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来源微信公众号：观点

“自立门户”的时代邻里，有了资本的助推，除了可以直接进行股权或债券融资、改善财务水平，最重要的，将是进行规模和业务的扩张。

观点地产网2019接近尾声的这一天，是物业管理行业风头正盛的一天。时代邻里紧赶慢赶搭上了末班车，与保利物业同一日登陆资本市场。一大早，岑钊雄就带领一众管理层齐齐现身，等待敲钟的一刻。

两家公司的开盘表现，颇为人们好奇。9点半准时开盘，相比保利物业的开盘大涨，时代邻里则出现破发，开报4.89港元，较招股价下跌5.05%，1手帐面蚀260港元。然而管理层似乎丝毫未受破发的影响，心情极佳。

此次破发，或许是在意料之中。据观点地产新媒体了解，时代中国于年内共三次公告将物业分拆的消息，并未出现股价上涨的情况，最近一次于11月28日公告，股价还在持续走低。

港交所敲钟

有市场人士认为，尽管港股市场近年来对物业企业颇为青睐，但目前对其态度也回归理性。具体到时代邻里本身来看，破发跟其估值虚高有关。一方面，时代邻里对母公司的依赖较大，另一方面，相比其他物业股，其财务表现、规模和商业模式各方面并不突出。

据了解，时代邻里于2009年成立，其于近几年快速成长壮大，直接推手来自母公司时代中国。

目前，时代邻里的主要服务包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、其他专业服务，其大部分收入来自时代中国物业开发项目提供的物业管理服务。

招股书显示，2016-2018年，该公司收入从3.73亿元增长至6.96亿元，年复合增长率为36.6%，并于今年上半年收入4.56亿元，同比增长48.1%；净利润则从2010万元增长至6420万元，年复合增长率为78.8%，并于今年上半年同比增长50.7%至4180万元。

值得注意的是，于2016年、2017年及2018年以及截至2019年6月30日止六个月，来自向时代中国开发的物业提供物业管理服务的收入分别占其产生自物业管理服务收入的约81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

截至2019年6月30日，公司在管项目有53处由时代中国开发，总建筑面积为1530万平方米，占在管总建筑面积的44.1%。而未来两年内，时代中国还将交付650万平方米物业予公司管理。

依托母公司的发展布局，时代邻里的绝大部分物管市场同样来自于大湾区。截至2019年6月30日，其位于中国的204个在管物业管理服务项目及六个市政环卫项目中有191个位于大湾区，约占在管总建筑面积的87.7%。

并购拓展

背靠母公司成长壮大，时代邻里也有意脱离依赖。岑钊雄和白锡洪共同敲响的上市钟声，也宣告着时代邻里正式实现与时代中国的“分身”。“这对于时代邻里来说，是值得纪念的重要时刻”，白锡洪喜笑颜开。

执行董事兼行政总裁王萌也现场答疑道，“在项目面积上，会使来自于时代中国支持的与来自第三方的，保持一个均衡的比例，双方持续都会增长。”

此外，虽然时代邻里本次是作为独立平台运营上市，但融资是否会继续反哺母公司，为地产业务“输血”，则是市场关注的另一个重点。

根据招股书披露，截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，时代邻里的资本负债比率分别为55.7%、11.5%、1，494.7%及1，022.2%。其中，截至2018年12月31日的资本负债比率高达1，497.7%，主要是由于2018年订立资产抵押证券。

据了解，2018年5月18日，公司和第三方订立总金额为16.75亿元的资产抵押证券，该资产抵押证券期限为1-8年，以年利率6.5%-7.5%计息，由若干应收贸易款及公司部分在管物业的物业收取权作为抵押。该笔借款用于向时代中国提供未偿还余额分别为16.01亿元，及15.26亿元贷款。

关于上市募资资金的用途，招股书中显示，时代邻里计划将募资使用在战略收购、打造互联网智慧社区和发展一站式服务平台。王萌也表示道，其中有65%会用于未来战略投资和收并购，目前正在广大的物业市场进行深入的谈判。

事实上，在竞争对手颇多的物业市场，时代邻里得以快速发展并上市募集，走的是收并购的捷径。

根据招股书显示，截至2019年6月30日，公司所管理物业的总建筑面积3470万平方米，相比2018年末的1880万平方米增长85.47%。值得注意的是，其中第三方在管总建筑面积便达到1940万平方米，占总在管面积55.9%。

规模迅速扩大，很大程度上归功于收购。2019年3月收购广州东康（广东省一家知名物业管理及市政环卫服务供应商），令其物业组合增加了1340万平方米的物业管理在管建筑面积。

“自立门户”的时代邻里，有了资本的助推，除了可以直接进行股权或债券融资、改善财务水平，最重要的，将是进行规模和业务的扩张。

白锡洪表示：“集团将继续深耕大湾区，跟随时代中国的发展足迹扩大我们的管理版图，巩固在大湾区的领先市场地位。同时，将加强与第三方开发商战略合作，通过战略性收购及投资，持续推进业务快速增长。”

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