说到房地产泡沫，大家首先会想到的是上世纪90年代日本的房产泡沫。

日本的房产泡沫从某种程度上来说是由美国造成的，上个世纪70年代到80年代初，美国国内经济出现了滞胀，出现了高通货膨胀率、高失业率和低经济增长并存的独特经济现象。而当时日本经济高速发展，国内经济表现过热，所以日本也希望日元升值，这样有利于日本企业到其他国家进行投资，缓解国内经济过热的势头。在这种背景之下，美国跟日本一拍即合。

1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长（简称G5）在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。随后包括日本，德国，法国，英国等国在内主动抛售美元，直接带动了市场美元抛售潮，结果美元迅速贬值。

而对应的签订完广场协议之后，日元迅速升值，1985年9月，美元兑日元在1：250上下波动，但协议签订后不到3个月的时间里，日元兑美元迅速升值到200：1日元左右，到了1988年，日元对美元的升值幅度累计超过86%。

也正因为日元升值比较大，导致大量的国际热钱进入日本，但是这些钱进入日本之后并没有进入到实体经济当中，而是进入到楼市股市里面，从而直接推动了日本土地价格与房价的上涨。

而日本国内的一些资金在看到房价不断上涨有利可图之后，也有大量的资金参与到楼市当中。这时候日本央行又开始出了一个昏招，就是连续降息，1986年1月30日日本央行将基准利率从5%调到4.5%，3月10又下调到4%，4月21日调到3.5%，11月1日又调到3%；1987年2月23日再调低到2.5%，这个利率已经达到了日本历史最低水平，也是当时世界上的最低水平。

也正因为日本国内信贷政策比较宽松，信贷利率比较低，所以融资成本比较低，大家可以从银行大量借钱去炒房，结果在各路资金的推动之下，日本房价以及土地价格一路飙升。

从签订广场协议的1985年开始，日本一些主要城市包括东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，其中1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地则跳升了46.8%。到了1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在最高峰的1990年，东京的土地价格大约是1983年的2.5倍。

而跟土地价格一起上涨的还有房价。比如1985年，东京新宿区的房价只有50万日元左右，按当时日元对美元汇率计算大概2000美元，但是到了1990年，东京的房价已经飙到200万日元，按当时日元兑美元的汇率计算大概是1.33万美元，相当于5年时间，东京的房价上涨了6倍以上。

然而房价的过快上涨造成了很大的泡沫，同时也影响了实体经济的发展。到了80年代初末的时候，有些日本经济学家已经开始看出了房产泡沫潜在的风险，因此建议日本政府采取相关的措施来遏制房价上涨。

这时候日本又推出了一个极端的政策，那就是收紧信贷政策，1989年5月31日日本央行把维持了两年零3个月的2.5%超低利率提高到3.25%，接着在10月11日及12月25日两次各加息0.5%，基准利率达到了4.25%；1990年3月20日再加息1%，达到5.25%，1990年8月30日最终升到6%，在短短的一年零三月里加息3.5个百分点。

在日本信贷迅速收紧之后，市场流动性变得非常紧张，结果直接导致股市破裂，股市泡沫刺破之后有大量的上市公司亏损，结果这些公司为了偿还债务以维持生存只能大量抛售房子，短期内大量房源入市直接导致房价迅速下跌。

在这种情况下，当时又恰逢美联储加息，很多热钱都跑到美国，而这时候日本又来了一个更猛的调控政策，那就是收取房产税，也就是拥有多套房的人必须缴纳房产税，结果在整体房价下降趋势的影响下，导致很多人把手中持有的房子抛售掉，结果房价进一步下跌，房地产泡沫被挤破。

从日本政府的一系列房产调控政策来看，当时日本政府对房产泡沫绝对不手软，而是采用了快狠准的措施，快刀斩乱麻，虽然这么做短期之内让很多人破产甚至有不少人跳楼，但这么做至少可以防止日本经济走向更极端的局面。

因为如果允许房产泡沫持续扩大，一旦某一天房产泡沫超过了整个社会能够承受的范围，那对日本整个社会的经济体系，金融体系的打击将是非常致命的。到时候影响的不仅仅是房地产本身，有可能日本辛辛苦苦累积起来的一些制造业都会受到很大的影响。

所以长痛不如短痛，日本政府快刀斩乱麻，采用了非常果断的措施，控制了房地产泡沫的进一步扩大。虽然日本房产泡沫之后，日本经济受到了很大的影响，长期处于停滞状态，但是同时我们也看到日本的科技行业就迎来了迅猛的发展，虽然过去几十年，日本GDP已经长期徘徊在5万亿美元左右，但日本的海外资产却不断扩大。与此同时，房价下跌了，企业的成本下降了，大家也不再浮躁了，所以有更多的财力和精力投入到生产制造业当中，最后日本在一些高端制造业方面得到了迅速增长，很多技术都处于全球领先的地位，这进一步增强了日本的竞争力。​

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