来源：乐居财经

“前天才跟新室友一起吃火锅，没想到又要搬家，还有一些旧家的行李快递还在路上。”刘芳（化名）搬入新家的第五天，遭遇了被强制拆除。

12月2日，正准备出门上班的刘芳，9点钟听到急促的敲门声，随后家里突然进来了三位“不速之客”，穿着统一制服，配带专业相机，对屋子的各个墙面进行敲打和检查。

询问后，她被告知房源被举报是隔断房，存在安全隐患，为确保居民居住环境安全需要拆除，限期3天内搬走。五分钟后，自如服务管家的电话拨进了刘芳的手机，跟她再次确认，“这间房子将要被收回，赶紧这几天看看其他房子”。

一笔一划签完隐患（期限）整改告知书，刘芳仍没有缓过神，“选择签约自如，就是觉得它有保障，可现在却很有可能沦落到露宿街头的地步“。

优化间的秘密

11月底，刘芳在自如App上选择了一间四居室中的约22.1平方米南卧。朝青板块、离公司2.8公里、附近有商业综合体、配置彩电和大落地窗，这让她格外满意。

看房半小时后，她便签下租房合同，不算服务费，押一付三共交了 18000 多元，按照合同，房子将在2020年11月到期。

入住的第一个晚上，室友暗示她，“这间带大阳台的房间其实是客厅隔出来的。原本客厅的阳台，转而变为该房间独有的一个空间，但隔音效果不是很好。”

原本不以为然的她，没想到合同正式生效后的第9天，就遇到了隔断房需要被强制拆除的噩耗。

她开始回忆看房的始末，自如管家均未提到该房源为隔断间，而是换了一个高级词汇——优化间。不管是草根的“隔断间”还是山寨的“优化间”，它在行业内统称为“N+1”模式，是指将房屋中比较大的起居室、客厅经过改造后作为一间的卧室单独出租。

彼时，自如管家告诉刘芳，“这堵墙是我们最新设计和升级的，嵌入衣柜，不仅实用还美观”。

直到12月5日晚上，这堵墙被彻底拆除，刘芳才看清了这背后的一切，“卸下来的东西就是一些很简单的木板，但他们说墙是合格的。”

乐居财经了解到，新式升级版隔断墙自带衣柜，成本在一万元左右，采用轻钢龙骨，但隔音效果不佳；未升级墙的成本仅五六千元，夹有玻璃棉和隔音棉，隔音效果更好。

刘芳查看了租房电子合同，也并未发现合同上明确提醒租赁房源为隔断间，“这显然存在欺诈行为，并未告知所租房源为隔断房，侵犯了我的知情权，而且现在最大的问题是被拆后，这个损失该谁扛？我该住哪里？”

自如租赁合同第六条第三款划定，“因天然灾难、拆迁、市政革新等不可抗力导致本条约无法连续推行的，或因客观或不可归责于双方的缘故需调整房屋现有户型，导致本条约无法连续推行的，本条约自行排除，且双方均不负担任何背约义务，甲方应提供新的房源信息供乙方选定。”换而言之，自如通过免责条款，把风险转移给了租客。

内部知情人士透露，“自如针对被拆迁租客的补偿方案，有的赔、有的不赔，一般是500元搬家券和一个月租金，并免费给租客换房。具体而言，解约后会显示解约明细和退费金额，体现公司违约金，搬家则以优惠券形式发放到用户账户”。

自如管家还补充道，“处理隔断方面，市面上其他公司没有我们公司处理好，比如蛋壳和我爱我家相寓不会赔钱和承担搬家费用，顶多办理无责解约就让其搬走”。

当下，不仅刘芳被困扰缠绕，她同个屋檐下的3个室友也担心房租之后会因此上涨。

乐居财经从自如管家了解到，如果某一隔断房源被拆除，那么原本由各个居室协调而生的租金及成本平衡关系也将被打破，其余租客到期后，房租会有不同程度涨幅，以减小公司相应损失。而业主方面，自如仍将继续履行合同正常支付租金。

自如隔断房占比三成

两年前的这个冬天，北京市大兴西红门镇一场大火彻底阻绝了北京市实施“N+1”模式的可能。火灾造成19人死亡，8人受伤，这一事件成为北京市严格公寓监管、加快清退的导火索。

自如首当其冲，CEO熊林曾发文回应称，“目前居住自如房屋的自如客，如果遇到任何情况和要求需要大家搬离，请大家积极配合：1、免费换租；2、免费搬家；3、提供一个月的房租作为搬家与误工补偿”。

时过境迁，今年7月8日，《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本，对违法群租等现象再次进行规范。再次重申并明确禁止隔断出租：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

新合同的出台再次表明北京市政府对于N+1模式的态度，即明令禁止群租房、隔断房的存在。随后，自如等7家租赁服务企业和中介机构龙头企业喊出“不打隔断出租、不按床位变相分割出租”等十大承诺。

事实上，在政策高压和监管零容忍的情况下，公开承诺“不打隔断”的自如仍“顶风作案”，误打误撞住在自如隔断间的租客也不止刘芳一个，客厅隔出“阳台房”的情况不断上演。刘芳住的小区里，自如今年发生了至少5起的隔断房被拆事件。

9-10月，自如共3次因改变房屋内部结构分割出租而被北京市住建委处罚，涉及的房屋分别位于大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块、朝阳区万象新天地四区、朝阳区北京像素南区，违规行为分别为4室打隔断改为5室、6室打隔断改为7室和4室打隔断改为5室。

无独有偶，除了北京，自如在深圳也出现过隔断房问题。深圳的姚女士曾在一栋自如公寓18层租住半年，去年9月台风“山竹”登陆期间，家里一面隔断墙突然倒塌。经过数月的协商，自如于今年1月赔偿姚女士近5000元。

乐居财经登录自如app上，仍然可以看到打着“优化间”幌子的隔断间，管家仅会在看房视频的开头提到“优化间”，但并未提及墙面是否为实体墙。也就是说，对于隔断间的甄别方式，最有效方法只有通过实地约看敲击墙面进行鉴别。

和刘芳同龄的的张哲（化名），毕业半年，互联网工程师。他也选择用自如app在同一个小区找房，但却发现小区里17平米以上的房源全都是优化间，且无法查询到户型图。此外，他还发现这个小区4居05卧、3居室03卧绝大概率也都是隔断间。

张哲看了小区中2号楼和11号楼的三套房源，其中两套皆是优化间，该房间与客厅分离的一整面墙都是木板隔成，隔音效果差且剩余的公共区域仅供人走动。

他向带看管家确认了房间是由客厅改造后的隔断间后询问，“租了这个优化间，是否会有被拆除的风险”，自如管家明确表示，“这个不用担心，除非被恶意举报，不然被发现的几率很小。在这个小区，自如旗下有近600套房子，超200套存在隔断情况。而且，并不是只有这一个小区，别的小区也有”。

但在张哲的再三追问下，管家也不得不坦言，因为北京市严查隔断间出租的原因，所以此类隔断房还是有潜在被拆除的风险。如果租客比较介意隔断间，并且明确表示不考虑入住隔断间，我们将会推荐正常格局的房源。

“N+1”模式利益链

野火烧不尽，春风吹又生。对隔断房的监管，怨声载道又屡禁不止，打游击的局面始终没有缓解，背后反映了自如等长租公寓运营方对于利润的迫切要求。

熊林曾公开表示过自如装修一套房子的成本是3万。那么这3万最后由谁承担？隔出一个优化间就成为一个新的收益点，以北京五环内市区一间自如优化间每月3000元计算，10个月便回收了这3万的成本。

在蛋壳、青客等国内长租公寓选择赴美上市融资补血的当下，虽然熊林放言，自如暂不急于启动IPO，但不难发现它融资渴望。6月，自如完成B轮融资5亿美元，腾讯、红杉继续跟投。

与此同时，“N+1”模式不仅是房东受利益驱使的结果，寻求低价房源的租客也是间接推动者。一方面，增设隔断，房东每月能获得高于正常房屋结构出租的租金；另一方面，此类房源能够拉低租房成本，保证租客可以承担起租金。

据悉，自如已经建立好的隔断房，都是和房东沟通好的，“收房时候我们跟业主谈合同，如果做隔断租金高，我们给业主租金也高，如果不同意我们会跟业主签整租合同”。

虽然北京的“N+1”一直没有被允许，隔断房始终处在灰色地带，很难根除。但在不少业内人士看来，隔断间出租不是群租房的原罪，它可以增加租赁房源供应，降低房屋租金，保障青年人基本住房权益，缓解供不应求对租金上涨形成严峻压力。

在这样的情况下，如果能有效避免消防隐患， N+1模式能否成为一种过渡模式，在长租公寓行业更加规范之前，起到稳定房租价格和稳定市场的作用。

市场还在完善，北京的租赁房源供应正在逐渐加大，租客选择范围也越来越多，当供需平衡后，那堵竖起来的“利益墙”将被推倒。7月20日，北京市住建委发布《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》，指出2017年至2021年新供应各类住房150万套以上，其中共有产权住房25万套、租赁住房50万套。

2011年，左晖意识到互联网信息时代的到来，如何整合用户租房以及未来生活一系列的服务需求，他创立了自如网。企查查显示，左晖仍是自如背后实控人，占股94.6%。

经过8年发展，自如房源数量已经突破100万间，作为长租公寓“龙头”，它的一举一动都会被放大，对于“N+1”的处理态度都被市场紧盯。

据负责刘芳和张哲所在的朝阳某区域房源出租的自如管家透露，这个片区以大户型为主，因为周围商业综合体开业之后，需求比较大，之前收隔断房挺多。现在公司按照之前与业主签合同时间长短排序，慢慢挨个拆，进度没有那么快。业主跟我们签合同比较早的我们已经拆完，比如5号楼和11号楼。

换而言之，自如对外出租的房源中，仍有一批未到期房源（与房东合约未到期）存在设有隔断间继续租赁的情况。

近期北京群租房整治节奏加快，通州、大兴等区域都在严打，自如在这两个区域的隔断房全部拆除完毕。今年新收取的业主房源不再另设隔断，并按照计划对现存隔断的房源进行有序、稳妥地拆除。

而今，刘芳家门上还贴有一份关于尽早搬离隔断房的《告知书》，她与自如方协商补偿方案，给自己争取到了500元搬家券和一个月租金，并换到了同小区的另一间出租屋。在房间被强制拆除的十分钟后，她发了条朋友圈，“恍惚又清楚地发现自己也是流浪人，祝自己找到真正的小窝”。

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