近些年传统地产依托市场红利进行快周转、短频快的操作模式，在目前一二线城市城市化进程步入后期，三四线城市消费人口吸附力有限的情况下，传统地产开发“壁垒已现”。康养地产逐渐发展起来，如何能让老人生活得开心，如何能保证老人的身体健康，逐渐成为一个社会热议的话题。

中国人口的老龄化程度正在加速加深。2017年，全国人口中60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。

60周岁以上人口和65周岁以上人口都比上年增加了0.6个百分点。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将达到3067万人；2025年，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。

考虑到70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2040我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。

在银发产业还没有饱和的基础上，银发产业中的重要组成部分——康养地产也趁着大势发展起来。但某一项产业的发展，势必需要国家政策上的支持。

●国土资源部：《养老服务设施用地指导意见》

●住房城乡建设部、国土资源部、民政部等四部门：《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》

●国土资源部、住房城乡建设部：《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》

●卫生计生委、民政部、国土资源部等部门：《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》

●民政部、发展改革委、国土资源部等部门：《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》

●国土资源部：《2017年全国土地利用计划》

《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》

●国土资源部：《养老服务设施用地指导意见》

●民政部、国土资源部等四部门联合印发的《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》

●在国办转发卫生计生委、民政部、国土资源部等部门《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》

但是目前康养地产却呈现出结构性的供需失衡，这就造成康养地产开发商方面供给出康养产品去化难，消费者方面康养需求持续存在却无法释放。这种结构性的供需失衡主要是产品无法满足消费者需求所造成，究其根本原因在于开发商对康养类产品的消费者的需求点没把握住。

目前康养类产品的客户需求点主要集中在以下四个方面

一、候鸟式旅居康养需求

候鸟式旅居康养是我国发展最早的旅居养老模式，是指随着季节变化，选择不同的地方旅游养老，像鸟儿一样随着气候变换选择不同的地域环境，深得青年活力老人喜爱，逐渐成为我国旅居康养的主要模式。这种模式形成是由老人趋暖避冷以及对山、林、海等自然资源的追求。

暖冬旅居康养。

冬季南方城市具有独特的地理位置和舒适的气候条件，到南方过冬逐渐受到老年群体的追捧。这类项目以海南岛尤其是三亚的冬季疗养基地为代表，主要满足的是老人对避寒的需求点。

夏季避暑旅居康养。

夏季南方天气炎热，酷暑难耐，避暑需求应运而生。这类项目以南方各高海拔山脉的避暑项目与北方滨海的避暑项目为主，其本质都是以项目所在地的低气温的大生态环境满足避暑的需求点。

景区旅居康养。

景区旅居康养指依托山林、湖泊、滨海和温泉等自然生态资源，形成山水疗养基地、温泉享老基地、风景享老基地等组合式景区旅居养老模式。

景区旅居养老远离城市的喧嚣，自然资源能够陶冶情操，在一些风景秀丽的地区逐渐发展起来。

总体来说，候鸟式旅居养老需求的是环境优美、气候宜人，灵活性强。缺点是季节性较强。

二、疗养式旅居康养需求

这类需求主要是老年群体随着年龄的提高，身体机能开始下降，对医疗护理需求越来越高。所延伸出的进一步需求。疗养式旅游康养需求又可细分为：

中医养生需求：该需求点主要体现在对以我国传统养生哲学为基础，建立的中医诊疗室、中医理疗中心、药膳养老会所、中草药种植园等中医旅居养老项目，包括中医养生知识讲座、中医医疗服务、中草药园区体验等不同的服务。

西医护理需求：该需求点主要体现在对大型医院雄厚的医疗资源和专业化的医疗服务的需求，希望得到专业的身体健康检查、医疗护理、健康咨询等。

食疗养生需求：该需求点是建立在我国丰富多彩的饮食文化的基础上，希望得到养生药膳、素斋、绿色饮食、养生茶汤、地方养生膳食等多种食疗康养饮食为一体的美食养老服务

疗养式旅居康养需求是老年群体对疗养护理需求的集中体现。

三、田园式旅居康养需求

这种需求更多的是一种情怀的需求，是对农家乐、乡村绿色田园景观、农事娱乐体验、特色乡村风情的向往。

除此之外，田园旅居康养不仅可以满足观光、采摘，体验农乐，让老年人体验农村生产方式的需求。还可以让老人了解农村生活．享受乡土情趣。通过产业链的发展，不断开发渔村、牧村、林园、酒庄等特色田园旅居养老产业项目。

四、社区式旅居康养需求

社区式旅居康养需求是目前契合中国国情的又一康养需求，部分老年群体对疗养式旅居康养存在一定的抗拒心理，希望能够在都市进行养老，虽然对疗养设施有一定的需求，但是却更渴望社区生活带了的自然舒适与人际交流。拥有该类需求的客户以高知分子为主，他们希望居住在一个老年住宅区，能交到更多的老年朋友，同时对老年大学、购物中心、酒店和医院等社区配套有一定的需求。

如果仅从产品及项目定位的角度出发，康养项目想要成功就必须理解以上的老年人的需求;针对不同的客户需求与地块条件进行深入研究，紧抓康养客户的真实需求。

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