现在房价这么高，普通人应该用多少钱买房才算合理？贷多少钱，才能避免将来房地产的风险呢？

01.

其实大家都知道，房子除了有居住的属性以外，还有投资的属性。

能把房子作为投资属性的群体，手头上都是有一定积蓄，即便很多投资客把杠杆、贷款玩的贼溜，投资房产不完全用的是自己的积蓄，但是首付比例再低，首付款多半还是自掏腰包，那么，这部分人在抵御房地产泡沫风险的能力上，相对比刚需还是高一些。

投资客们完成买房的首付款后，如果后续每月的收入衔接不上房贷，以贷养贷的方式就成为他们继续持有房产的最佳解决方案。

这种操作不能维持太长时间，时间太长，就容易深套。但是持有房产可维持多长时间并不由自己去主观决定，而是要看货币政策。

也就是说，投资者在付首付买房之后，如果后续的收入不能衔接上他们的房贷，那么以贷养贷的方式就是他们实现后期炒房套利的有利工具。

但是，毕竟投资客不是为了长期居住这个房子，加上目前我们的房价和租金不成比例，所以投资客只能短期爆炒。

此时，如果遇上政策不允许房价大幅量上涨，短期无利可图，玩杠杆的投资客就会像去年深圳投资客们买房后当下深趴坑里的悲催结局。

当然，相比刚需客，这一部分群体是不需要过多去担心，毕竟能投资，说明还是有钱的嘛！

02.

相比那些有钱爆炒房子的投资客，刚需者们就更应该对高价买房有一定的了解了。

其实我们每个人生活在这个世界上，都会面临一定的风险，比方说资本市场泡沫风险，失业风险……

很多买房者，因为手头上没有多少积蓄，为了实现城市购房，父母用尽一生积蓄帮助筹首付，这种现象对于刚需的家庭来说应该比较常态化。

但是，绝大多数刚需在买房的时候会忽略很多问题，当然，这些问题在过去若干年里，几乎每一个购房者都不必要去思考。但是当下，高房价和低工资标准、以及高科技的不断普及之下，刚需在买房时，如果不想被割韭菜，就一定思考以下几个问题：

第一个问题是：你应该贷多少钱？

过去，几乎所有人贷款买房时，关心的是同一个问题：“能贷多少钱？”

可是，比起过去买房时“能贷多少就贷多少”的心理，现在的购房者更应该关心“自己应该贷多少钱来买房？”

计算应该贷多少款来买房的目的，就是为了让自己去主观分析和判断自己的还款能力和抵御未知的风险。

这里面有一个比例：38%

就是在买房之前，要用你收入的38%去判断，你应该向银行借多少钱来买房子。而不是跑去问银行自己能贷多少钱，然后不计算还款能力，或者将自己收入作为还款起点去贷款。

举个例子，假设你每月的收入是10000，那么3800块钱，就是你买房后每月还贷的最高上限。

在买房之前，你将你自己每月还款的上限算出来，然后以这个月还款能力，来计算出你应该贷多少款来买房子。

假设还是3800的还款上限，以贷款30年来算，假定利率是5%，那么你应该向银行贷出的总金额应该是70多万。

在这里我说一下，我计算的逻辑：假如贷款72万元，分为30年还清，按照基准利率4.9%左右计算，总共要支付大概65万元的利息，每个月要还大概3800元，本金加利息总共要还137.5万元。

用每月3800的还款能力，就可以计算出你在买房时，应该贷多少款。同时，也可以得出你所能承受的房子价位。

第二个问题：为什么一定要要知道第一个问题？

其实每一个人对自己的预期都是比较理想的，这是人性。

如果不界定自己的购房价位，那么在买房时，商家的各种鼓动势必会让你在选房时超出自己的预算，而银行和房产中介自然是希望你尽量买大房子，尽量多贷款，能贷多少就贷多少，贷的越多越好。这都是商家赚钱的本性！

有了一个目标价位，在选房时就可以规避，销售带你看房时所使用的一切相对论的引诱。

为什么买房贷款要用收入的38%来计算？

第一个原因：为维持房价泡沫风险后的正常品质生活

很多人在买房时，销售都会给他灌输一个观念：“现在买贵一点的房子压力大一些，但是以后收入增加，钱不值钱了，压力也会越来越小”

所以，很多人听了这句话之后，都选择了更高预算的房子，买房时能贷多少就贷多少，最后每月收入的百分之七八十都用在了还房贷上面。

其实销售的这句话也是无可厚非的，因为城市GDP在上涨，未来的收入肯定也会不断的上涨。

但是，前提是你在当下已经预知了你未来，知道你未来的几十年不会有任何因高科技的覆盖而失业，预知你在未来收入一定会不必怀疑的节节攀升。

否则，在你买房时，就让销售的这些话见鬼去吧！

如今的高房价，已经不是买了就能躺赚的时代了，未来房地产泡沫会不会破？这不仅要看货币政策，还得看新一届年轻人是不是还保持着像上一辈人的逻辑：“房子会一直涨”“政府不会让房价跌”

咱们讲讲最近网上特别火热的消息：环京房子腰斩，40000变成了8000

如果当初的刚需，以30年的贷款买下四万块一平方的房子，每月用收入的百分之七八十还房贷，100平方的房子400万总价，首付120万，贷款280万，每月还款18000左右，这是全家人总收入的80%。

也就是说，全家人的总收入是23000，除去18000的房贷，还有吃喝拉撒、教育医疗，试问能存下多少钱？

每月一万八去维持400万的房子，还是有一丝安慰的。

但是当初400万买的房子，现在只值80万，已经用自己收入的80%还贷8年，连本带息支付了170多万，最终收入不低，但是房子不值钱，自己也没有存下几个钱，试问有几个心理能受得了？

但是，如果以每月收入的38%作为还款上限，每月收入同样为23000左右，每月仅用8000多作为还房贷的上限。8年后如果房价腰斩，对比那些用收入的80%还款的购房者支出的170多万来看，这8年时间你仅支出的80来万，是不是压力少许多？

第二个原因就是：为避免未知的失业

我们都知道当下的科技在不断的进步，人工智能在当下已经可以覆盖很多领域的职位，正如过去比较高端的、与数据有关的分析师，相对低端的有：工厂里80%的工种……

不论你当下有多么高的工资收入，随着科技的进步，你未来的收入都是一个未知数。

如果每月收入的80%用于支付了房贷，仅有的20%只能维持最基础的生活，那么在未知的将来，如果你的收入降低了20%，整个家庭就要面临继续在当下城市生存下去的危机。

但是，如果仅以收入的38%作为购房后每月的还款上限，未知的将来在自己还没有完全付清房贷之前，就已经出现了失业，除去房贷后的62%的收入，是不是在很长一段时间可以继续维持你的正常生活？

03.

所以，以收入的38%作为自己贷款买房的还款上限，有几个好处：

以38%为还款上限，可以计算出自己所能承受的购房总价，最终在购房时可以更理性，

一旦房子泡沫破裂，房价腰斩，也不会影响到正常生活

谁都无法预知将来能在本职工作上屹立不倒。如果以月收入38%作为还款上限，在高科技不断发达的时代，即便未来出现失业的可能，短时间也不会因此而影响到自己家庭的品质生活。

04.

每个人都可以设定自己买房后，还款上限在收入中占据的比例，限定自己购房时所能承受的房子总价，理性买房、理性贷款，一旦未知的房产泡沫风险、收入降低风险、失业风险真的来临，也不至于因此而降低生活品质、影响正常的生活！

当然，这个比例不一定是38%，每个人都应该有自己的限定标准。

我认为，每月房贷占据收入的38%，相当于预备了38%应对未知的无收入风险，还有24%除了应对基础的生活、教育、医疗外，剩下的就是为养老做的储备。

那么刚需的你，想想自己所能承受的还款比例，是不是也应该理性对待自己买房这件大事？

【作者简介】：

万子婳，学者，一位热爱读书、经济、金融、历史的80后

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