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【华泰地产】中央经济工作会议地产点评：平稳健康就是最好的小确幸

来源： 华泰地产真心话

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坚持“房住不炒”，未提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

12月12日中央经济工作会议提出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。总结来看，继续坚持“房住不炒”，长效机制从“落实”到“全面落实”，7月严厉措辞不再出现。我们认为历次会议“地产”相关表述往往随市场热度回落而调整，平稳的需求环境才能保障行业杠杆平稳改善。四季度以来宏观流动性、中央房地产表述、行业需求端政策均出现边际改善，建议把握地产股配置良辰吉时。

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从“落实”到“全面落实”，7月措辞不再出现

今年中央经济工作会议关于地产的表述与去年相比，“房住不炒”的定位没有变化，长效机制从“构建”变成“全面落实”；与7月政治局会议相比，长效机制从“落实”变为“全面落实”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”则没有出现。“长效机制”一词最早出现在2006年，2013年首次写入政府工作报告，表述从之前的“研究建立”、“形成促进”演变成现在的“全面落实”。在经历数年建设之后，长效机制在2019年正式进入实施阶段，从“落实”到“全面落实”也意味着机制将会有更广更深的覆盖面。

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历次会议“地产”相关表述往往随市场热度回落而调整

回顾2018年以来的中央地产相关表述，可以发现节奏有些相似，表述都随着市场热度的回落而有所改善。2018年7月政治局会议曾经提出“坚决遏制房价上涨”的严厉措辞，此后随着市场热度回落，两次政治局会议未提及房地产，12月中央经济工作会议已经不见严厉表述。今年类似，7月政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，而此后两次政治局会议未提及房地产，12月中央经济工作会议也未再提及。

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平稳的需求环境才能保障行业杠杆平稳改善

我们认为2020年房地产政策分两个方面：供给侧改革环境下金融端将保持稳定，而需求端改善将逐步明确。二者是一体的，只有平稳的需求环境才能保障行业杠杆平稳改善。长效机制核心在于“一城一策”、“因城施策”，以“稳地价、稳房价、稳预期”为考核，平稳健康发展意味着既“防上行”也“防下行”。我们统计的2019年各季度政策改善的城市或区域分别为30、22、13、29个，四季度市场降温后改善明显增多。2019年房地产销售面积和金额均维持历史最高位，2020年若能继续保持平稳健康其实就是最大的幸事，对于具备融资渠道和成长能力的房企而言，依旧是最好的时代。

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四季度边际改善进行时，把握地产股配置良辰吉时

四季度以来宏观流动性、中央房地产表述、行业需求端政策均出现边际改善。龙头房企销售、拿地、融资集中度2019年全面提升，头部优势正在进一步凸显，同时今年以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑，我们认为当前地产股的低估值、业绩增长稳定性以及较高的股息率都能构筑良好的配置机会。重点推荐：1、融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企：万科A、金地集团等；2、成长型房企：中南建设、华发股份等；3、存量资产核心品种：大悦城、中航善达、新大正等。

风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；行业基本面下行风险；部分房企经营风险。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性政策的变化，“一城一策”落地的节奏、范围、力度，房地产融资政策收紧的节奏、范围、力度，房地产税推进的节奏和力度存在不确定性。

行业下行风险：若调控政策未出现较大力度放松，行业经历2008年以来最长上行周期后，需求存在一定透支，叠加居民加杠杆空间和能力的收窄，本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能（尤其是部分三四线城市），使得行业销售、新开工、投资增速低于我们的预测值。

部分房企经营风险：房地产行业融资端政策难以放松，销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力，不排除部分中小房企出现经营困难等问题。

以上内容摘自华泰证券研究报告《平稳健康就是最好的小确幸》，发布时间为2019年12月13日。

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