买房是一件大事情，虽说现在人们的生活水平越来越高，衣食住行都无忧无虑。但每当谈到买房的事情，依然有很多人皱起眉头。在大多数人的一生当中，都会经历一次买房，少部分人是父母直接帮忙办好，大部分人需要亲身经历买房，除了炒房者之外，刚需往往只有1-2次买房机会，第一次是首套房，第二次是置换房。

刚需买房基本上都需要采用按揭贷款的方式进行，毕竟在高房价的今天，大部分人没有能力一次性全款购房，那么在办理按揭贷款过程中，如何选择呢？是选取等额本息还是等额本金、按揭贷款年限是选择10年、20年还是30年，哪个成本更低，不少人其实并不懂。

没经验的购房者只知道根据开发商的指挥棒办，开发商说什么就做什么，至于对不对、划不划算、会不会有什么风险，则全完不考虑。其实，买房人完全听信售房者的建议，能买到十全十美的好房子，全凭运气，很多情况下会吃亏的。

按揭贷款分为贷款方式的选择和贷款期限的选择两个方面，这2个方面都会直接影响到最终的购房成本高低，有的人因为选择合理，少支出10-30万元购房款，有的人因为选择错误导致多支出10-30万元购房款。今天，我们就谈一谈关于按揭贷款年限选择问题，按揭贷款期限“越长越好还是越短越好”？选择10年、20年、30年，哪个更好？内行：新规下，选错白送钱！

炒房的逻辑非常简单，就是看到哪个城市的房价具有升值潜力，那么就去这个城市买几套房子，等到房价上涨之后，再转手卖出，进而赚取差价。例如在A城市的3年前一套房子才100万元，但是这里的房价具有进一步上升的潜力，所以炒房者们纷纷到这里买房，小王作为一个炒房者，也来到这里买了5套100万元的房子，3年之后每一套房子的总价格已经涨到150万元，小王把手中的5套房子全部出售，总计所有房子赚取差价250万元。

很多人会问，炒房者办理按揭贷款吗？选择多少年才合适？指闻君告诉，炒房讲求的是快进快出的买卖方式，今天买入一套房子，几年之后就需要出售，在10年前，确实存在贷款买房投资的情况，因为当时的房地产调控（限贷、限售等）相对较少，商品房买卖市场可以随意交易。如果要贷款买房，那么自然是选择期限越短越好，因为时间就是成本，贷款期限越长，成本就越高。

现如今，在调控严厉的情况下，贷款买房已经不是买房投资的有效选择，贷款办理周期长、环节多、出售的时候手续也很繁琐，不利于把握市场机遇，所以炒房者一般不会选择按揭贷款，也就无所谓按揭贷款期限选择问题了。

我们假设一个例子，以买房贷款本金100万元为例，利率按照现阶段常见的4.9%为计算依据，分别计算下10年的按揭贷款总成本和30年的按揭贷款总成本。具体如下：

（一）采用等额本息贷款法10年，总利息为26.6万元。

（二）在等额本息贷款法下，贷款年限换为30年，那么总利息成本达到91万元。

10年和30年两种贷款年限，在同等贷款本金的情况下，结局大不一样，10年的贷款总额外成本26万元，而30年的竟然高达91万元，二者相对一比，差异简直十万八千里，利息成本差值接近70万元。所以，很多人说，果断选择10年期的贷款，这样利息就低得多。

别急，还有一个非常重要的因素我们没有考虑进去，所以才会产生这么大的差距。因为30年的贷款与还款期间与10年的贷款还款期间不在一个水平线上，所以才有这种差距，如果我们把这两者拉到一个时间维度上，会怎么样呢？加入一个重要因素：货币贬值。

根据国际惯例，在经济快速发展的同时，往往会伴随着一定程度的货币贬值情况的，所以人民币对内贬值也在所难免，过去的10年里，人们最明显的感觉是“钱不值钱了”，原来一个鸡蛋是1毛钱，后来一个鸡蛋涨价到了5毛钱，现在呢，一个茶叶蛋价格卖到了2万元，就连一个土鸡蛋的零售价也突破1.2元。

随着钱的购买力越来越低，就变现在货币对内“贬值”越来越快了。在持续贬值的情况下，借钱的期限越长越好，例如一位朋友在20年前向你借了5万元钱，在20年后的今天偿还你5万元钱，20年前的5万元和现如今的5万元等值吗？肯定是不一样的，原来的5万元可以购买3套房子，现在的5万元只能购买4个平米的厕所。

相同的道理，在办理按揭贷款的过程中，如果在不考虑利息的情况下，期限当然是越长越好，如果能贷款99年，相信更多人会愿意这么做的。但是另一个复杂的因素出现了，就是在这10年和30年的贷款期间里，偿还的利息成本究竟哪个划算一些？我们接下来可以详细算算这笔账。

货币从1987年就开始了对内贬值，有经济学家研究表明，在过去我国的M2持续增加，涨速远远跑过了GDP的增速，所以才导致购买力减弱，我们把贷款30年的总利息按照购买力水平等值折算到10年的水平，按照每年缩小7%-10%计算，30年的91万元其实相当于10年的113,827.024元（也就是11万元多一点）。

这样一对比，结果就耳目一新了，因为把贷款30年和贷款10年的期限拉回到一个时间维度，可以看出30年的贷款成本其实才11万元左右，而10年的贷款成本竟然高达26万元，30年的贷款利息支出比10年的要“便宜”多了，简直不知道有多划算。

这里有一个非常重要的前提，那就是M2的比GDP的增速始终按照过去20年的正向差值前进，如果环境发生了变化，例如当M2增速低于GDP增速的时候，或许结论就不一样了。

不过，在目前的买房环境下，相信选择30年应该也是优于10年的，一方面偿债压力很小、另一方面给了刚需喘息的机会，不会因为背负房贷导致自己的生活质量变低。试想随着工资和生活水平越来越高，当你20年后收入2-3万元/月的时候，依然偿还者4000元的月供，简直微不足道。相反地，早还钱，就相当于白送钱了。

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