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第三轮：定投ETF十年十倍计划

作者 经济观察报

经济观察网 记者 田国宝 133.9亿元，这是5月19日北京土地市场一天的成交金额，1130亿元，这是2020年以来139天北京土地市场的总成交金额。

两个数字见证了近期北京土地市场的回暖，前一个数字中，合生创展贡献了80%的份额。这家香港上市的房企在10天时间里，在北京土地市场投入179.6亿元，这一金额接近5月20日合生创展191亿元的市值，也超过2019年合生创展的营收。

后一个数字相当于2019年北京土地总成交金额的75%，如果抛开受疫情影响的3月零成交外，北京用了不到4个月卖地就超过千亿，位居全国主要城市第一位。

同期北京住宅用地成交金额同样突破千亿，3.4万元/平方米的平均楼面价，在全国主要城市中排在第一位当之无愧；18.88%的溢价率排在深圳、杭州之后，为全国土地成交溢价率第三高城市。

就在一个月前，北京朝阳区挂出位于东坝的两幅土地，一幅以底价成交，另一幅由于没有房企报名而中止出让。彼时，北京一家主要房企负责人将之归结为：由于北京防疫工作的严峻性、长期性和常态性，使得房企对北京房地产市场预期普遍较低。

从谨慎拿地到高溢价争夺，北京土地市场回暖背后经历了什么样的事件或转变？是楼市回暖的前兆，还是另有他因？

139天1130亿元

5月19日，北京市共成交三幅住宅用地，其中两幅位于丰台区分钟寺的土地被合生创展获得，另一幅位于房山的宅地被中建一局和房山区国企联合体获得。三幅土地均为住宅用地。

其中分钟寺村L39号地块吸引10家房企参与竞拍，经过56轮挣夺，最终被合生创展旗下的北京合昕辰锐企业管理有限公司以42亿元价格拿下，溢价率为42.08%，成交楼面价为76168元/平方米。

另一块分钟寺村L41号地块争夺更为激烈，8家房企经过82轮竞拍，最终被合生创展旗下北京合盈锐恒房地产开发有限公司拿下，溢价率37.86%，成交楼面价65400元/平方米。分钟寺村这两幅土地楼面单价创造了2016年以来北京土拍史新高。

上一次北京土地成交楼面单价新纪录在2020年1月20日，彼时，融创联合山西交通建设、中国金茂分别以底价夺得北京海淀四季青一幅土地，将北京土地成交楼面价突破7万元/平方米大关。

融创和金茂打破是恒基兆业在2019年5月28日创造的记录，彼时，恒基兆业以30.2亿元价格、23.32%溢价率夺得朝阳孙河一宗不限价地块，楼面价达到69542元/平方米。

在2020年北京土地市场中，表现最为突出的无疑是合生创展，加上5月9日在分钟寺村拿下的一幅住宅用地，10天时间里，合生创展在分钟寺板块接连拿地三幅住宅用地，总耗资179.6亿元。

北京市住建委数据显示，截至5月19日，北京累计成交37宗土地，土地出让金共计1130.96亿元。其中住宅用地成交30宗，成交总金额为1120亿元。其他成交的还有2宗商办用地和5宗为工业用地。

中指院数据显示，30宗成交住宅用地规划面积为328.75万平方米，成交楼面均价为3.4万元/平方平方米，同比增长66.51%。在全国主要城市土地市场中，北京是楼面价最高的城市，遥遥领先于其他城市。

在同一时期，北京楼面价是上海的2.45倍，深圳的2.7倍，广州的2.87倍，杭州的2.94倍，南京的3.19倍。全国其他主要一二线城市的楼面价均为突破万元大关。

在全国主要一二线城市中，北京土地成交面积仅比深圳多，低于其他城市；溢价率也不及深圳和杭州，但北京土地让出金缘何能够拔得头筹。背后是北京土地推出楼面单价就远高于其他城市。

中指院数据显示，截至5月19日，北京累计推出33宗住宅用地，平均楼面价为2.97万元/平方米，同比提高了六成。北京推出土地楼面价在2017年首次突破2万元大关，2019年是2.15万元/平方米。

同期，与北京房价相当的上海起始楼面价为1.53万元/平方米，深圳为1.2万元/平方米，其他一二线城市起始楼面价均在万元以下。

谁买走了北京的土地

截至5月21日，2020年北京成交的30宗商品住宅用地中，央企和国企拿走了17宗，民企累计拿走6宗土地，剩下的7宗由央企/国企和民企联合体获得。

从土地出让金的贡献上来看，央企和国企为北京商品住宅用地市场贡献了702亿元，占比62.7%；另外，由央企国企参与的联合体贡献了174亿元土地出让金。也就是说，央企国企直接或参与拿地对土地出让金贡献份额接近8成。

在北京商品住宅用地市场央企客户名单中，既包括中建一局、中海地产、中国金茂、华润置地等央企下属房地产企业，也包括绿城中国等具备央企背景的房企。其中绿城共计3宗商品住宅用地，耗资144.08亿元。

绿城大股东中交联合华润置地及北京市属国企也获取了3宗土地，其中海淀西北旺有2宗，通州马驹桥1宗，拿地金额177.1亿元。此外，还包括中海1宗、中建一局3宗、中国金茂1宗。

央企之外，北京市市属国企依旧是北京商品住宅用地市场的主力军。其中既有首开、首创、住总、北科建、京能置业、北京建工等北京市属国有房企，也有兴创、海开等区属房企。在北京12宗商品住宅用地成交中都有这些房企的身影。

北京市属国企中，首开和住总最为活跃，其中首开参与联合体共获取7宗住宅用地。2020年位于北京昌平东小口78.8亿元总价地王，即由首开、住总和北京建工联合体创造。总价第二高的76亿元海淀西北旺地块，由华润中交北科建联合体定锤。

今年北京商品住宅用地市场也不乏其他省市国企的身影，1月，融创中国联合山西交建夺得海淀四季青中坞地块，创造了北京2016年以来楼面单价记录；同月，融创又联合厦门建发夺得石景山首钢园区地块。

相比较而言，民企在北京土地市场表现整体较弱，除了合生创展在分钟寺村获取的3宗土地外，单独在北京拿地的民企还有恒大，在房山、密云和顺义获得3宗土地，共计耗资64亿元。

此外，龙湖、旭辉、金地、花样年、路劲等房企也与首开等北京市属国企组成联合体，共计获得4宗土地，旭辉参与了其中2宗，其他房企各参与了1宗。国企和民企联合体土地出让金贡献率为16%左右。

整体来看，位置较好、推出楼面价较低、可售建面比例较高、不限价的地块竞争较为激烈，像分钟寺村地块、西北旺地块、台湖、东小口等地块，多数地块竞拍都超过50轮，溢价率普遍超过20%，部分地块溢价率接近50%。

相反，朝阳东坝、石景山古城、海淀中坞等地块，虽然位置较好，大部分溢价率不高、甚至以底价成交。比如朝阳东坝地块，起始楼面价4.2万元/平方米，限价为6.9万元/平方米，执行90/70政策，最终被金地、首开和旭辉底价获取。

楼市冷地市热

无论是土地出让金，还是平均楼面价，在全国主要城市土地交易中，北京都稳居第一名位置。但实际上北京楼市像全国多数城市一样，仍旧没有恢复到2019年水平。土地市场热、房地产市场冷，是2020年4月以来北京楼市留给人们的普遍感受，

中指院数据显示，4月北京商品住宅成交面积虽然环比上升51.5%，但同比仍有42.41%的跌幅。其中丰台区成交4万平方米，环比上升23.7%，恢复程度低于北京平均水平。截至4月底，北京新建商品住宅去化周期为28.9个月，仍面临着较大的去化压力。

按照北京城市总体规划要求，北京土地供应主要围绕“四个中心”建设，推动构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构。截至5月19日，北京商品住宅用地供应量完成全年计划的28.6%。

成交的30宗商品住宅用地，合生创展获取的分钟寺村3宗土地位于三环和四环之间，另有5宗土地位于四环和五环之间，其他土地均位于五环外。

分钟寺三幅住宅用地总计容建筑面积25.11万平方米，平均楼面价为7.15万元/平方米，平均溢价率为33.84%。这些地块吸引眼球的不仅仅是高总价、高楼面价和溢价率，还有未来的销售价格。

中指院数据显示，分钟寺村地块周边5公里范围内有11个在售和待售的新盘，平均售价在5.2万元/平方米到9.7万元/平方米之间。周边3公里范围内的二手房成交均价在3.2万元/平方米到10.67万元/平方米之间。

目前周边在售的石榴庄金茂府二期拿地楼面价为4.5万元/平方米，目前销售均价为9.5万元/平方米；鲁能钓鱼台美高梅均价为8.5万元/平方米，楼面价更低。未来合生创展面临着较大销售压力。

这种压力不仅仅是来自周边竞品项目的挤压，也有未来北京楼市需求恢复程度。一家全国性房企北京项目负责人表示，虽然受五一假期和学区房需求影响，5月成交有所恢复，但这种需求能持续多久，还有待进一步观察。

在他看来，受复工、就业、收入等情况影响，2020年需求可能会低于预期，尤其目前疫情形势仍不太明朗，他所在公司对拿地相对审慎，“算不过账的，再好的地也不拿。”但他也表示，从发展角度而言，目前部分房企有补仓土储的需求。

国家统计局数据显示，1-4月，全国商品住宅销售面积同比下降18.7%，销售金额下降16.5%，除了施工面积同比小幅增长外，新开工面积、竣工面积、到位资金等指标同比仍均处于下降中。

土地市场回暖背后

从2019年四季度开始，全国主要房企开始调整投资策略，由此前全国布局开始向一二线城市收缩，2020年4月，二线城市土地成交面积同比增幅35%，一线城市为15%，而三线城市则下降9%。

中指院数据显示，2020年1-4月，深圳、广州、上海、重庆、成都、南京和杭州等城市住宅用成交大于2019年，北京、武汉、天津等城市低于去年同期，尤其天津同比下降了59%，武汉也下降了55%。

虽然主要一二城市商品住宅用地成交同比出现上升，但4月全国主要40个城市中，仍有10个城市成交低于10万平方米，其中无锡、西宁、海口、三亚、呼和浩特、乌鲁木齐等6个城市零成交。

上述全国房企北京项目负责人表示，近期部分城市土地市场“过热”是房企调整投资布局的结果，“原来我石家庄投，太原也投，现在可能都不会考虑了，这些钱都在向那几个一二线城市投，肯定会刺激当地的土地市场。”

他进一步解释，全国主要城市成交恢复进度并不同步，深圳、杭州、南京、苏州等城市恢复较快，目前已经超过2019年同期，但其他大部分城市仅恢复到去年同期八成左右，“所以，一个是投市场，一个是投价值。”

目前全国楼市分化也较为严重，4月，一线城市中，除了深圳，其他城市成交面积均出现同比大幅下滑；二线城市中，有10个城市同比下降，其中武汉、西安降幅超过50%。进入5月后，虽然楼市还在持续恢复，但业内对后市判断普遍较为谨慎。

由于房企现金大部分依赖销售回款，一旦销售下滑严重，企业经营风险也加大。4月，曾有部分房企建言适度放松限购、限贷政策，进一步释放楼市需求，以缓解房企资金压力。

一位金融机构人士告诉经济观察网，近期部分城市土地市场快速恢复，不排除有机构资本参与，“现在市场适合投资标的较少，房地产一直都是资金避风港，像北京，就算不赚钱，持有资产也能够达到保值增值的目的。”

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