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本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道

在地产行业形势波谲云诡的时刻，万科集团董事长郁亮一如既往地抛出自己的鲜明观点。

在日前万科召开的北方媒体交流会上，郁亮指出：“我理解的房地产长效机制的核心问题，就是如何实现‘住有所居’和‘居者有其屋’。”

此前郁亮曾在公开场合指出，放眼海外可以借鉴日本东京的经验，让年轻人不仅可以在大都市圈买房，而且还能住得好。他坦言，一个城市的房价如果持续过高，阻碍优秀年轻人进入，这样的城市恐怕也会丢掉竞争力。

此外，郁亮对于万科集团自身的发展也有深刻认识：“万科要当好‘农民’种好地，当好‘农民’就是要争做时代好企业，我们从来不预测天气，但要做活到最后的企业。”

参考东京实现“居者有其屋”

今年7月30日，中共中央政治局会议召开，会议提到，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

怎么去理解房地产长效机制？郁亮给了比较直观的解释：“住有所居指的是城市绝大多数家庭，都应该获得有尊严的基本居住条件，居者有其屋则是指城市的大多数家庭，最终都能拥有自己的基本住房。”

郁亮认为，有尊严的基本居住条件是指，比如说不住在地下室，起码是有窗子的地方。除了硬条件以外还应该有软服务，比如现在租房子的人很多，租房者的孩子也能够妥善解决教育问题等。

居者有其屋是由于年轻人在初入社会时没有很高的购买力，所以有人才安居房、公租房等，但我们对人才的概念应该更包容。在郁亮看来：“北大清华毕业生是人才，优秀的环卫工人、快递小哥也是人才，因为一个城市的生活不可能离开环卫工人、快递小哥。”

纵观海外市场发展，郁亮指出东京的发展经验值得借鉴参考：“很多人说中国人口多，但东京人口比北京还多，城市面积比北京小，平均每个家庭却有1.17套房子。而且仔细看房子价格，市中心通勤1小时左右的范围房价每平方米1万多元，半小时左右是每平方米两三万元。”

“东京能做到如此，我们也能做到。”郁亮认为，一方面是不断提高土地的开发效率。东京都市圈有60%的土地拿来做开发，而国内大城市中，深圳土地开发率大概在46%左右，上海大概在30%左右，北京、广州则都不到10%。

另一方面则是轨道建设问题，东京大力发展轨道交通，解决了分散居住带来的出行、城市拥堵问题，轨道交通在整个公共交通中的出行分担率达到80%以上。国内大城市与此相比还有较大距离。此外，轨道交通还会为沿线提供高密度的社区，包括办公、休闲、消费等。

“城市发展高低潮万科都在”

如今城市发展进入新阶段的背景下，万科在存量时代因时而变，正在做出新的选择。

万科高级副总裁兼北方区域首席执行官刘肖指出，以往城市化更多是从空间角度发展 ，而今天的城市化更强调内容的赋能。未来，万科将关注内容赋能，将完成空间到内容视角的转变。其中，科创园、文创园将是万科北方区域未来重要的产品线之一。

万科北方区域提出了未来三年的五个新引擎，包含TOD、科创园、产业小镇、旧改和文创园，建立新的差异化城市资源获取能力和产品构建能力。

今年9月，万科和大连市政府签署深化合作协议，合作项目预计总投资450亿元。积极推动轨道+物业开发、历史文化街区保护利用、新兴产业双创中心、冰上运动及相关产业示范基地等项目落地。

针对“投资不过山海关”的坊间说法，郁亮认为：“万科与城市同步发展，就是说城市发展高潮的时候我们在，低潮的时候我们也在。”他指出，这几年明显感觉到东北地区的进步与发展，从这点上来说东北潜力仍然很大，没有觉得有山海关的“关”存在。

沈阳万科总经理肖劲指出：“现在文创、科创领域政府都非常支持。还有一个原因，东北算是IP和资金上的发展洼地，不少企业都争着去投资，在东北文化的加持下，万科也在做文创项目，相信也能做得很好。”

针对北方不同城市的发展前景，郁亮指出，产业化布局和城市发展是同步的。城市需要做什么万科配合做什么，可以略微领先，不能滞后，但是过于超前也不合适，所以万科会关注不同城市发展来布局。

针对长租公寓的发展，郁亮指出长租公寓赚不了大钱，但租购并举是大的趋势。

刘肖指出，长租公寓目前是“窄门”，但看好未来。首先是要从土地供应上根本解决问题，另外长租公寓的成本，比如说电、停车等各种系统需要做出调整，最后一个是需要学区，需要政府、企业和市场等方方面面的发展和完善。

从“活下去”到“活到最后”，郁亮的危机感一直很强：“万科要当好‘农民’种好地，我们从来不预测天气，但要做活到最后的企业。”

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