域首次试水电商平台上拍卖新房尾盘。

据了解，招商蛇口上线的苏州招商雍雅苑9套房源起拍价格同样与线下售价持平。招商雍雅苑中建面约152平方米、167平方米复式房源，在售价格2万~2.5万元/平方米。而该项目上线的9套房源，起拍均价都在2万元/平方米左右。

据了解，阿里集团早在2004年就成立口碑网切入房地产领域。2010年，口碑网与淘宝全面融合，淘宝房产频道上线。但仅一年后，口碑就宣告失败，淘宝房产一度停滞。

到了2014年，淘宝房产重新包装上线。这一年，淘宝房产联合万科做了一场活动，即与万科合作发起的“账单抵扣房款”——淘宝用户全年花了多少钱，就可在购买万科指定的楼盘时直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。

记者查询万科华东品牌馆发现，“双11”期间上线的近百套房产多数处于流拍状态，时至今日，在线上卖房仍然不是一条容易走通的道路。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，正常情况下，电商是一个价格敏感型市场，而房产作为不动产之前除了法院拍卖之外是很少在电商平台来卖的。此次房企参加“双11”电商节，是把电商当成促销和甩货平台了，是存货去化压力和现金流压力这个双重压力之下的无奈之举。

积极拿地 打包商业资产上市

华创证券研报指出，10月招商蛇口在土地市场新获取上海、南京、昆明、嘉兴、温州等7城共9个项目，合计新增建面351.5万平方米，同比增加2065.1％，对应地价112.4亿元，同比增加593.6％。1～10月公司共新获59地块，总地价736.3亿元，同比减少11.5％。

可以看出，招商蛇口在10月份以来积极拿地扩张，并侧重于二三线城市。

与此同时，招商蛇口正积极盘活公司的持有型物业。11月22日，招商蛇口发布公告称，招商蛇口正在推进招商局商业房地产信托基金（China Merchants Commercial Real Estate Investment Trust）于香港联交所主板发行REITs基金单位及上市事宜。

招商蛇口首次采用REITs形式赴港上市的原因可能与其资产结构也有关联。财报数据显示，2016年至2018年，招商蛇口拥有的投资性物业总可出租面积从239.11万平方米增至311.74万平方米，业态包括公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等。

据悉，本次交易的标的资产为招商局商业房托基金向公众发行的基金单位，该等单位对应的底层资产为五项物业资产。而拟注入房托基金的底层资产是位于深圳市南山区蛇口区域的四项商业物业，即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦，及一项商场物业，即蛇口花园城中心。

值得注意的是，香港联交所REITs产品在2014年前迎来发行高峰，其中有5只产品持有内地物业，但之后一度“遇冷”，再无内地房企成功赴港发行。

招商蛇口于公告中表示，本次设立房地产投资信托基金并上市是公司对开拓创新性融资渠道以及国际化接轨作出的有益尝试，房托基金成功上市将有助于增进公司对商业物业的资本运作与管理能力。

同策研究院首席分析师张宏伟向记者分析：“招商蛇口将运营类资产分拆上市，首先要具备运营情况良好的条件，看过去至少3年时间工业园、写字楼等资产的现金流和营业收入情况，招商蛇口做这种资产证券化的尝试，其实是把沉淀的资产‘盘活’，能够实现对持有型物业的退出，然后把更多的资金投入到新的项目，或者提升内部管理和配套等。”

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）

上一篇：北京文化溢价收购亏损度假村 标的土地闲置多年

下一篇：国资委推动构建国资监管大格局 政企分开政资分