文.诸葛找房

2019年已经进入12月，这也是今年楼市的“收官”之月，可是说能不能画个圆满的句号，就在此一搏了。不过，就目前的形势而言，还真得替房企们捏一把汗了，这个月注定会不太轻松地度过。挂牌价回落，社科院预测，4万亿债务将集中到期……开发商担心的一幕还是到来了！

有数据显示，目前房地产行业累积的债务达到了惊人的量级：截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，2019年上半年上市房企的有息负债总计达到42159.7亿元，大部分债务将在2019年至2021年集中到期。面对巨大的债务压力，房企会如何解决呢？

为缓解压力，不少企业纷纷发债输血。1月18日至22日期间，房企境内发债总额达到96.9亿元，环比暴增62%。值得注意的是，众多房企在发境内债的同时，海外融资渠道同样开启。据不完全统计，仅11月份就有19家房企先后发布美元债，总额约68.63亿美元，甚至不少龙头房企还接连发行2只境外债。

对此，业内大佬似乎早有预料。李嘉诚的智囊团觉察到房地产信贷环境将迎来巨变，索性早早撤离。而马云也在退休前预测过：5-8年后中国楼市或高位解体，年轻人不用再为买房而发愁。房地产确实能赚钱，但是占用了太多信贷资源，地产企业融资太简单了，几个亿几十个亿很好拿，严重挤压了其它产业的发展。

可想而知，一旦融资渠道被堵死，该有多少企业寸步难行。这不禁让人联想到了几天前，黄奇帆一针见血地指出过：“不给开发商任何贷款，就能把地价控制住，“降房价”这一招就管用。”

除了“借钱”，开发商们还绞尽脑汁地快速回笼资金，明着打折促销，暗着劝退资金紧张的客户。在销售总量和回款率的双重压力下，不少开发商选择积极推前期“捂盘”的优质项目，同时对客户付款方式和付款周期也都提出了较严格要求，全款客户议价空间较大。

以近期位于北京某楼盘为例：开盘当天，开发商就推出了“日进斗金”“全款折扣”“当天签约现金减免”等多项促销活动。销售人员介绍，从开盘起一直到2019年12月31日，根据签约总房款不同，每日返现金的金额在366元-666元/天不等，距离开盘时间越早签约，可以返现金的天数就越多。而且，签约当天定金交足20万元以上，可以享受1万元的优惠，签约后1周之内交完全款，可以享受全款9.9折优惠。

另外，一些开发商近期对付款周期较长的客户进行了统一清理。销售人员表示，年底回款对开发商排名和完成全年目标冲刺至关重要。宁可牺牲一点总价，也要保证年底之前尽量回款，因此对于只交了少量定金、付款周期长的客户进行了劝退。回收来的房源做成降价促销的特价房，这些房源总价与之前的销售价格相比低了不少，但是只针对全款客户或付款周期短的客户进行销售。如果是全款购房，价格还可以优惠。毕竟开发商拿到款项后，可以积极进行土拍，提高周转率。

房企如此努力，最终能挽回多少我们尚未可知，但近日社科院对年底的楼市发出的预警值得我们关注与参考。在《中国住房市场发展月度分析报告（11月）》中，社科院指出：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海，房价可能出现一般性下跌。另据房产机构的调研可知：在其重点监测的25个城市中，有20个大城市近一年来二手房挂牌均价下跌，部分城市的跌幅甚至超过10%。

为什么今年房价下跌的城市越来越多？一方面，调控措施使然，另一方面，人心和市场经济也发生了巨大变化。著名经济学家朱云来曾指出：房子都是一砖一瓦盖出来的，没有比它更实的了，但是它又是用钱堆出来的，一切又跟钱相关，房地产商得靠金融来支持，这又是虚的。不管是实还是虚，都要明白盖房子是为了什么？盖了多少房子？能不能买得起这个房子？

专家所言极是，对于目前的市场状况而言，开发商手里未售出的房子是库存，卖出去的房子可能还是库存，区别就是从新房转为了2手房，等于依旧没有被市场消化，这就造成了土地资源的浪费。

这两年，800多家企业接连倒闭，对于房地产企业来说是一场劫难，但对于整个市场来说则是一个净化的过程。因此，房企想要长远地“活下去”，就要想办法提高服务品质和房屋质量，以往“砸钱”了事的生存之道已经行不通了。

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