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疫情仍在肆虐，让人心情沉重，而售楼处关闭、房产中介暂停营业、施工按下暂停键、各地区招拍挂推迟、三千股跌停等消息，着实令人心焦。

马克•吐温曾说，历史不会重复自己，但是会押着同样的韵脚。2003年春夏之交，一场突如其来的“非典”席卷全国，经济出现短暂低迷，17年后，新冠肺炎猝然而至，再次给房地产发展带来许多不确定性。

疫情之下，国内的房地产业多久将恢复正常，会受到多大影响还不得而知。

但可以预见，房企在营销、施工和拿地等方面承受的短期压力，而后将传导至资金端。对于资金紧张的企业来说，会进一步承压，特别是近两年重点布局武汉和湖北地区，以及在售、待售项目较多的房企，值得重点关注。

说到重仓湖北的房企，就不得不提孙宏斌的融创。

2019年融创仅在武汉布局的项目达到20个，其中招拍挂拿地13宗，合作开发项目7个。

2019年4月，融创三天内斥资188.78亿，在武汉拿下5宗地块，总建面达221.4万方。其中硚口宗地块，成交总价70亿，楼面地价14471元/ m²，刷新了区域单、总价记录。

2019年12月，融创再下6子，以45.6亿底价拿下武汉经济技术开发区6宗地块，涉及建面182万方，金额45.61亿元。

至此，融创2019年全年在武汉拿下13宗地块，涉及总建面446万方，总价260亿元。加上和武汉地产合作开发的7个项目，融创一年内在武汉布局了20个项目。

从融创一改收并购为主的拓储方式，以招拍挂拿地为主，且不惜大手笔以高价拿下地王项目的风格看，孙宏斌加快布局武汉的步伐可见一斑。

据湖北中原研究部数据显示，融创2019年拿地金额和土地总占面积，分别为216.4亿元和150万平方米，均占据武汉民企拿地榜首位。

值得一提的是，2019年全年，融创拿地金额为1000亿元，位居全国房企第五，而在武汉的投资占到其全国投资金额的21.6%。

需要注意的是，融创在武汉的布局主要以住宅用地为主，楼面地价并不高，为5560元/ m²。按照品牌房企一般拿地到开盘的周期6-9个月，融创手中的大部分项目基本在2020年下半年才会进入销售轨道。

届时，武汉疫情带来的短暂影响应已修复，购房者信心将逐步恢复，融创彼时迎来集中出货期。

根据历史经验看，2003年非典对疫情相对严重的北京和广州来说，影响短暂，3月、4月大规模传播期，房地产增速放缓，但5月非典得到控制后，增速持续恢复，奠定了未来10年的增长基调。

由此来看，对2019年特别是下半年重仓武汉和湖北的企业，应该影响较小。

不过在此之前，比较令人担忧的是融创目前的高负债率。以2019年中报披露的数据计算，2019年下半年融创到期贷款为442亿，而2020年上半年到期贷款高达约为812亿，下半年迎来多笔票据融资到期。

资金链承压下，日前融创已采用配股融资等方式优化财务结构，销售端、建设开工延迟等方面的影响，2020年融创或许不得不负重前行。

在拿地金额方面，华夏幸福紧随融创之后，排在2019年武汉民企拿地排行榜的第二位。

2019年9月末，华夏幸福斥资116亿元底价拍下武汉武昌滨江商务区的两幅地块。这一总价打破了此前平安在2016年11月22日以总价110.65亿元拿下的新港长江城地块，成功跻身武汉百亿级“地王”。

同时，116亿元这一总价占了华夏幸福全年拿地总额的39.7%。但与融创不同，华夏幸福拿下的地块为产业新城用地，除住宅外，商业及办公建筑面积将超过45万平方米。

相比商品房开发，商业地产从拿地到销售出租要经历更长的周期，对华夏幸福来说，市场回暖让其受到的影响可能微乎其微。

但此次疫情对拥有商业物业的房企来说，影响可能超越非典时期。

一方面，非典爆发是在2003年春节之后，并没有封城、限制人们出行的全国性管控，虽然商场客流较少，但还是能看到有人逛街购物。

另一方面，当时中国的商业地产不如现在繁荣发达，现在在全国共抗疫情的关键时刻，各大购物中心均开始为商户进行免租、减租，很好地减轻了品牌方和商户的租金压力，但这也意味着房企自身将承担这部分损失带来的影响。

以万达为例，1月28日万达集团宣布，万达商管旗下300多座已开业的万达广场，自1月24日-2月25日期间租金及物业费实行全免政策，预计将减免租 30 -40 亿元。

据不完全统计，包括万达商管、保利商业、星河商置、九方置业、中骏商业、宝龙商业、宏发集团、金铂商业、龙光商业、东原商业、美的商业等商业集团，纷纷为商户提供租金优惠。

当然，在举国上下共抗疫情的攻坚期，商业集团应时减轻实体经营者的生存压力，既为实体经济的修复提供了助力，也体现出企业的社会责任感，从品牌建设的角度看显然是利大于弊的。

湖北本土龙头民营房企福星惠誉，也是此次观察的重点房企之一。

福星惠誉是A股上市公司湖北福星科技的全资子公司，2016年成为湖北首家百亿房企。这家房企以旧城改造起家，将“立足城中村旧城改造”作为战略之一，因此有人形容“一个福星惠誉，半部武汉旧城改造史。”

据企业数据，截至2019年6月，福星股份的土地储备超过650万方，其中半数在武汉市核心区域。

另据其官网显示，福星惠誉目前在售的湖北住宅项目，包括东湖城、水岸国际、汉阳城、福星华府、红桥城5个武汉的项目，以及咸宁福星城和宜昌金色华府。公司旗下的商业项目有三：群星城、漫时区和福莱中心，均在武汉。

武汉作为福星惠誉的大本营，加上在售项目较多，短期内福星惠誉或面临销售回款的压力。

不过，福星惠誉的负债率处于合理水平，只要把控得当，2020年上半年平稳过渡应该不是问题。

据其母公司2019年三季报显示，报告期内负债结构进一步优化，扣除预售账款的资金负债率仅为56%。而随着债券分别按期兑付，公司偿债压力完全释放。截至公告日，公司一年内到期的债券余额为38.6亿元，一年内到期的债券仅剩5.6亿元。

此外，2019前三季度，福星股份经营性现金流为108亿元，同时，经营性现金流净额实现了5倍的高速增长。

从长期战略来看，福星惠誉跻身百亿房企后，自2018年开启全国化战略，近两年布局的城市已囊括北京、深圳、广州、成都、西安、宁波等地，扩张迅速但有条不紊，全国布局也很好地分散了原本只聚焦武汉的风险。

在湖北本土房企中，还有一家房企值得关注——武汉地产。武汉地产是由原统建集团、城开集团合并成立的本土大型国企，是湖北本土老牌房企，其主要的地产优势表现在城建方面。

2月5日具备交付条件的武汉雷神山医院，就是由武汉地产组织实施建设。

根据设计方案，武汉雷神山医院总建筑面积为7.97万平方米，整体采取模块化设计，包括病房隔离区、医护人员生活区、综合后勤区三大分区，病床总床位数为1500张，可容纳医护人员约2300人。

项目于1月26日开工，经11天的工期顺利完工并投入使用，交付后，整个区域也将由武汉地产东方物业公司提供物业管理服务。

据其官网显示，2019年公司完成了武汉军运会场馆、琴台美术馆、武汉中心书城、北京武汉大厦等项目的建设交付，此前还建设完成辛亥革命博物馆、琴台文化艺术中心、长江传媒大厦、武汉市档案馆等当地的地标性项目。

据中指院发布的湖北省房企综合实力TOP10显示，武汉地产排在本土企业中建三局、福星惠誉、联投置业之后，位列第八，但值得注意的是，其在2019年成为湖北本土企业中武汉拿地金额最高的企业。

据湖北中原地产数据显示，武汉地产拿地金额为38.44亿元，排在第七位，2019年全年武汉地产在武汉共拿地5宗，总建面40.6万方。

一直以来，武汉地产在武汉的土地储备量很大，项目也多，所以其在本地业内有“地主”之称。

不过，2019年其所拿地块均为武汉热门板块的优质地块，平均楼面价相对较高，达9456元/ m²。结合链家2月4日的武汉均价16945元/ m²来看，这意味着武汉地产在项目打造和运营上将面对挑战。

另外，房妹整理发现，武汉地产目前有三个项目在售，分别为武地·华发时光、武地·融创锦上公馆和武地·融创金麟壹号，均是与其他开发商合作的项目。

同时，武汉地产也在借助实力房企冲出湖北走向全国，2018年7月，其与建发成立合营公司共同开发厦门的两宗土地，此前，其与电建、南国置业合作开发了重庆的洺悦城项目。

综合来看，过去一年武汉地产拿地有些剑走偏锋，但整体来看还是以稳为基调，土储量和保障房、城建等项目建设，将为武汉地产的发展后劲蓄力。

在这四家房企之外，当前已有近8成百强房企进驻武汉，数据显示，近三年有超过40家企业新进驻武汉，拿地规模接近2000万平方米。

湖北特别是省会武汉，已经成为企业投资中部城市的要塞之一。

据克而瑞不完全统计的数据显示，全国销售TOP20的房企全部在湖北有布局，TOP50的房企湖北入驻率已经超过8成。

全国房企不约而同地或重仓、或进驻湖北市场，毋庸置疑，它们均是对处于长江经济带上的湖北看好。

尽管疫情依然严峻，但终南山教授最新判断，此次疫情有望在未来10天至两周左右出现高峰，不会再大规模增加了。

而结合2003年非典来看，当年中国住宅投资达到10792.3亿元，首次突破万亿大关，疫情重灾区北京和广州，虽在短期内受到了一定的影响，但增速很快回升。

房地产之外，内地电影迎来一部划时代的作品《英雄》，淘宝和京东崛起，中国电子商务迎来空前发展……

疫情对经济带来的负面影响是一方面，另一方面也在孕育着新的机会，放到房地产行业也如是。

非典之后，北京价格稍高的低密度、板楼项目热卖，消费端的需求变化促进了住宅产品的迭代升级。

而此次疫情后，房地产人或将发现销售线上化、住宅产品升级、医疗配套、智慧住宅、机器人服务等方面的短板，并将短板变为优势和机遇。

疫情总会结束，重仓武汉和湖北的房企会受到多大程度的影响，还远未到下结论的时候，特别是在区域一体化、长三角协同发展的大背景下，以及国家和地方或出台利好政策刺激房地产经济这一压舱石更好发展的调控之下。

有人说，如今的房地产市场与17年前早已大不相同，不同在哪？在于更稳了。

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