◎ 来源 | 地产密探

◎ 作者 | 蓝腾财经

康美药业，曾号称中国第一家千亿市值药企，但如今看看，从股民眼中的白八股、摇钱树，突然变身成一只“黑天鹅”，不仅被ST带帽，如今市值也不足160亿。

去年5月，康美药业曝出财务造假案，涉及账面虚增现金300亿元，震惊A股资本市场，虽然严重挑战资本市场底线，至今仍未退市，但麻烦事儿还在后头。

1月23日，ST康美公布2019年业绩：预计将首次亏损，实现归属于上市公司股东的净利润亏损约-13.5亿元至-16.5亿元。扣非后，亏损额更大，即-21亿元至-24亿元。

NO. 1‍｜‍壹

年度预亏披露前夕，ST康美曾披露过一则15康美债逾期风险提示，据悉该债券总金额24亿元，回售金额接近23.65亿元，不久公告还债逾期。

据最新消息：上述债券到期日实为1月22日，算上本息一共大约24.9亿元，而未回售部分债券的应付利息约为189.12万元。

年度预亏公告当天，ST康美曾公告资产出售计划，该资产号称是“互联网+”医疗大健康项目，说白了就是房地产项目，基于康美这张牌子，大家感觉更靠谱罢了。

具体来看，ST康美向广发基金出售全资公司康美健康产业投资有限公司位于广州海珠区琶洲A区AH040248地块和琶洲互联网创新集聚区跨市政道路连接体⑩-2号地块的两宗地及地上和地下建筑物及/或在建工程。

从用地性质看，当时康美健康底价拿的项目地块并不是医药企业所用的工业用地，而是商务用地兼容商业用地，其实也就是房地产开发。

去年，广州海珠区最高楼面价虽不是历年来最高，但已达到约3.46万元/㎡。所以说估计考虑到时间紧迫，康美项目地块出售总价11.3亿元。

另据悉，ST康美为了获得这两个地块，于2015年曾耗资7.16亿元成功摘得。当时来看，正是各大企业跨界转型狂飙突进时期，只要有热门概念，股价就会大狂舞。

彼时，ST康美说，这两个地块及未来项目将为进一步拓展智慧药房、智慧医疗、电商、互联网金融等"互联网+"项目提供有力的资源保障。

2月4日，ST康美公告已筹集到11.3亿元，主要用于15康美债的还本付息，对于资金缺口部分，将继续全力筹措资金。

说到这里，我们综合研究ST康美2019年业绩亏损公告及资产出售公告不难发现，该公司一再强调“聚焦主业、瘦身健体”战略，侧面反映出非主业已严重影响甚至拖累主业，说明之前多元化玩跨界战略是有问题的。

NO. 2‍｜‍贰

经查证：康美药业控股股东——康美实业旗下还有一块未上市资产，即康美健康小镇，即康美健康小镇投资有限公司。我们都知道，整个“康美系”的掌舵人是马兴田和许冬瑾夫妇，该夫妇也是当前康美药业的主要负责人。

目前，康美健康小镇投资有限公司宣称独创康美健康城、康美健康小镇、康美健康颐养社区三大落地IP产品。未来在全国布局12个综合型健康小镇、20个精品健康城、N个特色颐养社区，号称统一管理，全国联动打造候鸟式健康颐养闭环。

成立于2017年6月的康美健康小镇投资有限公司，起初唯一股东就是康美实业，与康美药业堪称兄弟企业，一个非上市、一个上市，一个打造医药延伸产业链，一个聚焦医药，从战略上说可以说是完美组合或闭环。

但蹊跷的是，2018年10月中旬，康美实业退出康美健康小镇投资有限公司，由马兴田和许冬瑾夫妇的一对子女马嘉霖、马嘉霖共同接盘持股。康美健康小镇投资公司旗下项目遍布广东揭阳普宁、湖北咸宁、通城及云南昆明、丽江等。

当前号称投资300亿、千亩级的康美昆明健康城，一度命途多舛，2018年6月斥资近3亿元摘得昆明呈贡雨花片区86亩地，不久即启动开工建设，而一年后，随着新城控股横插一杠，让本属于整个大盘子的千亩计划代价不菲。

2019年6月，康美健康投资有限公司孙公司昆明天域康美置业为了摘得原本计划中的618亩后续用地，与新城控股厮杀数十轮，最终逾40亿元打包摘得，但溢价率已飙到59%，溢价15亿元，其中非住宅体量占比70%。

按照康美健康的战略规划，昆明项目号称集丝路民族医药文化、创新医养、智慧康养、中草药植物大观园等功能于一体的西南首席全生命健康养生城和国际健康产业示范区。如果真搞成，确实厉害！

注：康美昆明健康城概念设计图

但高溢价抢地不久，媒体就曝出康美健康引入福晟集团和某某信托合作打造，还专门搞了一个战略签约仪式。如此高调，外界认为这是一场多赢局面。

谁知：康美药业虚增300亿元财务造假案彻底爆发，福晟也陷入资金链危机，原本融资质押于中粮信托的昆明天域康美置业100%股权，刚质押就作废，福晟系一高管退也出昆明天域康美置业管理层。

据云南坊间爆料：去年年中的时候，康美健康考虑到土地款及资金链已把部分地块卖给了红星地产。

据康美健康小镇官微报道：该公司总经理张小权新年致辞透露，昆明国际健康城全面开工、丽江小镇雪峰苑开业运营；贵阳情人谷小镇、咸宁潜山小镇两个万亩项目，年内都将落地开工。

2020年，康美健康上述这些大手笔项目，能否如预期推进，仍有待观察。

从昆明健康城项目模式看，仍是先销售住宅，然后推进商业等滚动开发，但今年一月全国房企销售额迎头棒喝，加上疫情肆虐，地产销售已大受影响，所以说，康美健康也难独善其身。

编辑：密探君

文章来源：地产密探

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