雷达财经出品 文|李万民 编|深海

11月24日，格力地产发布公告。公司控股股东珠海投资此前被冻结股份的最后一部分，约占公司总股本的4.4%，已经被解除冻结。至此，从去年11月绵延至今的"控股股东持股被冻结"事件收尾。

就在前一天。格力地产刚刚披露一份上交所发出的《纪律处分决定书》。控股股东珠海投资在公司2016年定增时曾与投资对象签订一份《附条件远期购买协议书》，约定定增股份锁定期满后一年内，若格力地产二级市场收盘价未达一定条件，珠海投资需向定增对象购买其所持定增股份。但这份《协议书》直到控股股东因未能履行承诺而被冻结所持上市公司股份后，才被披露，违反了上交所有关规定。

最终，上交所对控股股东珠海投资、时任董事长兼总裁鲁君四予以通报批评，将上述纪律处分通报证监会，并记入上市公司诚信档案。

格力地产与格力电器同为珠海市国资委旗下上市公司，在2015年之前，还同属于格力集团旗下。2015年之后，格力地产脱离格力集团"单飞"，探索房地产之外的新业务，但逐渐陷入了增长瓶颈，净利润停滞不前。

鲁君四被上交所通报批评

董事长兼总裁鲁君四此次被通报批评，源于四年前的的定增。

2016年8月，格力地产以6.78元/股的价格非公开发行4.42亿股新股，募集资金30亿元。发行方案实施过程中，公司控股股东珠海投资应华润信托、广州金控、杭州滨创、玄元资管、铜陵国控、中航信托6个定增对象要求，签署了一份《附条件远期购买协议书》（下称《协议书》）。

《协议书》约定，格力地产定增股份锁定期满后一年内，若其二级市场收盘价未达一定条件，珠海投资需向定增对象购买其所持定增股份。这份《协议书》之后一直处于保密状态，未曾被披露，直到控股股东所持上市公司股份被冻结之后。

2019年11月14日，格力地产披露，因《协议书》约定的远期购买条件被触发生效，而控股股东珠海投资未履行前述购买安排，后者所持有的上市公司16.83%股份被华润信托、广州金控、杭州滨创申请冻结。

值得一提的是，2019年12月4日回复上交所质疑时，格力地产虽然承认了这份"兜底协议"的存在，却表示这是股东之间的协议或安排，自己并不知情，不存在信披方面的重大遗漏。

在给上交所的回复中，控股股东珠海投资还表示，自己持有格力地产41.13%的股份，而冻结的股份合计占格力地产总股本的16.83%，占比较小，不会对格力地产控制权产生影响。

2020年4月4日，格力地产披露，控股股东珠海投资持有的41.11%的股份，被玄元资管申请冻结，累计冻结股份占其持股比例的100%。

对于公司未公告的行为，根据《股票上市规则》第17.2条、第17.3条和《上海证券交易所纪律处分和监管措施实施办法》《上海证券交易所上市公司自律监管规则适用指引第2号——纪律处分实施标准》等有关规定，上交所决定：对格力地产控股股东珠海投资、时任董事长兼总裁鲁君四予以通报批评。并将上述纪律处分通报证监会，并记入上市公司诚信档案。

4年融资超百亿元，负债率居高不下

在格力地产发展史上，鲁君四是一位关键人物。

2004年3月，时任格力集团副总裁的鲁君四出任房地产专责工作小组组长。面对当时几近停业的地产业务，鲁君四带领当时仅有的7名员工，在9平方米简陋办公区域，重新确立格力房地产板块发展定位。

2005年2月，珠海格力房产有限公司重新建立。3个月后，首个楼盘"御枫美筑"项目启动，此后几年时间里，公司提出"立足珠海，重点布局"的发展战略，启动了格力广场、格力香樟等项目，在房地产市场上崭露头角。

2009年9月，格力集团以其持有的格力房产及格力置盛的股权，获得*ST海星定向增发2.4亿股，完成后，格力集团对*ST海星持股达3亿股，占总股本的51.94%，后者的主营业务转向房地产开发经营、物业管理、建筑材料的销售等，当年度扭亏为盈，并于次年二月摘星脱帽，更名格力地产。

成功借壳上市的格力地产，在接下来的业绩呈波动增长，并于2013年达到一个小高峰。同花顺iFinD数据显示，当年度公司营收21.64亿元，归母净利润3.53亿元。随后第二年，就开启了营收和归母净利润的"双降"，同比降幅分别达到32%和11%。

2015年，格力地产开始"单飞"。此前，其与格力电器同属于格力集团旗下上市公司，但在2015年1月，格力集团将其持有的上市公司51.94%的股份无偿划转至珠海投资。完成后，虽然实际控制人仍然是珠海市国资委，但控股股东已经从格力集团变成珠海投资。天眼查信息显示，珠海投资成立于2014年3月27日，法人代表和董事长为鲁君四。

"单飞"以后，格力地产确立了"房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业并行发展"的"3+2"全新产业格局，开始在"多元化"的道路上大踏步前进。原本的主业房地产业务渐渐受到"冷落"，土地储备面积从2017年的172.86万平方米，降至2019年的105.82万平方米，持有的待开发土地主要在珠海、重庆。

格力地产开始大举扩张，2016年至2018年，公司经营活动产生的现金流净额连续3年为负，分别为-12.35亿元、-21.02亿元、-12.17亿元；投资活动产生的现金流净额呈同步变化，分别为-7.85亿元、-9.59亿元、-3.45亿元。

不停花钱，钱从哪里来？据同花顺iFinD数据显示，2016年至2019年间，格力地产通过发行公司债、定向增发、发行中期票据等直接融资方式，筹集资金总计达102.2亿元。前文提到的上交所对珠海投资、鲁君四进行通报批评，事因也正是起源于2016年8月的那场定向增发。

2016年至2019年间，格力地产的负债规模分别为190.18亿元、195.04亿元、214.64亿元、247.99亿元；资产负债率分别为72.1%、71.36%、72.34%、75.92%；流动比率分别为2.25倍、3.05倍、4.1倍、3.14倍；速动比率分别为0.41倍、0.36倍、0.42倍、0.38倍。

今年前三季度，格力地产的负债规模扩大至283.73亿元，资产负债率进一步攀升至77.08%，流动比率和速动比率分别降至1.9倍和0.29倍。

利润增长点难寻，盯上免税

"多元化"的道路没有格力地产想象中顺利。2015年"单飞"伊始，格力地产“雄起”过一次，公司业绩一改上一年的颓势，营收达到25.45亿元，归母净利润达到13.7亿元，分别同比增长达74%和338%。但随后，又开始变得不尽如人意。

从营收来看，2016年的同比增长率降至23%，2017年基本没有增长，2018年同比增长率反而变成了-2%；从归母净利润来看，由于2015年增长太快，2016年直接同比下降56%，2017年同比增长4%，到2018年又变成同比下降18%。

2016年至2019年间，格力地产归母净利润分别为6.01亿元、6.24亿元、5.13亿元、5.26亿元，加起来一共22.64亿元，仅为期间直接融资总额的22.15%。若是靠这个赚钱速度，想要还清这3年期间的融资，格力地产还需要继续勒紧裤腰带再干14年。

为了寻找新增长点，格力地产积极开展新业务。

根据格力地产2019年财报，在房地产业之外，海洋经济产业已经崛起，当年度实现营收16.56亿元，占营收比重为39.5%。

不过相比于房地产业务，海洋经济产业新业务的毛利率甚至更低。以"经营情况讨论与分析"中提及获得增长的渔获收入来看，其毛利率仅有1.06%。从业绩来看，格力地产2019年的营收同比增长36%至41.93亿元，达到自上市以来的高峰，但归母净利润同比仅增长3%至5.26亿元，尚未恢复至2016年、2017年的水平。格力地产转型多年，仍然没能找到一个能够与房地产比肩的利润增长点。

进入口罩行业是一个"意外"。2020年上半年新冠疫情爆发，格力地产"为积极履行社会责任"，新成立一家孙公司珠海高格医疗科技有限公司生产口罩，同时根据珠海市新冠肺炎防控指挥部工作部署，由另一家新成立的孙公司珠海高格医药销售有限公司（下称高格医药）负责销售口罩。结果，高格医药销售负责人在接受媒体采访时，披露的生产信息引发上交所关注。

上交所最终决定：对公司时任副总裁、董秘邹超、时任董事兼常务副总裁、同时也是时任高格医药法人、经理兼执行董事周琴琴予以监管关注。

相比上面提到的这些领域，在外界看来，格力地产更大的野心在免税行业。10月30日，格力地产公告，拟以122.15亿元收购珠海市免税企业集团有限公司100%股权。而在之前的2个月内，格力地产已经豪掷16.51亿元拿下三亚"免税概念"商业地块，与茅台集团置业公司达成战略合作协议探索酒店免税合作，并上线了全新跨境全球购板块——"珠免国际"。

与此同时，公司再度提出定增方案，拟募集配套资金不超过8亿元。

免税被视为"暴利"行业，全球免税巨头的毛利率大多维持在50%以上。2019年，珠海免税以相当于格力地产6成的营收，收获了相当于后者1.79倍的净利润。

发力免税行业，将给格力地产带来什么？雷达财经将持续关注。

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