作者：朱酒

来源：雪球

近两年来，商品房的销售额虽然还在增长，但销售面积已经开始出现下滑，主要原因是核心城市的可开发面积在不断缩减。三道红线开始落实之后，市场上的整体资金流入也将受到很大限制。相比之下，过去20年时间里，地是充足的，钱也是可以不断借的，开发模式自然就比较粗放。从2020年开始，这种粗放的经营思路必须要变了。

2020年3月，土地市场开始全面复苏后，由于整体流动性加大，部分房企开始积极拿地，土地市场的整体溢价率突破15%，大大高于2019年下半年。招拍挂市场上的大多数项目，销售后的净利润率都很难超过6%，要知道很多房企的融资利率都要超过这个数字，单纯靠招拍挂提升利润增速已经是件很难的事情了。

目前，各家房企纷纷进入“八仙过海、各显其能”的状态，有做文旅的、有做产业园的，有大力发展TOD的，也有不断尝试养老社区的。在大湾区，由于特殊的城市发展模式，出现了一大批以旧村、旧厂、烂尾楼为标的的“旧改”项目，这些高毛利率、深护城河的项目，让很多开发商能够绕过招拍挂“增收不增利”的尴尬局面，其中格外引人注目的，就是有“旧改之王”称号的佳兆业。

2020年上半年，佳兆业“旧改”项目的销售，已经占到了总成交的32%，而2020年全年，预计可以转化10个“旧改”项目，可售面积近160万平方米，达到740亿总货值。

佳兆业在深圳的“旧改”项目，平均土地成本为14100元/平方米，而实际销售均价超过50000元/平方米，毛利率超过50%。可以说凭借“旧改”上的丰富积累，佳兆业成功地避开了招拍挂市场上惨烈的竞争环境，其上半年的整体毛利率高达33.8%，面对大量只有20%—25%毛利率的房企，优势非常明显。

目前佳兆业手中的“旧改”项目总数达到167个，占地面积超过4200万平方米。 其储备的“旧改”项目预计货值超过2.6万亿。相对于佳兆业每年千亿左右的成交额，这个土储足以满足20年以上的销售需求。

由此可以看出，相比招拍挂这样的公开市场拿地，“旧改”的优势非常明显。但并不是每家房企都具备在“旧改”上全力突破的能力，“旧改”不是招拍挂那样有钱就行，需要房企具备非常丰富的专业储备，不但要有足够强大的资金实力，更要善于协调与政府、企业和村之间的关系。

一个旧改项目，比较短的筹备周期也需要4、5年，很多前期工作持续7、8年都屡见不鲜，有些甚至会超过10年。这还是最后成功的项目，期间出现波折而导致失败的案例也屡见不鲜。可以说，“旧改”是一个地域性很强的拿地模式，这与全国化、同质化的房企发展趋势，有一定的违背之处，这也是很多拥有资金和开发经验优势的大型房企，难以快速进入这个市场的重要原因。

拥有较强 “旧改”能力的企业，大部分都是在这个领域深耕十数年以上的，随着政策上对“旧改”模式的支持力度不断加强，目前已经到了开花结果的时候。未来数年，我们会看到越来越多的“旧改”项目接连入市，成本优势足以确保其在市场上的去化速度。

对研究地产股的投资者来说，那些“旧改”项目入市较多的企业，是可以多加

在去佳兆业调研之前，有球友提出了一个问题，我在佳兆业投资者开放日的沟通会议上，也转述给了企业高管。这个问题是：

据佳兆业集团控股罗婷婷副总裁回复，目前公司的策略是通过招拍挂的公开市场拿地赚取现金流，而主要的利润增长点还是在“旧改”上。

这也是当前很多房企的经营策略，提升规模就意味着提升融资能力，所以现金流是至关重要的，但靠着只有几个点的招拍挂项目来解决利润问题，显然是不够的，“旧改”这样的高毛利率模式是一个非常好的选择，但也确实是只有少数企业才能做好的选择。

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