2020年，新冠肺炎疫情肆虐，但是中国经济的韧性凸显。房地产作为经济发展的“稳定器”和“压舱石”，表现超出预期。“十四五”期间，房地产行业的风险作为现阶段金融风险方面最大的“灰犀牛”之一，如何抑制房地产泡沫风险、促进市场平稳健康发展，成为了社会各界热议的焦点问题。

在12月21日举行的《中国住房发展报告（2020-2021）》发布会上，中国社科院财经战略研究院院长助理、研究员倪鹏飞认为，在加快房地产市场基础制度和长效机制建设方面，应当以开征房产税带动长效机制的建设，尤其是在一些热点城市和“炒房”屡禁不止的城市，率先加快试点房产税。他表示，中长期来看，中国要争取在“十四五”期间能够开征房产税。有些人担心征收房产税会带来市场的波动，这个问题可以通过有效的制度设计和系统方案来避免，比如先征交易税，再用20年的时间就可以达到全覆盖。

参与讨论的专家学者建议，当前中国城市化仍然处于加速期，要坚持房地产调控不动摇，把握好调控节奏，完善“一城一策”的全国市场监管体系，还要完善全国住房、土地、金融等数据库以及监测制度。短期内，可以考虑推广构建省内一体化联网调控体系，强化省级监管责任，再逐步过渡到对城市群的协同调控，或者是跨区域的协同调控。

中国社科院财经战略研究院院长何德旭在发布会上表示，2020年中央经济工作会议提出，要整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理的调控。中国住房租赁市场发展不规范，在近期体现为一些行业乱象，如“蛋壳”暴雷事件，严重损害了租客、房东的利益。“未来要重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，从供给端发力，来解决问题。在土地方面，中央经济工作会议提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，意味着国有和民营企业都应该发挥作用。”

2020年中国住房市场呈现“V”型反转

“2020年房地产市场有一个重要的亮点，就是在受到疫情冲击的情况下，住房销售又创了新高。房地产投资经历了从骤降到稳步恢复性增长的过程，经历了‘V’型过程。因此，住房市场的稳定对中国经济社会发展的稳定起到了十分关键的作用。租赁市场相对于销售市场来说，受疫情冲击较大，恢复比较慢，城市层级性分化比较明显。”倪鹏飞在发布会上说。

尽管业内人士普遍认为，2020年房地产市场恢复基本符合预期，对“六稳”“六保”的实现发挥了关键性作用，但不可否认的是，行业发展的隐忧依然存在，一些制度性的难题还没有根本性的解决方案。

倪鹏飞举例称，目前，炒房子的现象还没有被完全控制住。另外，中央政府、地方政府和市场主体等各方也存在着博弈，这导致了总体稳定情况下的局部波动。总体来看，中央宏观的房地产调控政策定力比较强，所以保证了市场的相对平稳，但是有博弈，所以总是有波动。这个趋势在未来一年仍然会保持。

展望2021年和“十四五”期间的房地产市场发展，倪鹏飞认为，2021年有望延续平稳。全年住房价格的增幅可能还是在5%左右，销售有可能还创历史新高，但是受到资金监管的影响，投资增速有所放缓。总体上看，“十四五”期间具有结构性的机会，一方面有过剩，另一方面还存在着潜力。从时间上来看，原来预计2025年会出现销售增长的拐点，现在看有可能提前，原因是过去几年的销售连续创下了历史新高，这样的销售过猛导致了拐点可能会提前到2025年之前，也就是在“十四五”期间这个拐点都有可能会出现。

社科院此次公布的数据显示，2021年第三季度，中国居民住房贷款已经超过36万亿，60%的家庭债务几乎是全部依靠工资性的收入，由此带来的居民偿债压力不容忽视。

怎么解决偿付压力大的问题？中国社科院财经战略研究院副研究员高广春提出了三个“可”：可支付交易、可偿付债务和可救助机制。可支付交易，就是通过一些具体的措施，比如立法保障、政策救济、多元化的参与，最大程度为居民提供可支付的住房。可支付的债务，就是要维持居民债务偿付的稳定性和持续性，一是稳定居民的收入；二是采取适当政策措施，比如减免收入税、物业税等；三是住房公积金贷款的政策调整，主要还是应该面向中低收入群体，对中高收入的群体应该有一些限制，甚至是禁止。可救助机制的意思就是，在居民债务无力偿付的情况下，提供公共救助机制，让居民的债务偿还能力有所改善。很重要的一个有效措施就是要尽快出台《个人破产法》，在居民债务偿还不了的时候，提供一个经济降落伞的机制。

建议在“炒房”屡禁不止的城市试点房产税

近年来，为了促进房地产市场的平稳健康发展，中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。为了提高调控水平、保持房地产调控的战略定力，中央经济工作会议还提出“全面落实因城施策”、“因地制宜、多策并举”等。

倪鹏飞建议，“十四五”期间，住房规划一定要把住房空间规划作为一个重要维度，统一做规划的时候应该以都市圈为基本单位，包括房地产调控、监控、公共服务、基础设施建设，都应该以都市圈为基础。以深圳为例，房地产市场之所以这么热，是因为土地有限，在一个城市的范围内解决不了，如果在都市圈里面可能就有很好的解决方案。全国的很多中心城市、热点城市都有这样的问题，这就需要机制性的设计。

在加快房地产市场基础制度和长效机制建设方面，倪鹏飞认为，应当以开征房产税带动长效机制的建设，尤其是在一些热点城市和“炒房”屡禁不止的城市，率先加快试点房产税。他表示，中长期来看，中国要争取在“十四五”期间能够开征房产税。有些人担心征收房产税会带来市场的波动，这个问题可以通过有效的制度设计和系统方案来避免，比如先征交易税，再用20年的时间就可以达到全覆盖。

针对房地产调控政策，中国社科院财经战略研究院副研究员李超建议，首先，保持限购限贷、限价限售政策的调控定力，夯实地方政府的主体责任。把房价收入比高预期的城市纳入常态化监测体系，把房地产市场的运行质量纳入地方政府年度考核的指标。如果一个城市的房价月度环比涨幅高于1%，并持续一个季度，可以纳入预警体系和约谈指标。其次，建立网签系统的群众联网。推进以城市群为基础的联网，包括调控模式和联动模式，争取在下一个周期内巩固这个机制。再次，统筹新房和存量房市场的运行规律。今年很多地方的调控问题可能在于新房和二手房的价格倒挂现象，需要在今后调控过程中引起重视。最后，增加投资投机性需求的购买难度和持有成本，进一步压缩其获利空间。

如何建设租购同权、租购并举的住房制度？

2020年以来，积极培育租赁市场、发展政策性租赁住房成为了新的热点。“十四五”规划《建议》提出，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，明年将大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。

会议提出，扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

《中国住房发展报告（2020-2021）》课题组成员姜雪梅在演讲中表示，应当建立保障房的追溯监管管理制度，积极发展保障房的二级市场，提高保障房资金效用和利用效率。政府应该建立一个平台，把保障房作为一个公租房再出租给有需要的新市民，租金低于市场价，不仅具有保障功能，而且能够实现资源的有效配置。

姜雪梅建议，要通过市场化路径和保障路径解决新市民的住房问题，国民义务教育应与房产证脱钩，实现国民义务教育的均等化，促进租购同权、租购并举的住房制度建设，促进社会的稳定发展。

中国人民大学商学院教授况伟大认为，目前中国住房的买卖市场，包括调控政策，还是相对完善、规范的，但是租赁市场发展不太规范。因此，中国需要加大在住房租赁市场方面的培育、规范和支持力度。

“租赁市场对中低收入者，特别是对新市民而言具有特别重要的意义，因为中低收入者可能买不起房，但是租得起房。更重要的意义是，无论是高收入者，还是低收入者，都面临职住平衡的问题，解决职住平衡也需要租赁市场的发展。目前，中国租赁市场发展比较弱，主要是因为住房租赁机构的回报率比较低，可能只有2%、3%，这导致很多的住房租赁机构选择去搞投资、搞金融，推出一些租赁贷或者类似的产品，来获取比较高的回报率，这样的业务风险是比较高的。因此，未来怎么规范租赁市场的发展，是中国住房市场的一个重要的趋势。”况伟大说。

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