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实习记者 陶婷

12月17日，新湖中宝与绿城房产签订相关股权转让及合作意向书，向绿城房地产转让上海新湖房地产开发有限公司合计35%的股权及相关权益。绿城房地产合计出资约36亿元，其中股权转让部分5.5亿元。

这是两家总部均位于杭州黄龙商圈房企间的交易，新湖中宝凭借这次交易将提前实现项目回笼，加速周转率。对绿城而言，能借助本次投资重回上海市场。

绿城在上海的发展经历过波折，2013年曾与上海融创合计出资拿下多个项目，但后来上海融绿平台最终归属了融创。2016年4月，绿城曾与上海临港集团签约，负责临港奉贤产业园区的国际社区“临港蓝湾”项目。

2017年11月，绿城时隔六年再次单独拿下上海松江一块宅地。去年1月，绿城管理集团华东区域公司正式揭牌。

近两年绿城在上海的布局又逐步加重，此次与新湖中宝的合作也表明了其继续投资上海市场的决心。

双方此次合作旨在共同开发新湖明珠城三期4标项目。该项目位于上海普陀区，紧依苏州河而建，原为普陀区东新村旧改地块，是上海内环线以内最大的旧城改造项目之一。

据悉，新湖明珠城项目规划总建筑面积20.26万平方米，其中规划地上建筑面积13.3万平方米，地下建筑面积6.99万平方米。

新湖明珠城是新湖中宝在上海的第一个旧改项目。作为最早参与上海旧城改造的民企之一，新湖中宝早在2001年就拉开了在上海旧城改造的序幕。

2002年，新湖中宝接下了位于原闸北区（现静安区）的闸北青-12地块旧城改造项目。2013年，再次将55亿元增发融资投入到光复里和青云里两大棚户区的改造中。目前，新湖中宝共计拥有4个旧改项目。

通过旧改和滩涂开发，新湖中宝在前期储备了大量优质土地，包括上海虹口、黄埔等核心地块，是个低调的地主。但在近年融资紧张的大环境下，也被长周期的旧改项目拖累，为其陷入资金困境早早埋下伏笔。

数据显示，2017年至今年前三季度，公司营收分别为175亿元、172亿元、111亿元，净利润分别为33.2亿元、25.1亿元及24.6亿元。营收数据呈下滑趋势，净利润在去年也出现减少。此外，截至第三季度新湖中宝累计实现合同销售金额100.4亿元，同比下滑14.1%。

业绩下滑的同时，新湖中宝的债务却不断上涨，负债率达74.5%。根据今年三季度报告，公司短期借款为35.99亿元，较去年年末增长6.58亿。2019年7月至12月，公司还债务金额为148.75亿元，2020年度待偿还金额为210.98亿元。

面对资金紧张及债务高涨问题，新湖中宝只能“拆东墙补西墙”的方式来回血。一方面进行高息发债，另一方面与其他开发商合作，将手中巨量的地产项目逐渐变现，实现提前销售。

据统计，从今年3月开始至今，新湖中宝已经发债七次。

今年3月至6月底，新湖中宝先后发行三笔美元债券，总额分别为2.75亿美元、1.1亿美元和0.5亿美元，三笔债券票面年利率均为11%。

随后，新湖中宝又发行了三次美元债，而其用途均是“主要用于置换境内债务”。到了11月25日，公司成功发行新湖中宝股份有限公司2019年公开发行公司债券（第二期），实际发行规模9.2亿元，票面利率7.5%。

除了发债融资外，新湖中宝还打包出售了多个项目快速回笼资金。

今年7月16日，新湖中宝股份有限公司发布公告称，公司与融创地产签署合作协议书，拟将所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给融创。

作为一家以房地产为主营业务的企业，新湖中宝的地产业务并不顺利。相比之下，它的更多重心放在了投资领域。

早前，新湖中宝投资一直集中在金融领域，先后入股中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券等，是这些公司的重要股东。此后，新湖中宝逐渐将目光转向了金融科技，进而衍生到高科技企业。

2018年，新湖中宝以12.3亿元的投资额间接持有区块链准独角兽企业趣链科技的49%股份。在区块链热潮下，新湖中宝在十月出现了股价连番涨停现象。

除此之外，新湖中宝还相继参股了万得信息、邦盛科技、趣链科技、通卡联城、晶晨科技等众多科创企业。其中，晶晨科技在2019年8月登陆了科创板。

从新湖中宝自身的资产结构来看，金融投资版图已经是这家地产公司重要的业务之一。

根据2019年中报，新湖中宝的长期股权投资达到337.3亿，占总资产比例为23.03%。最终在报告期内获得的投资收益为17.13亿元，在数值上贡献了当期净利润的99.5%。

然而，多元化的投资模式在给新湖中宝带来收益的同时，也带来了一定风险。“51信用卡”因涉嫌暴力催收事件被调查一事就是其中代表，受其影响，新湖中宝股价出现了2%的跌幅。

当下，对于新湖中宝来说，投资带来的风险很难预测和控制，企业在资金和债务方面的挑战不容小觑，经营也面临着诸多不确定性。

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