“‘稳’字当头是明年房地产市场的主基调。”接受中国证券报记者采访的专家认为，可用十个关键词观察明年楼市动向：调控政策方面是“房住不炒”“因城施策”“规范租赁市场”；行业动态方面是“房价稳中趋降”“开发投资增速回落”“土地市场冷清”“行业融资环境偏紧”；房企生存发展方面是“并购潮起”“加速转型”“掘金存量改造”。

总体看，调控政策将坚守“房住不炒”大前提，因城施策会体现更多灵活性和实操性，房价延续稳中趋降态势，行业并购潮可能继续上演。

房住不炒 因城施策

从调控政策上讲，房住不炒、因城施策、规范租赁市场是明年三大关键词。

中央经济工作会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳低价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。日前，全国住房和城乡建设工作会议再次强调“房住不炒”。中国社会科学院（下称“社科院”）城市与竞争力研究中心研究员邹琳华表示，重申“房住不炒”回应了政策转向的市场猜测，明确了不会把房地产当作短期经济刺激工具，将进一步稳定市场预期，有效避免市场波动。

在“稳”字当头的前提下，因城施策的分量将更重。邹琳华指出，落实因城施策意味着地方政府具有一定的政策调整权，一些不符合市场形势的调控政策可能面临边际性调整。市场人士表示，各地政策微调必须在确保“稳”的前提下进行，对于趁势涨价、干扰市场秩序的交易行为要严格监管。

住房租赁市场乱象整治将成为监管重点之一。12月25日，住房和城乡建设部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》要求，突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。

房价稳中趋降 融资环境偏紧

从行业角度看，房价稳中趋降、开发投资增速回落、土地市场冷清、行业融资环境偏紧这四大关键词值得关注。

房价方面，不少机构预计，明年房价将稳中趋降，三四线城市调整压力突出。邹琳华认为，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。分城市看，一线城市房价总体先抑后稳，个别可能上涨；二线城市涨跌并存，大起大落可能性不大；三四线城市总体下跌。

房地产开发投资增速方面，机构预计将延续2019年4月以来涨幅收窄的趋势。易居研究院预计，2020年房地产开发投资增速将回落至6%左右。海通证券表示，2020年房地产开发投资增速平稳回落，全年增速在中性情景下预测约为7%，波动范围为5%-8%。

行业融资方面，中国指数研究院表示，2020年，在以稳为主的政策基调下，行业金融监管整体趋严，但也会更加强调松紧有度、有保有压。克而瑞研究院预计，2020年房地产融资有望边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行。

克而瑞证券研究院分析组组长孙杨表示，海外发债依然是房企融资的重要通道，未来如国内融资环境不变，将会有更多房企加大美元债发行力度。

土地市场将延续冷清态势，溢价率也将保持低位。克而瑞研究院表示，2020年，资金链偏紧势必导致部分房企在拿地时更加谨慎，明年土地市场大概率保持低位运行，但对现金流能力较强的企业来说是适合增加土地储备的时机。

并购潮起 房企加速转型

房企方面，并购潮起、加速转型、掘金存量改造将是三大关键词。专家预计，2020年房企抱团取暖的行为将增多，行业并购浪潮不会停止。

2019年，头部房企并购动作频频。专家认为，主因在于市场行情冷淡及融资环境趋紧，部分中小房企资金链紧绷，通过项目出售等方式退出市场或联手龙头房企。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来几年，房企并购趋势会更加明显。对于成本管控能力不强的中小房企来说，通过并购方式和大公司合作不失为一种生存方式。

伴随房企并购热潮，有实力的头部房企将在控制杠杆率的前提下逆势扩张，借机转型，逐步走向多元化。

社科院报告指出，2020年至2021年，随着行业集中度持续加速提升，多数房企将面临转型升级压力。为促进住房企业保持平稳健康发展，建议房企注重产品质量、实施稳健经营、把握开发节奏，同时结合产业趋势，转变开发理念和运营模式，提升创新能力，应对“后开发时代”挑战。

在房企业务布局方面，市场人士建议，未来存量物业改造将成为主流，房企应研究相关投资机会，积极布局发力。

加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，将是明年经济工作的一大看点。全国住房和城乡建设工作会议提出，推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重。

专家指出，后续财政政策在该方面支持力度或有所加大，房企应积极在存量物业收购和改造等方面发力。在增量结构调整方面，保障房、人才住房以及蓝领公寓等，或成为未来主要投资建设内容。

中证报 王舒嫄

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