大湾区是我国最重要的增长极，也是创新发展的引擎。实现增长和创新，最主要的路径是互联互通，即各种要素充分融合、互动。因此，大湾区近期的建设重点，就是包括轨道交通和民生保障在内的基础设施建设。

那么，大湾区未来房地产政策会如何定位，房地产市场会如何走，我们以广州和深圳这两个龙头为抓手展开分析。

不依赖地产，又要让地产对接实体经济，发挥市场配置资源的作用。改革的切入点就是建立住房市场和住房保障“两个体系”。

2018年6月，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，正式提出“二次房改方案”，核心就是纠偏过去过分重视市场化，忽视住房保障，忽视了住房困难群体。新的房改方案，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，将住房分为市场商品住房、政策性支持住房以及公共租赁住房三大类，供应比例依次为40%、40%、20%，以非商品住房为主。

图：深圳“二次房改”方案的主要内容

数据来源：根据深圳市住建局的相关内容整理

关于楼市，国家对于深圳建设先行示范区的意见里，再次明确要求深圳“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度”。

深圳在做好住房保障和“人才住房”的前提下，探索市场化的房地产调控方式。首先，在土地出让环节，深圳采用“双限双竞”的模式，也就是限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。限定人才住房的销售价格，这是深圳“土拍”政策的最新变化。按照“新房改”方案，人才住房的价格是同区域商品住房价格的60%左右。

确保了保障性住房、人才住房的主体供应地位，房价可控，其他商品房的价格就可以放开了。所以，深圳也取消了非普通住房的总价认定标准、公寓取消只租不售，深汕新区制定灵活的购房政策，鼓励大家买房，分享新区长期红利。目的，就是让房子流转起来，让拍地活跃起来，促进供销两旺，既满足了新进人口、人才的购房需求，也给地方财政提供了有力的补充，以推进基建投资。“双限双竞”常态化了，卖地就是对接人才、对接实体经济，深圳房地产开始回归实体了。

再看广州，政策导向就是坚持供给侧放量，一方面来压制市场涨价预期，将房价控制在当前的水平上，实现“稳地价、稳房价、稳预期”，另一方面促进广州区域开发。截至2019年，广州住宅类用地连续3年增长，2019年广州市住宅用地建筑面积供应为1239公顷，同比增长了31%，2017-2018年分别增长46%和28%，商服用地、商住综合用地供应分别增长79%和41%。商服用地、商住综合用地增长，意味着近几年广州公寓、商服类住宅供应量也在增长。

图：广州房地产用地连续3年增长

数据来源：wind

另外，近年来广州旧改成为商品房供应的重要渠道。截止2018年，广州“三旧”标图建库规模590平方公里，占建设用地的1/3。截至2018年6月，广州改造102平方公里，仅推进改造规模的1/6，已完工仅11平方公里，在建和前期手续办理的旧改，合计91平方公里。根据《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》，至2021年全省新增实施“三旧”改造23万亩，完成改造15万亩以上，广州规模最大，占比近1/4。2019年，广州26个村确立旧改，4500万平米，为4年左右的商品住宅成交量，黄埔、番禺、南沙、增城占比超过60%。

在城市新定位下，广州城市骨架扩展很快，倒逼轨道交通、城际铁路等基建、公共配套也在空间上同步扩张。轨道交通通到哪里，土地就卖到哪里，除了轨道交通等基建外，公共服务设施、住宅配套也将同步增加。2019年，从化实现地铁联通，自此广州11个区全面实现了地铁链接。从区域上看，最外围区域（增城、南沙）供地越来越大，2019年这两个区占比65%，相比2014年增长了近20个百分点；次外围区域黄埔、白云、从化、番禺为供地的第二梯队，供地占比25%；中心区域（越秀、天河、海珠、荔湾）供地不足10%。住房供应也维持这一格局。

图：广州三旧改造占全省三年任务的近1/4

数据来源：省自然资源厅

广州的房地产政策非常明确，就是轨道交通链接、打造南沙（城市副中心）、番禺（南站泛珠CBD）、花都（空港）、增城（山水）和黄埔（科技创新）等也多个区域中心，鼓励人口向外迁徙、买房，实现城市能级的提高。在此背景下，广州的策略和深圳一致，就是通过大力引进人才，保障好人才的住房问题，做到市场的归市场、保障的归保障，其他的限制性政策，开始逐步退出。

因此，从2019年底，广州外围几个区——花都、白云、番禺、南沙、黄埔等，通过人才政策，渐进退出了限购。这几个区域也是广州新房供应集中，产业局部新颖 ，人口密度小的新区。

未来的政策导向，就是要在保障人才住房的前提下，通过大体量的供应，满足市场需求，实现住房供应与人才人口引进，轨道交通，产业布局，城区建设有序协调推进。

图：广州外围基本上推出了限购政策

如果广州和深圳的房地产形势分析清楚了，其他城市也就一目了然。因为，广州楼市运行、调控政策的异动，直接影响佛山及肇庆、江门，深圳则影响东莞和惠州，并通过深中通道、深珠通道，影响中山和珠海。

近期，深圳楼市开始回升，我们看到东莞和惠州的商品房交易量也在明显攀升。

一方面，这是深圳楼市需求的外溢，另外也有轨道交通互联互通预期下的购房增量。相反，近期广州楼市比较稳定，正处于恢复的过程中，佛山、江门等外溢城市也相对稳定。

当然，房地产政策与大湾区规划落地、产业发展、民生保障、良好服务等如何结合，仍在探索的过程中。对于广深来讲，还未完全告别增长的楼市依赖，遑论其他城市，上述逻辑的兑现是一个长期的过程，中间还会有反复。“一城一策”下，各地政策和市场走势会分化和扑朔迷离。

但总的趋势看，建立“两个体系”，做好人才和住房保障的基础上，退出行政干预。同时，强化房地产对于公共设施的支撑，在发展中实现多重目标的动态平衡。责任大了，能力就得强起来。多重历史使命下，广深的房地产市场仍旧蓬勃发展，才能有强大的集聚和辐射力。

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