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掉队的合生创展，难以重续的辉煌

杨柘 斑马消费

日前，年已61岁的朱孟依正式卸任，女儿朱桔榕顺利接班，合生创展集团这家“隐贵”房企进入“二代”时代。

合生创展已在行业掉队多年，外界最关注的是，朱桔榕能否带领企业走得更远。

错过黄金十年

日前，合生创展集团（00754.HK）公告，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕获任董事会主席。

朱桔榕接棒的企业，早已不同于往日。

公司曾位居“华南五虎”之首，1998年登陆港交所，在2004年即拿下百亿销售规模，破内地房企销售记录。当时，中国恒大、万科、碧桂园等都难望其项背。

但是，辉煌稍纵即逝。2008年，公司走上命运的分水岭：朱孟依受某经济案牵连“消失”9个月，企业遭遇银行停贷等。

渡过这场劫波后，企业逐渐在房地产市场沉寂，2014年，公司彻底跌出“华南五虎”序列，百强榜单中也再无合生创展集团。

斑马消费梳理发现，公司掉队原因很多，在楼市黄金十年里未能抓住机会、高管层动荡以及多囤地、慢周转的决策等，最终拖了公司的后腿。

高管动荡最让外界关注，虽说朱孟依善于挖掘高端人才，却没能用好这些人才。

2003年至2018年，朱孟依先后将盛高置地前董事总经理谢世东、工行深圳分行前行长武捷思、中海地产老将陈长缨，以及内部高管薛虎聘任为公司行政总裁，还在2018年请来建行广东分行前副行长席荣贵担任执行董事兼行政总裁。

如今，除席荣贵之外，上述高端人才全部离开，行政总裁岗位一度空缺6年。

同时，公司业绩波动频繁，数据显示，2013年至2017年，公司合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元，同比增速分别为-3.2%、-52.85%、88.01%、-19.00%和14.08%。

高管层动荡或不致命，但是一直执行的“多囤地、慢周转”的经营策略，让公司在楼市黄金十年里错失不少机会。

另外的华南“四虎”在房市攻城略地，2013年，碧桂园、中国恒大跨进千亿阵营，富力地产、雅居乐也同时在2018年突破这一门槛。

虽然朱孟依退居幕后，其仍为公司实控人，截至2019年6月，朱孟依持有公司股权比例55.22%，长子朱一航持有17.76%，朱桔榕仅持股0.09%。

重回辉煌太难

长达十年的沉寂之后，到2018年合生创展集团才重回增长的轨道。当年实现销售额149.75亿元，同比增速62.3%；2019年实现212.58亿元，同比增速42.0%。

特别是在2019年，国内诸多房企在投资方面一度放缓速度，合生创展集团则一改往日低调、保守的风格，频繁出现在土地公开市场和并购等领域。

据不完全统计，2019年2月、4月、7月、8月和10月，公司先后在广西阳朔、广州海珠、广东江门以及杭州江干区、东莞麻涌等地，实施拿地、并购与旧改。甚至在当年底，公司远赴美国收购一宗物业。

截至2019年上半年末，公司土地储备建筑面积2940万平方米，其中，在大湾区土储建筑面积1461万平方米，土地货值近2300亿元。

沉寂多年后，公司突然发力，这是要追赶对手吗？

不过，公司销售规模距离回归头部房企还有很大距离。

按照克尔瑞的数据，2019年，千亿销售规模的房企已有36家，百强房企门槛200亿元。以2019年销售规模来看，公司刚入围百强。

朱孟依曾对外透露，公司2019年销售目标为400亿元，且每年保持30-50%的增速，在2020年冲击800亿销售规模。显然，2019年的业绩并未达到朱孟依的预期。

另外，随着行业整体增速放缓，市场整体去化率不及预期，房企的目标完成率已呈逐年降低趋势。

公司以旧改起家，旧改业务不仅复杂程度高，而且开发周期长、对业绩释放缓慢。

2018年报显示，公司在广州多个项目开发周期超过10年，这些项目在当年底仍处于待开发状态。在广州，公司还有一个7年没有动工的合生科贸园和已招商6年的TIT国际产业园，公司对这些项目均投下重金和人力。

盘活旧改项目、做大规模，对公司来说显然不太现实。

尽管大湾区的旧改业务有政策“关照”，但该业务会影响企业周转，就目前的公司资金状况来看，继续扎进旧改业务，难在短期内实现现金流。

在2019年中期业绩发布会上，公司称，企业风格一向稳健、整体开发战略不会有大调整，不会追求片面高周转。

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