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最近，一个朋友跟笔者说了这样一件事：自己和同事在同一年买的房子，结果对方的房子都升值上百万了，自己的房子还不如对方的十分之一。现在同事已经考虑下半年置换第二套房子了，而自己却遥遥无期。其实，在笔者看来，这种感受，几乎人人都有，看到别人的房子越来越升值，面积越换越大，而自己却原地踏步，除了满满的羡慕，心里或许多多少少还会有些失落。

对比二者的差距，如果真要找出原因的话，其实有很多，有人可能会说开发商资质不同，也有人可能会说小区品质不同，在笔者认为，归根结底是地段不同。对于这个问题，李嘉诚曾说，决定房地产价值的唯一因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。的确，这句话非常经典，也非常受用，过去这一二十年，凡是多买房，早买房的都已经赚得盆满钵满了。

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其实，这句话不仅仅过去十分有用，未来10年，同样也适用。众所周知，目前我国的城镇化水平接近60%，要达到发达国家70%以上的水平，业内认为差不多还需要10年时间。因此，未来10年，伴随城镇化进入下半场，住房需求将会逐步减弱，加之房住不炒也已成为长期定位，房地产已经迎来了明显转变，所以闭眼买房、一赚到底的阶段正在慢慢远去，此时看准地段买房尤为重要。那么，到底什么样的地段算是好的地段呢？

在这里，需要注意的是，长期以来，李嘉诚的“地段论”主要强调的是城市中心区的位置，这一点，如果放在十年前，一点问题都没有。但是，随着经济社会的发展，城市人口越来越多，城市面积越来越大，不同的人也有不同的住房偏好，所以判断一个地段好不好就不能只看是不是市中心了，还要更加关注居住舒适度、抗跌性，以及未来是否能够轻易转手等问题。因此，按照这个逻辑，未来10年，占据以下三种地段都算得上是“黄金屋”了。

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第一、位于城市次中心地段的房子。

看到这一点，很多购房者可能会问为什么不是主城区，反而是城市的次中心呢？一方面，传统的主城区，一般都是以老破小为主，不仅居住体验感不好，而且房价水平往往还是最高的，对于8090后这些年轻的购房者来说，这显然不是一个“物美价廉”的选择。另一方面，城市次中心距离主城区最近，生活配套往往也不差，而且房价水平相对比较低，所以算得上性价比最高的地段了。因此，综合这两点，次中心区域反而会成为购房者居住的首选，未来转手变现也不是问题，保值增值潜力比较大。

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第二、靠近政务中心的房子。

在城镇化发展过程中，随着城市面积的一步步扩大，很多政务中心都从老城区搬到了新城区，而且落地后的新城区几乎全都成为了炙手可热的买房地段。当然了，从短时间内来看，新城区的基础设施配套往往不是特别完备，但是从长期来看，由于政务中心周边的交通、商业、学校等生活配套规划比较清晰，而且基本都能够以最快的速度完善成熟，所以业主往往可以早早受益。

此外，房产的价值依赖于城市的潜力，买房不仅仅是买城市的现在，更是买城市的未来。根据以往经验看，政务中心所处的位置一直都是开发商投资拿地的重点地段，甚至有时候会成为全城房价最高的地段。就拿最近这三年山东房价上涨势头最猛的临沂来说，靠近政务中心的北城新区是全市最抢手的地段，房价水平已经接近20000元左右，而其板块的房价普遍不到10000元，差距显而易见。

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第三、 邻近学校、地铁、公园等稀缺资源的房子。

时至今日，买房已经不再只是买一套房子那么简单了，关键是购买房子背后的一系列资源。如果说地段决定了一套房子的基本价值，那么对于稀缺资源的占有，则决定了未来房子升值空间的大小。笔者认为，在偌大的城市当中，学校、地铁、公园是最主要的三大稀缺资源，越是靠近这些地段买房，未来升值潜力越大。

首先，教育资源具有稀缺性，名校资源更加珍贵，一般来说，学区房的价格要比普通房产高出15%左右。其次，在追求工作高效与出行便捷的今天，地铁已经渐渐成为现代城市的一大标志，越是靠近地铁站的房子越抢手。最后，未来十年，改善需求将成为主要购房需求，购房者关注的重点将不再只是房子的质量，绿色、健康、环保等提成为更突出的住房需求，而靠近休闲公园无疑可以大大满足这个需求，更何况，在寸土寸金的大城市，休闲公园本身就是一笔巨大的财富。

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在这里还要补充一点，除了以上这三个地段，有人说应该靠近商业综合体。其实，对于这一点，笔者认为没有太大的必要，因为如今的新建小区，几乎都配备了底商或者一些小型商超，已经能够满足业主最基本的生活需求了。此外，还有人说应该靠近医院。到底要不要靠近医院买房，关键看自己的买房需求，如果家里有老人，靠近医院买房确实是比较理想的选择，但是对于其他购房者来说，一般不大容易接受，除了环境嘈杂，交通拥堵以外，通常心理上多多少少也会有个坎儿。对于这些地段，你是怎么看的呢？欢迎一起讨论。

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