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五一假期，我去深圳见朋友。在从机场开到市区的高速路上，我们远眺宝安中心和前海，写字楼林立，充满了活力，仿佛也照进了未来。

这是深圳的野心。对年轻人无条件张开怀抱，用优质的营商环境吸引龙头企业，用体面的薪酬吸引人才，让他们把未来十年的青春热血洒向这片土地。

中国大部分的“后浪”，都扑到了深圳的岸上。

但十年过去之后，谁来照亮“后浪”们的梦想？深圳最近的房价又在涨，已经去到6万元一平了。朋友本来在广州有房，但是跟我说，今年要跟在深圳的男朋友结婚，原本打算努力一下，一起在深圳买房。

“但是我现在也认清现实了。血气方刚不能当饭吃。我们看中的房子半年涨了80万，还是小两房，”她无奈对我说，“80万都能在广州给首付买房了。”

知乎用户“soham”把深圳的发展思路总结为，廉价写字楼吸引企业，企业高薪吸引刚入社会的年轻人，高房价再淘汰掉那些过了黄金时代但还没能力买房的中年人，最后留下的只有两类人，一种是燃烧青春的年轻人，另一种就是有财富有智识的资本家和精英。

这样一来，铁打的深圳，流水的年轻人，一浪盖一浪，深圳永远充满朝气，永远年轻。

飞深圳之前，我另一个朋友刚刚做出了他30岁的第一个重大决定，买房。

但他没有买在深圳，也没有选择任何一个一线城市，而是看上了马来西亚的首都，吉隆坡。

他年少有为，是一家教育机构的老板，北方人，之前已经投资过三次菲律宾。在这里我就叫他文哥吧。

我跟文哥聊过之后，基本明白了他为什么愿意在疫情期间，选择下注吉隆坡。

第一个是时机。

病毒正在疯狂伤害经济。特朗普最近坦承，疫情对美国带来的冲击，远超过珍珠港袭击和911恐袭。

各国都在拿出战时手段刺激经济，无限制购买国债，一边疯狂举债，一边无节制印钞放水。美国二季度预计发债规模甚至达到了历史最高水平。

宽松预期下，敏锐的资金正在重新流入新兴市场。

根据经济学人最近的一份报告，在东南亚，马来西亚的借贷成本较低，仅次于泰国，意味着外国资金会较为容易流入这里，帮助缓解宽松刺激带来的巨额债务。

再加上大马总理慕尤丁推出的总金额2500亿林吉特的经济刺激措施，也就是说，马来西亚有望跟泰国一起，成为最先恢复的新兴经济体。

疫情之后，马来西亚银行也在放松贷款限制，未来楼市会出现一定的V型反弹，对于外国买家来说，2020年反倒是一个下手的绝妙时机。

一旦被冻结的国内外需求被解放，供不应求的情况就又会重新出现。海外掘金在2020年全球房地产前瞻报告中也曾经提到，马来西亚在经历了长达一年半的去库存阶段后，本来就刚好在今年重新反弹，出现房价复苏迹象。

疫情除了创造出一个更难以置信的宽松环境外，还逼迫开发商放松折扣。这放在哪一个行业都是一样的，包括你手机里收到的消费券，也是通过补贴来刺激消费。

但对我们来说，这就是一个主客观共同创造的价格低点时机。

我们不能预测马来西亚未来的房价会暴涨，但是会比现在高，这是没有疑问的。

疫情当然是一场危机，但是如果想提早布局，应对未来更大的危机，用不动产来抵御波动是我推荐的方式。

第二个是杠杆。文哥买的是期房，目前正在打地基。马来西亚政府规定好了，期房项目必须按照工程进度分期付款。以他这个项目为例，居然能做60个月的分期！

在这段时间当中，不是月付，最高的付款比例也只有17.5%，最低的比例甚至只有2.5%。按照240万人民币的总价来算，只需交6万块。

要是小户型，首付还不到20万。总价低，非月付，大大缓解了资金压力。这种付款方式不仅保护了我们投资者的权益，节省了资金成本，还推进了工程进度。

最关键的一点，在这长达60个月的分期期间，我们所给的钱是按照合同锁定的总价来算的，这就跟固定利率的债券和年金险一样，能够抵抗汇率和通胀带来的风险波动，相当于做了一个五年期的“定投”。

这也是海外买房跟国内买房最本质上的不同。国内一般都是盯涨幅，渴求资本增值的快感。但海外买房不同，它的核心点在于风险对冲。

任何人的血汗钱都不是大风刮来的，我们从来不会，也不可能鼓励投资者把全部身家扔到海外去。全球资产配置，其实就是一种分散的理财思维和长期主义。如果能够利用杠杆，提前抵御未来的不确定性，就能保住自己的资产。

这也是低利率时代下你要做的最重要的事情，没有之一。

第三个是性价比。这里面两个逻辑：

首先，总价低，我们付出少。马来西亚目前人均GDP已经跨过一万美元的门槛，是东南亚地区中的高收入国家。首都吉隆坡，也是东南亚地区重要的金融中心和跨国企业所在地。

但这里的房价还远没到我们仰望的地步，甚至只是稍稍高于中国一些二线城市。这就是吉隆坡跟深圳最大的不同。吉隆坡不仅愿意吸引国内外资金，打造金融中心，也愿意打造一个宜居城市，让来这里打拼的年轻人能够有尊严地留下来。

人均GDP不仅代表着购买力，也代表接盘能力，还有租房的能力。

这就是第二个逻辑——好租。

文哥这个项目，在吉隆坡核心区的使馆区，就在双子塔旁边，可以说是核心中的核心。除了那些来自各国的使馆工作人员，还有在吉隆坡打拼出来的中产。他们正在进入追求生活品质的人生阶段，愿意支付高租金来换取更好的居住体验。

金融中心加上使馆区，这个区域完美体现了“二八定律”。什么意思呢？就是一个刚刚加入社会网络的人，为了利益最大化，一定会首选选择已经占据优势的资源中心。

一个人是这样，一群人也是这样，越来越多的人集聚到同一个地方，就会提高这个地方的租金和房价。

这也是为什么中国城市要搞城市群，为什么你持有一套北上广深优质房产，十年就能够甩下一堆同龄人的最重要原因。

还是回到这个项目。文哥买的是两房两卫两厨房的“双钥匙”户型。也就是你花一套的钱，买到了一个单间加一居室，而且是互相独立的。

未来你既可以全部用于出租，一家人也行，两家人也行，还可以两个人，就算不完全出租，也可以留一个给自己空闲的时候过来度假用。

如果你全部用于出租，按单间3000马币（约4899人民币），一居室3400马币（约5500人民币）来算，你一个月就能收到1万人民币的租金，租金回报率大概是5%。就算你只出租单间，一年也能拿到接近6万人民币。

这笔钱看起来不多，但别忘了，他只是你手里闲钱的增值，可以帮你缓解养育二胎、继续学习、出去旅游、还有养老的需求。性价比不要太高。

如果你拿240万到深圳买房，只能在龙岗找到二十年房龄的老房子。我敢断言，你未来的烦恼只会多不会少。

最后一个是极其透明的法律规范。

马来西亚的法律规定：

（1）必须聘请一名律师处理房地产交易（一般来说开发商会安排）；

（2）海外投资者和马来西亚人享有同样的保护；

（3）买卖合约必须根据标准格式草拟；

（4）开发商必须是取得合法资质的；

（5）购买者或银行收取的所有款项必须存放在马来西亚合法银行开立的特定账户中，并且所有款项只能用于支付营销促销费用并完成施工计划；

（6）期房项目按照工程进度分期付款。

在文哥的认购单上，除了单位号还有附带的停车位号，也会让他选择具体的律师楼。律师很关键。早在疫情之前，文哥选择的这个开发商就可以远程视频签约。

买家，顾问以及律师三方同台，有什么问题当面问得清清楚楚。买家签好了直接给律师确认，还提高了海外买房的效率。

马来西亚以前是英国的殖民地，后来也接受了欧美法律的熏陶，非常强调私人财产的保护，以及透明细致的法律约束力。马来西亚的法律对投资者是很友好的。包括我们刚说到的购房合同中的条款，完全是站在投资者的角度，在开发商霸王条款频出的东南亚国家，显得非常友好。

文哥愿意在疫情期间掏真金白银，说明他是一个看重价值投资的人。疫情会慢慢过去，我们的生活包括投资节奏也会回到正轨。一些我们过去常常使用的事实判断思维，也可以重新回到主流地位。例如人口增长，例如产业发展，例如城市的规划如何改变城市化的进程等等。

中国有四个一线城市，还有周边形成的三大都市群，但马来西亚只有一个吉隆坡。如果我是一名马来西亚青年，一样会拼尽全力挤进吉隆坡。

这就是城市与人的连接。

吉隆坡在连接全国各地的人，核心区和使馆区也在虹吸吉隆坡的人才，高端服务式公寓也正匹配这些人的需求。城市、地段和产品形成了美妙的共鸣。这就是你选择海外买房的底层逻辑之一。

假期结束，我在去机场的路上，收到了我朋友的微信。

她说，把广州房子卖给我的房东，终于要在香港买房了。

我问，房东不是过去香港好多年了吗？

“是啊，一家四口在香港租房七年，单租金都花了100多万。”

深圳正在“香港化”，现在涌进深圳的“后浪”，未来也会像这位房东一样，穷尽一生的所有，只为留在一个繁华的大都市。

只是，他们原本也有更多的选择，比如放弃一线，又比如走出去，认真看看这个世界。

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