中国基金报记者 王建蔷

严管住房租赁再添一地。

11 月25 日，武汉市房管局关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知。无独有偶，深圳市住建局于发布关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知，保护蛋壳公寓租客。

值得一提的是，这已不是深圳住建局第一次出手。为规范住房租赁市场，保障住房租赁双方权益，深圳今年以来已发布多个文件。

今年以来，长租公寓雷暴成了重灾区，均是由于资金链断裂。对此，多地政府部门紧急出手，陆续介入蛋壳公寓危机事件，化解矛盾和风险。11 月以来，已有成都、西安、重庆等地相继发文规范租赁市场。

武汉：转租住房10 套以上依法登记

深圳住建局发布紧急通知的同日，武汉市房管局也出手了。

11 月25 日讯，武汉市住房保障和房屋管理局网站发布《关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知》。

《通知》明确，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10 套( 间) 以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。

且正式开展住房租赁业务前，住房租赁企业和房地产经纪机构应当通过武汉市住房租赁交易监管服务平台或武汉市房地产经纪服务平台向企业注册所在地的区房管部门报送企业基本情况，包括经营范围、投资主体、投入资金、融资情况、从业人员、社会信用代码、消防安全管理制度等信息，区房管部门以此为基础开展事中、事后监管工作。

《通知》还指出，住房租赁企业应充分意识到采取“ 高进低出”“ 长收短付” 方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。不得通过“ 高进低出”“ 长收短付” 等方式，恶意提高或降低租赁价格、侵害房屋权利人和承租人的长期合法权益。

此外，《通知》还明确住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用租房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

深圳住建局：不得通过停水停电等方式驱赶蛋壳租户

11 月25 日，深圳市物业管理行业协会在官网发布《深圳市住房和建设局关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》。

《通知》明确，对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，激化矛盾，应引导各方通过法律途径解决。

深圳住建局表示，各区( 新区) 住房建设局要加强监督，对于通过停水、停电、停气等方式驱赶租户的物业服务企业，严格按照《深圳经济特区物业管理条例》有关规定，责令其立即改正，并给予警告、罚款等行政处罚。

此外，为有效应对蛋壳公寓事件，维护社会稳定，《通知》还规定：对在小区内发现的因蛋壳公寓拖欠租金引发的业主与租户之间的租赁纠纷及不稳定因素，物业服务企业应主动上报小区所在街道办事处。

资料显示，2020 年11 月蛋壳公寓在深圳签约业主约1.1 万人，房屋1.1 万套，现有租客3.15 万人，3.15 万租客不是小数目。

蛋壳公寓再传破产

成都蛋壳办公室人去楼空

今年以来，已有多家长租公寓相继“ 暴雷” ，无一例外是因为资金链断裂，其中已经在美国资本市场成功上市的国内长租公寓头部企业——蛋壳公寓最为典型。

在经历了“CEO 被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等风波后，蛋壳公寓相继被爆出资金链断裂、跑路、破产等消息，并在近日因租客、房东等大规模维权，导致蛋壳公寓危机进一步升级。

蛋壳公寓是紫梧桐( 北京) 资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，公司于2015 年1 月在北京成立，正式进入O2O 租房市场，目前在北京、深圳开设分公司。北京时间2020 年1 月17 日晚间，长租公寓运营商蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，成为2020 年登陆纽交所的第一支中概股。

早在今年10 月，蛋壳公寓就曾被传“跑路、倒闭”，公司当时在微博回复称：“近期部分合作方因与公司存在商业纠纷，采取了过激行为，散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论、视频、图片，公司已报警处理。”而更早前，在今年疫情期间，蛋壳公寓曾因一面要求业主“免租”、一面却未对租客“免租”而引起争议。

近日，长租公寓蛋壳公寓再次接连传出公寓断网、租户被下逐客令、拖欠合作伙伴账款和房东租金的消息。11 月6 日，央视点名曝光了蛋壳公寓，披露其“深陷流动性危机”。11 月10 日，有媒体爆出数百人在蛋壳公寓北京总部维权，现场甚至爆发了肢体冲突。

11 月16 日，再次网传蛋壳公寓将宣布破产，蛋壳公寓公关部回复称，属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。

由于蛋壳自身发生财务危机，无法向房东支付房租，很多房东开始暴力赶人，大批租户面临在寒冬中无家可归的困境。

据封面新闻报道，11 月24 日，在蛋壳公寓成都线下办公室，有大量房东前去维权讨要拖欠房租或寻求解约。但蛋壳线下办公楼却已人去楼空，仅在门上贴着转为线上处理的二维码。

截止2019 年底，蛋壳总计运营超过438 ，309 套公寓。保守估计，蛋壳这次涉及到的用户最少也要80 多万人（40 万租户，40 万业主）。

而从二级市场表现来看，蛋壳公寓自今年1 月上市以来股价便一路下挫。截至11 月24 日收盘，其股价已经从上市初期的13.5 美元降至3.32 美元。

同时公司财务数据也很惨淡。蛋壳公寓2017 年至2019 年分别净亏损2.7 亿元、13.7 亿元、34.3 亿元；公司资产负债率由2018 年的82.62% 升至2019 年的95.78% 。

据分析，蛋壳公寓持续亏损的原因，是2017 年到2019 年公司利用“ 租金贷” 模式，迅猛扩张，运营房间数猛增近30 倍。截至今年一季度，蛋壳公寓的管理房间高达40 万间以上，累计服务用户超过100 万。

多地政府部门介入蛋壳公寓危机事件

由于涉及人群众多，蛋壳公寓“暴雷”事件造成较恶劣的影响。在11 月25 日深圳、武汉两地政府部门发布紧急通知之前，多地政府部门已经陆续介入长租公寓危机事件，多个城市政府部门出台多个政策。

具体来看，这些政策中有所差异。，如深圳提出慎重选择租金收取模式；西安拟对住房租赁企业信用分级，对信用等级最低的企业实行信用惩戒；重庆明确承租人支付超3 个月的租金将纳入监管账户。

9 月，深圳公开征求意见，建立租赁资金监管制度，住房租赁企业应在深圳市辖区内商业银行，设立唯一的租赁资金监管账户，并签订租赁资金监管协议。

9 月11 日，成都出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》，要求自9 月11 日起，新产生的租赁关系，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金，需要存入监管账户。

10 月30 日，西安推行住房租赁资金监管通知，该通知前已注册的“托管式”租赁企业应于2020 年11 月14 日前，选择一家监管银行签订住房租赁资金监管协议书并开设唯一监管专用账户，接受住房租赁资金监管。

11 月17 日晚，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，要求全市各住房租赁企业加强住房租赁行业监督管理、严格落实信息公示制度、切实规范从业人员管理、确保房源信息发布真实、依法从严处罚违法租赁行为、慎重选择租金收取模式、建立健全纠纷调处机制等。

11 月24 日，陕西省西安市发布关于公开征求《西安市住房租赁企业信用信息管理办法》（征求意见稿）意见的公告，将对西安市的住房租赁企业进行信用分级，并根据信用等级进行奖励和惩戒。信用惩戒措施主要包括：冻结其“ 西安市住房租赁交易服务平台” 所有权限；向社会通报并发出交易风险提示；列入失信“ 黑名单” ，通报相关部门实施联合惩戒；将其法人代表、股东、相关负责人等列入失信人员名单等。

重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市地方金融监督管理局等多部门联合发布《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》（以下简称“ 通知” ），要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户（以下简称“ 监管账户” ），该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金。

凡是承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管。承租人向住房租赁企业支付租金周期在三个月以内的，由承租人自主决定是否将租金存入监管账户管理。

暴雷潮起：

170家长租公寓企业已经消失

一线城市长租公寓的入住率较高，但是由于高买低卖、盲目扩张等问题，不少长租公寓企业经营困难，越来越多的长租公寓已经从市场上消失。

公开数据显示，全国目前已经注销或吊销（以工商登记为准）的长租公寓相关企业约有170 家，占相关企业总量的15% 。

另据贝壳研究院不完全统计，2017 年至今，媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107 家，“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成，近七成是因为“高收低租”的模式导致。

据腾讯新闻，由于行业竞争激烈，为了从房东手中拿到房源，很多运营商不得不哄抬房价抢占资源，尤其是高买低卖、盲目扩张导致一些企业资金链开始出现问题。从2018 年开始，GO 窝公寓、Color 公寓、爱公寓、鼎家公寓等一大批长租公寓企业发生爆雷、跑路事件。

此后，全国多地的长租公寓爆雷事件愈演愈烈。据房东东数据，2019 年53 家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45 家，被收购的有4 家，拖欠或拒付房租的有4 家。

其中，杭州成为“重灾区”，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。进入2020 年后，长租公寓的发展再次受到挫折，仅上半年就有10 家长租公寓发生资金链断裂、跑路的事件。

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