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来源：21世纪经济报道

从2019年11月开始，“北漂”小杨就在北京市东五环外的定福庄一带看房，刚获得购房资格不久的她，希望买一套小户型的二手房，用于自住。

“最近，降价的消息明显变少了。”小杨说，11月中下旬，她几乎每天都能收到关于降价的消息推送，“有时候一天收到好几条”。但到12月，“隔几天才能收到一条”。

2019年下半年以来，占北京楼市成交量8成以上的二手房市场，一直表现低迷。2019年7月至11月，北京二手房交易价格连续五个月下滑，这是自2018年以来的最长下跌周期。据21世纪经济报道了解，10月至11月间，下调价格的现象成为主流，调整幅度从3万、5万到数十万不等。一些急于出手的豪宅项目，价格下调幅度可达百万。

但到2019年年末，市场开始出现细微的变化。贝壳研究院的数据显示，2019年12月，北京二手房业主调涨挂牌价的现象，占比提高1.8个点，达到11.8%。虽然调降的行为仍是主流，但已有所下降。这一点和小杨的直观感受颇为一致。

这种变化究竟是何种原因促成？能否视为北京二手房市场回暖的先兆呢？

2019年7月至11月，北京二手房交易价格连续五个月下滑。-宋文辉 图

平均降价超13万

对于小杨的说法，链家地产惠新里门店的业务员小王也有着类似的感受。他向21世纪经济报道透露，最近该区域的房源中，下调报价的做法虽然仍是主流，但已经有所减少。

小王猜测，可能是因为现在的价位已经触及到部分业主的底线，“前几个月成交不好的时候，业主会几万几万的往下降，有些房源累计降了二三十万，有的降了四五十万，业主不想再降了。”

“有一套房源挂了半年，业主断断续续降了几次价，中间还撤回过，累计降了40多万。最近我们跟业主沟通的时候，他的态度比较坚定，说不能再降了，已经很低了。”小王说。

根据58同城、安居客的数据，自2019年7月以来，北京二手房挂牌价格连续6个月下降。其中，2019年12月的挂牌均价为58570元/平方米，比6月下降了2.6%。以北京二手房平均挂牌面积85平方米计算，北京单套二手房平均价格降幅超过13万元。

下调报价的做法减少另一个原因，可能在于成交量的回升。

小王说，12月中下旬以来，其所在区域的二手房成交量有所活跃，“很多业主都是之前看了很久，觉得价格能接受，就出手了。”

根据贝壳研究院的统计，2019年12月，北京二手房网签量为14162套，环比涨幅达到15%，连续两个月上涨。这一水平是2019年的月度第三高点，仅次于“小阳春”时期的3月和4月。

该机构还指出，2019年12月，北京二手房的带看成交比从72降至64，说明买家的观望情绪稍稍有所缓解。但业主的成交周期仍在90天左右，处于较长的周期。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，去年4月以后，北京二手房交易低迷，前期积压的需求在年底释放带动了市场的回温。我爱我家也指出，在很大程度上，年末二手房升温只是市场的正常波动。“小阳春”过后，市场一路下行，到年底时价格趋稳，再降空间不大，所以购房者重新入市，交易量回升。

这种升温还促成了交易价格的小幅提升。贝壳研究院的数据显示，2019年12月，北京二手房交易均价为59126元/平方米，环比微涨1%，同比微涨0.9%。

很难演变成全面升温

若以2017年的“317新政”为界，北京二手房市场大致可以分割为两段。官方数据显示，“317新政”之前的2016年，北京二手房成交超过27万套；之后的三年间（2017年至2019年），二手房交易规模都在15万套上下，近乎腰斩。

根据贝壳研究院的数据，新政后的三年间，北京二手房成交均价未发生明显的变化，在6万元/平方米的单价上下徘徊。且2019年下半年，价格还一度下降至5.8万元/平方米。

受访者普遍认为，这主要是由于限竞房的冲击所导致。

限竞房是以“限房价，竞地价”的方式拍卖土地，然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。2019年，北京成交新房3.7万套，占全市新房交易的17%。其中，限竞房成交2.5万套，成为新房市场的主体。

由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制，限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。且在2019年入市的限竞房中，有不少项目位于五环内的优越地段，这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象，同时也对区域内的二手房带来冲击。

中原地产首席分析师张大伟表示，“只要区域内有一个限竞房项目，就容易把整个区域的成交量分流过来，也会拉低均价。”他认为，近几个月北京二手房报价持续下跌，正是因为限竞房出现“井喷式”的供应和成交。

尽管如此，但考虑到北京实行了全国最为严厉的调控政策，当前购房者买房的难度仍然较大。

按照当前的政策，在北京购买首套房的最低首付比例为3.5成，二套房最低首付比例为6成。在二手房买卖中，评估价普遍低于房屋报价，加之多数二手房价格已经超过普通住宅的水平，因此，实际首付比例往往更高。比如，在实际成交中，二套房的首付比例通常在价格的7成以上。

贝壳研究院指出，2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50%，而调控前2016年，该比例仅为36%。翻倍的首付不仅让换房年龄后移，且换的越来越差。2019年换房后套均面积扩大16.6平方米，比调控前19平方米左右的水平有所缩小。可见“换房不仅难、还换不了很大”。

对于近期二手房交易的小幅升温，业内人士普遍认为，并不意味着市场要进入回暖通道。

我爱我家指出，近期的市场回升，并没有超出前两年的范围。此外，北京楼市政策没有丝毫松动，能够入市的购房需求仍以刚需为主，他们对市场量价的提振能力有限，市场不存在大幅升温的空间。

贝壳研究院也认为，北京二手房市场步入调控后的第四个年头，政策不会有大的放松，市场供需矛盾极大缓和，市场预期平稳。北京二手房市场将延续低位稳定态势，预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

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